keskiviikko 18. maaliskuuta 2015

Kahdeksan askelta asuntopolitiikan uudistamiseksi

Asumiseen liittyvää verotusta ja muuta asuntopolitiikkaa on käsitelty viime viikkoina mm. ympäristöministeriön työryhmän ehdotuksissa sekä kaupungin vuokra-asumiseen liittyvissä keskusteluissa. Tässä on asuntopolitiikan uudistamiseksi oma 8-kohtainen ehdotukseni, joka jakautuu verotuksen, sosiaalisen asuntotuotannon sekä rakentamisen sääntelyn teemoihin:

1. Varainsiirtovero pois

Varainsiirtovero rankaisee muuttamisesta omistusasuntojen välillä, mikä tekee siitä monella tapaa haitallisen veron. Vero nostaa työn perässä muuttamisen kynnystä, saa ihmiset asumaan liian pienissä tai liian suurissa asunnoissa veron välttämiseksi, aiheuttaa ylimääräistä taloudellista rasitusta muutenkin taloudellisesti vaikeissa elämän murrostilanteissa kuten eron sattuessa, sekä aiheuttaa tarpeeonta kikkailua mm. asuntojen omistussuhteiden määrittämisessä. Veron fiskaalinen merkitys ei myöskään ole niin suuri (puolen miljardin luokkaa vuodessa), etteikö se olisi korvattavissa muilla veroilla.

2. Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus pois

Suurimman osan varainsiirtoveron puutteen jättämästä aukosta saisi katettua poistamalla korkojen verovähennysoikeuden. Korkovähennys on puhdasta asuntovelallisten suosimista mm. vuokralla asuvien kustannuksella, eikä sille ole nähtävissä järkeenkäypiä perusteluita. Siksi siitä on syytä luopua. Verojärjestelmähän suosii omistusasumista jo ilmankin korkojen verovähennysoikeutta.

3. Oman asunnon myyntivoitto osittain veronalaiseksi

Asunnon myynnistä saadun voiton tulisi periaatteessa kaiken järjen mukaan olla veronalaista tuloa siinä missä kaikki muukin pääomatulo. Oman asunnon myyntivoitto on kuitenkin määrätty verottomaksi sillä ehdolla, että asunnossa on itse asunut vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Tälle verottomuudelle on helppo nähdä järkevä perustelu siinä, että muuten se voisi synnyttää varainsiirtoveroakin huomattavasti suuremman taloudellisen esteen muutolle.

On kuitenkin löydettävissä kompromissi, jossa oman asunnon myyntivoittoveroa kohdeltaisiin jokseenkin muiden myyntivoittojen varaan ilman, että syntyisi keskimäärin edes nykyisen varainsiirtoveronsuuruista kannustinta olla muuttamatta. Malli voisi mennä näin:
  • Asunnon arvon nousu asetetaan 50-prosenttisesti veronalaiseksi jo ennen asunnon realisointia. Tästä maksettaisiin tavallinen pääomavero, eli kokonaisuudessaan vero olisi efektiivisesti 15-16,5% asunnon arvon noususta riippuen summan suuruudesta.
  • Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. 
    • Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
    • Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta tai aiemmin maksetun arvonnousuveron perusteena ollut laskennallinen arvo, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Tästä arvonnoususta suoritettaisiin 15-16,5% vero, vaikka asuntoa ei myytäisikään.
    • Heikommin tilastoiduilla haja-alutusalueilla voidaan käyttää 15%:n sijasta suurempaa vähennysprosenttia.
  • Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta oman asunnon tapauksessa 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero sekä mahdolliset asunnon kunnostukseen kohdistuneet kustannukset. Mikäli asunto ei ole toiminut omana asuntona vähintään kahta vuotta, 50-prosenttista verovapautta ei myyntivaiheessa enää ole, kuten ei ole nykykäytännössäkään.
Tällainen vero olisi oikeudenmukainen, koska se maksettaisiin varainsiirtoverosta poiketen saadusta voitosta, minkä lisäksi se aiheuttaisi tyypillisesti varainsiirtoveroa pienemmän rasitteen muuttamiselle.


