 |
| Nyt mietintämyssy päähän. (Rooma, heinäkuu 2008) |
Viikko sitten käsiteltiin erityisesti Helsingin Sanomien artikkeleissa ja mielipidepalstalla taas kaupungin edullisia vuokra-asuntoja koskevia sääntöjä. Keskustelu taisi lähteä käytännössä nimimerkin Ärsyyntynyt äiti Helsingistä mielipidekirjoituksesta Hyvätuloiset ystävättäreni asuvat kaupungin vuokra-asunnoissa puoli-ilmaiseksi. Sitä seuranneissa artikkeleissa ja mielipidekirjoituksissa on selvinnyt muun muassa, että näitä vuokrataloja esiintyy aivan kaupungin halutuimmillakin alueilla, ja että edullisen kaupungin asunnon vuokra-oikeuden voi siirtää eteenpäin omaiselleen.
Yleisesti ottaen oli kyse sitten edullisista vuokra-asunnoista tai hitas-järjestelmästä, näissä keskusteluissa esiintyy lähes aina väite, ettei tukea olisi, kun rahaa ei kerran anneta, eikä asioita anneta täysin ilmaiseksi. Molemmissa tapauksissa pätee kuitenkin sama asia: kun tarjotaan jotain selvästi alihintaan, ne markkinahintaan verrattuna puuttuvat eurot ovat käytännössä tukea. Eli jos kaupunkilainen maksaa 500 euron vuokraa kaupungin asunnosta, josta vapailla markkinoilla maksettaisiin 1000 euroa, kaupungilta jää saamatta 500 euroa. Ja ei, tuo summa ei ole pois jostain tyhjiöstä, joka ei kenenkään elämään vaikuttaisi, vaan pois yhteisestä kassasta. Helsingillä on 56 000 vuokra-asuntoa, ja jos noista maksetaan vaikkapa keskimäärin 300 euroa markkinahintaa vähemmän, se on 16,8 miljoonaa euroa jokaikinen kuukausi. Jos tuon jakaisi tasaisesti kaikille helsinkiläisille, siitä riittäisi jokaiselle vauvasta vaariin yli 300 euroa enemmän vuodessa. Niin kauan kuin kyseessä on todelliseen tarpeeseen vastaaminen, muiden kaupunkilaisten tuki on jossain muodossa käytännössä välttämätöntä, mutta entä kun siellä tuetuissa asunnoissa asuu hyvätuloinen, joka ei tukea varsinaisesti tarvitse? Onko perusteltua, että moni heikompituloinen kustantaa parempituloisen asumisen hyvällä sijainnilla?
Mielestäni on ilmeistä, että nämä ovat asuntopolitiikassa epäkohtia. Osa aihepiiriin liittyvistä mielipideosastokirjoituksista tai muista kommenteista ei tunnu kuitenkaan näkevän asian kokonaiskuvaa. Siksipä haluaisinkin nyt haastaa kaikkia omasta asuntopoliittisesta näkemyksestään riippumatta pieneen ajatusleikkiin:
Laajenna oma asuntopoliittinen näkemyksesi koskemaan koko asuntokantaa! Ja jos se tuntuu mahdottomalta, etsi ratkaisu, joka on lähimpänä sitä. Toimisiko se? Tulisiko ongelmia?
Ajatusleikki 1: pelkästään kaupungin vuokra-asuntoja
Niin HS:n paperiversiossa 21.9. olleessa mielipidekirjoituksessa kuin joissakin asiaa käsitelleissä kommenteissakin haetaan ratkaisuksi sitä, että niitä edullisia vuokra-asuntoja tehtäisiin lisää. Jos se kerran on niin ilmiselvä, ja ainoa oikea ratkaisu, eikö sitten paras olisi, jos koko markkinalla ei muita asuntoja olisikaan? Kaikki menisi ns. omakustanneperiaatteella, eli käytännössä asunnon vuokran (tai hitas-järjestelmän tapauksessa myyntihinnan) määrittäisi vain ja ainoastaan asunnon koko. Keskusta-asunnosta merenrantanäkymällä maksettaisiin siis sama euromäärä kuin samankokoisesta asunnosta kaupungin laitamilla kaukana palveluista ja mukavista ulkoilumahdollisuuksista. Mitä tästä seuraisi? Koska hyvien alueiden asuntoihin olisi tolkuttoman suuri kysyntä, niissä eivät asukkaat vaihtuisi juuri koskaan. Tavallisesti moni saattaa vuokrata omaa kotiaan esim. ulkomaan komennuksen, muun pitkän ulkomaan matkan tai kesällä mökillä asumisen ajaksi, mutta mikäli kaikki asunnot olisivat kaupungin edullisia vuokra-asuntoja ja vaikka asuntoja saisi vuokrata samaan hintaan eteenpäin, moni saattaisi jättää sen tekemättä, koska ei kokisi saatavaa vuokraa riittävän hyväksi korvaukseksi siitä, että antaa oman asuntonsa jonkun muun käyttöön. Tämä johtaisi asuntojen seisomiseen tyhjänä. Tyhjänä saattaisivat seisoa myös heikompien alueiden asunnot, kun taas keskusta-alueilla asuntoihin muodostuisi luultavasti pimeät vuokramarkkinat.
Kuulostaako perusteettoman kärjistetyltä? Pitäähän ihmisillä olla vuokraamisen lisäksi myös mahdollisuus omistaa oma kotinsa? Eli olisiko ratkaisu se, että olisi vain säännellyin hinnoin vuokrattavia vuokra-asuntoja sekä omistusasuntoja, joissa ihmiset asuvat itse? Se ei estäisi pimeiden vuokramarkkinoiden syntymistä. Samalla se ajaisi yhä useammat ostamaan oman asunnon, kun säännellyiltä markkinoilta ei vuokra-asuntoa yksinkertaisesti saa, vaikka olisi varaa maksaa. Kuulostaako mahdottomalta? Ei tarvitse kuin katsoa naapuriimme Ruotsiin, niin tuo on kutakuinkin arkitodellisuutta. Siellä vapaita vuokramarkkinoita ei käytännössä ole, ihmiset odottavat vuokra-asuntoihin pääsyä vuosikymmeniä(!!), pimeät vuokramarkkinat vaivaavat lieveilmiöineen ja asuntojen myyntihinnat ovat ruotsalaisten hieman isompaan varallisuuteenkin suhteutettuna selvästi Suomen asuntojen myyntihintoja kalliimpia. Ei näytä erityisen haluttavalta mallilta!
Tuntuuko yhä turhalta liioittelulta? Että eihän niitä vapaita vuokra-asuntomarkkinoita tarvitsisi kokonaisuudessaan poistaa, kunhan vain säänneltyhintaisten määrää suhteessa kasvatettaisiin? Mutta eivätkö kaikki edellämainitut ongelmat pätisi joka tapauksessa, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa? Hyviin alueisiin kohdistuu ylikysyntää ja asuntoja vuokrataan pimeästi eteenpäin. Ja kun kaikille ei riitä edullisia vuokra-asuntoja ja markkinaehtoisia asuntoja on yhä vähemmän saatavilla, niiden markkinaehtoisten asuntojen vuokrat eivät laske, vaan pikemminkin päinvastoin: ne nousevat yhä korkeammiksi, ja sitä useampi haluaa tai jopa joutuu valitsemaan omistusasumisen.
Ajatusleikki 2: ei ollenkaan kaupungin vuokra-asuntoja
Vastavuoroisesti on syytä käsitellä myös edellisen ajatusleikin vastakohta, eli se, ettei kaupungin vuokra-asuntoja olisi lainkaan. Käytännössähän tämä tarkoittaisi sitä, että nykyistä useammille tarvitsisi maksaa asumistukea. Siinä sellaisenaan ei ole juuri ongelmaa: tuki vaan vaihtaisi muotoa. Byrokratian tarve lisääntyisi yhtäällä, mutta toisaalta sitä myös poistuisi toisaalta.
Moni tuntuu ajattelevan, että jos on paljon säännellynhintaisia edullisia vuokra-asuntoja, markkinaehtoisten asuntojen vuokrat seuraisivat perässä. Käytännössä kun asuntoja määritetään vuokrahinnaltaan säännellyksi, se vähentää markkinaehtoisten vuokra-asuntojen tarjontaa, mikä taas nostaa niiden hintaa. Toisin sanoen mikäli ei olisi lainkaan kaupungin vuokra-asuntoja, markkinaehtoiset vuokrat olisivat luultavasti nykyistä matalampia. Kaupungin vuokra-asunnoista luopuminen olisi siis tältä osin askel parempaan suuntaan.
Alueellisen segregaation kannalta kaupungin vuokra-asuntojen täysi puuttuminen voisi kuitenkin olla ongelmallista. Jos kaikki asunnot olisivat markkinahintaisia, ihmiset keskittyisivät nykyistä vahvemmin tietyille alueille tulotason perusteella. Voi kuitenkin kysyä, tarvitaanko kaupungin vuokra-asuntoja niille kaikista kalleimmille alueille? Ja erityisesti tarvitseeko kaupungin asuntoon päässeellä säilyä oikeus edulliseen vuokraan siinäkin vaiheessa, kun varaa olisi helposti maksaa markkinahintaistakin vuokraa? Asunnosta ulosheittämisessä ei liene mieltä mm. siksi, että se loisi turhan vahvan insentiivin olla nostamatta tulotasoaan, mutta eikö ansiotason noustessa voisi vastaavasti vuokran nostaa markkinaehtoiselle tasolle? Silloin mahdollinen päätös muuttaa asunnosta pois perustuisi omiin mieltymyksiin ja tarpeisiin, ei niinkään pakkoon, ja poismuuton jäljiltä asunto voisi päätyä jollekulle, joka sitä enemmän tarvitsee.
Ajatusleikki 3: pelkkiä hitas-asuntoja
Tämä ei suoraan liity tuohon äskettäiseen vuokra-asuntojen lähtökohtaan, mutta sama ajatusleikkilähtöajatus pätee myös tähän. Monet ovat olleet sitä mieltä, että asuntomarkkinoiden ja itse hitas-järjestelmänkin ongelmiin ratkaisu olisi se, että hitas-asuntoja rakennettaisiin enemmän, joten vedetäänpä tuokin lähtöajatus tappiinsa, eli oletetaan, että markkinoilta ei löytyisi mitään muuta kuin hitas-asuntoja. Mitä tuo tarkoittaisi käytännössä?
Hitas-järjestelmän yksi erikoisuus on se, että asuntojen lähtöhintatasot vaihtelevat huomattavasti rakennusajankohdasta ja muista tekijöistä johtuen. Yhtä lailla kuin säännellyissä vuokra-asunnoissakin, asuntojen sijainti ei kuitenkaan vaikuta kovinkaan paljon hintaan, vaikka vapailla markkinoilla sillä on valtava merkitys. Kun sijainti ei vaikuta hintaan, muilta osin vaihtelevista hinnoista huolimatta keskeisille alueille kohdistuisi jälleen valtava ylikysyntä, joten niihin ei käytännössä juuri pääsisi muuten kuin saamalla arvalla uuden asunnon uudesta kohteesta. Lopputuloksena asunnot eivät kohdistuisi ihmisten oikeiden preferenssien mukaan, kun keskustaa enemmän arvostava ei pääsisi keskustaan, ja keskustaa vähemmän arvostava ei luopuisi keskustan alueella olevasta asunnostaan, koska ei saisi siitä mitään taloudellista hyötyä. Mikäli vuokramarkkinat pysyisivät sääntelemättöminä, pelkkien hitas-asuntojen kaupungissa voisi helposti käydä niin, että hyvin iso osa keskustasta halvalla saatuja asuntoja päätyisikin vuokratuiksi sellaisille ihmisille, jotka todella arvostavat keskustasijaintia, kun taas asuntojen omistajat ostaisivat oman kotinsa sellaiselta alueelta, jossa hitas-asuntojen hinnat ovat käytännössä markkinahintaisia. Lopputuloksena voisi olla erikoinen tilanne, jossa parhaimmilla alueilla sijaitsevat asunnot olisivat suurimmalta osin vuokralla. Ja näin keskusta-asuntoarvan saaneet saisivat siis markkinahintaa halvemman asumisen sijasta käytännössä silkkaa rahaa suoraan yhteiskunnalta eli muiden kaupunkilaisten kustannuksella!
Jollakulla saattaa tässä kohtaa herätä ajatus, että niiden hitas-asuntojen vuokraaminen pitäisi kieltää, ja markkinoilla pitäisi olla vain hitas-asuntoja, joissa ihmiset asuvat itse, sekä säänneltyjä vuokra-asuntoja, joita ei voi ostaa. Siitä voisi kuitenkin seurata pimeät vuokramarkkinat, jotka vain koostuisivat kahdesta osasta: edelleenvuokratuista säännellyistä vuokra-asunnoista ja vuokratuista hitas-asunnoista. Ja vaikka pimeät vuokramarkkinat saisikin jotenkin pidettyä kurissa, seurauksena olisi silti joka tapauksessa hitas-asuntoja, jotka olisivat tyhjillään, koska niitä ei saa vuokrata, ja toisaalta ihmisiä asumassa paikoissa, jotka eivät vastaa parhaiten omia tarpeita. Kumpikaan näistä ei varsinaisesti olisi kenenkään etu.
Hitas-järjestelmän yksi erikoisuus on se, että asuntojen lähtöhintatasot vaihtelevat huomattavasti rakennusajankohdasta ja muista tekijöistä johtuen. Yhtä lailla kuin säännellyissä vuokra-asunnoissakin, asuntojen sijainti ei kuitenkaan vaikuta kovinkaan paljon hintaan, vaikka vapailla markkinoilla sillä on valtava merkitys. Kun sijainti ei vaikuta hintaan, muilta osin vaihtelevista hinnoista huolimatta keskeisille alueille kohdistuisi jälleen valtava ylikysyntä, joten niihin ei käytännössä juuri pääsisi muuten kuin saamalla arvalla uuden asunnon uudesta kohteesta. Lopputuloksena asunnot eivät kohdistuisi ihmisten oikeiden preferenssien mukaan, kun keskustaa enemmän arvostava ei pääsisi keskustaan, ja keskustaa vähemmän arvostava ei luopuisi keskustan alueella olevasta asunnostaan, koska ei saisi siitä mitään taloudellista hyötyä. Mikäli vuokramarkkinat pysyisivät sääntelemättöminä, pelkkien hitas-asuntojen kaupungissa voisi helposti käydä niin, että hyvin iso osa keskustasta halvalla saatuja asuntoja päätyisikin vuokratuiksi sellaisille ihmisille, jotka todella arvostavat keskustasijaintia, kun taas asuntojen omistajat ostaisivat oman kotinsa sellaiselta alueelta, jossa hitas-asuntojen hinnat ovat käytännössä markkinahintaisia. Lopputuloksena voisi olla erikoinen tilanne, jossa parhaimmilla alueilla sijaitsevat asunnot olisivat suurimmalta osin vuokralla. Ja näin keskusta-asuntoarvan saaneet saisivat siis markkinahintaa halvemman asumisen sijasta käytännössä silkkaa rahaa suoraan yhteiskunnalta eli muiden kaupunkilaisten kustannuksella!
Jollakulla saattaa tässä kohtaa herätä ajatus, että niiden hitas-asuntojen vuokraaminen pitäisi kieltää, ja markkinoilla pitäisi olla vain hitas-asuntoja, joissa ihmiset asuvat itse, sekä säänneltyjä vuokra-asuntoja, joita ei voi ostaa. Siitä voisi kuitenkin seurata pimeät vuokramarkkinat, jotka vain koostuisivat kahdesta osasta: edelleenvuokratuista säännellyistä vuokra-asunnoista ja vuokratuista hitas-asunnoista. Ja vaikka pimeät vuokramarkkinat saisikin jotenkin pidettyä kurissa, seurauksena olisi silti joka tapauksessa hitas-asuntoja, jotka olisivat tyhjillään, koska niitä ei saa vuokrata, ja toisaalta ihmisiä asumassa paikoissa, jotka eivät vastaa parhaiten omia tarpeita. Kumpikaan näistä ei varsinaisesti olisi kenenkään etu.
Summa summarum:
Sääntely ja erilaiset tukijärjestelmät aiheuttavat lähes aina jonkinlaisia haitallisia lieveilmiöitä. Ne voivat toki myös aiheuttaa positiivisia seurauksia, jolloin jos positiiviset tekijät ovat suurempia kuin järjestelmän haittapuolet, kokonaisuus on tietysti kannatettava. On kuitenkin yleisemmin ottaen mietittävä, mihin tarpeeseen kutakin rakennelmaa tarvitaan. Asunto- ja tukipolitiikassa kysymys pitäisi kaiketi pohjimmiltaan olla kahdesta asiasta:
- Ihmisillä pitää olla mahdollisuus kotiin.
- Erilaisia ihmisiä olisi hyvä asua eri puolilla kaupunkia ainakin siinä määrin, etteivät ongelmat kasaannu tietyille alueille.
Ensimmäisen toteutumiseksi ei varsinaisesti tarvittane tuettuja asuntoja, sillä yhteiskunnalla on myös muita toimeentulon tukemisen mekanismeja. Jälkimmäistä ajatellen edullisemmat vuokra-asunnot ovat perusteltuja, ja kun tämä on perusteltuna olemassa, ehkä järjestelmän voi samalla nähdä toimivana mekanismina myös ensimmäisen kohdan toteuttamisessa.
Vaikka järjestelmällä olisi perustelunsa, ei se kuitenkaan tarkoita sitä, että siihen liittyvät ongelmat ratkeaisivat yksinkertaisesti laajentamalla järjestelmää, mitä moni tuntuu niin hitas-järjestelmän kuin edullisten vuokra-asuntojenkin kohdalla ehdottavan. Hitasin kohdalla järjestelmä on mielestäni haitallinen kaikilla alueilla, joilla hitas-sääntely pääsee vaikuttamaan, ja pyrkimykset laajentaa järjestelmää vain syventäisivät tätä haitallisuuden kuoppaa. Vaikka jonkin tukijärjestelmän, kuten edullisten vuokra-asuntojen tarjoamisen kokonaisvaikutus olisikin jossakin toteutetun käytön laajuudssa positiivinen, laajemmalle levitettynä sen kokonaisvaikutus voisi muuttua jo negatiivisen puolelle. Ja vaikka järjestelmä olisi nykyisessä mittakaavassaan hyödyllinen, on silti aina hyvä tuoda esille sen epäkohtia, sillä epäkohtia korjaamalla saadaan parannettua paitsi kyseisen järjestelmän legitimiteettiä, myös koko yhteiskunnan toimintaa.