_____________________

4. Hitas-järjestelmä pois

Helsingin Hitas-järjestelmä on typerä rakennelma, joka on parhaimmillaan sen ollessa harmiton vähemmän keskeisillä alueille sijaitsevissa yhtiöissä, joissa sääntely ei käytännössä vaikuta kauppahintoihin. Pahimmillaan, eli sääntelyn aiheuttaessa suurimman ristiriidan markkinahintojen ja säännellyn hinnan välille, se tarjoaa perusteetonta todella mittavaa hyötyä mahdollisesti hyvinkin varakkaille arpaonnisille, aiheuttaa valtavat kannustimet jumiutua samaan asuntoon, tekee asuntoresurssien kohdistumisesta oikeille ihmisille todella tehotonta, aikaansaa pimeitä kymmenien tuhansien eurojen sohvakalustekytkykauppoja, synnyttää tarpeetonta byrokratiaa sekä kallistaa järjestelmän ulkopuolisen asumisen hintaa. Järjestelmästä on hyötyä vain muutamille arpaonnisille muiden maksaessa lystin kalliimman asumisen tai järjettömien kannustimien muodossa, mistä johtuen sen olemassaololle on vaikea nähdä minkäänlaista perustelua. Uusien Hitas-yhtiöiden rakentaminen tulisi lopettaa välittömästi ja olemassaoleville yhtiöille pitäisi myydä mahdollisuus irtaantua sääntelystä riippumatta yhtiön iästä.

5. Kaupungin vuokra-asunnoissa asumisoikeudelle verotusarvo

Pari viikkoa sitten uutisoitiin, kuinka hyvätuloiset halutaan ulos valtion rahoittamista vuokra-asunnoista. Onhan se totta, ettei ole järkeä vuokrata asuntoa käytännössä kymmenien prosenttien alennuksella ellei joskus jopa puoleen hintaan ihmisille, jolla olisi hyvin kyky maksaa asumisestaan täyttä markkinahintaa. Tulotaso voi kuitenkin olla vaihteleva ja omasta kodista häätäminen tuntuu paitsi byrokraattisesti raskaalta, myös potentiaalisesti turhan rajulta ratkaisulta ihmiselle tai perheelle, joka on jo kiintynyt olemassaolevaan kotiinsa. 

Eikö modernimpi tapa ratkaista asia olisi luoda riittävän iso kannustin poismuuttamiselle, jotta hyvätuloisen kannattaisi taloudellisesti muuttaa asunnosta myös niissä tapauksissa, joissa asunnon vuokra on poikkeuksellisen matala suhteessa yleiseen vuokratasoon? 

Mikäli asunnossa asumiselle asetettaisiin tavallisessa tuloverotuksessa verotettava kunnallisverotuksen ansiotulovähennystä vastaavan verovähennyksen alainen verotusarvo, matalapalkkaiselle tai tuella elävälle ei edusta jäisi juuri maksettavaa verojen muodossa, mutta kovatuloisemmalla edusta palaisi parhaimmillaan noin puolet yhteiskunnalle. Tämä nostaisi kovatuloisen halukkuutta siirtyä esimerkiksi omistusasujaksi, jolloin asunnot menisivät todennäköisemmin niitä oikeasti tarvitseville.

6. Sosialisoidun luksuksen tietoinen välttäminen

Vaikka Hitas-järjestelmän usein toisteltu tarkoitus on "tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja" tavallisille kaupunkilaisille, osa asunnoista on tavallisen ihmisen mittapuulla miten tahansa katsottuna melkoista luksusta, kuten esimerkiksi yli 130 neliötä kahdessa kerroksessa kattoterassilla lähellä Helsingin keskustaa. Onko tämä sellaista asumista, mihin pitää tavallisille ihmisille luoda mahdollisuus erillisillä sosiaalisilla järjestelmillä?

Samaan tapaan jonkinasteista luksusta on tarjolla myös kaupungin vuokra-asunnoissa ainakin mitä tulee joidenkin asuntojen sijaintiin. Onko esim. Kampin alueelle asumaan pääseminen asia, jota voi pitää kohtuullisen asumisen edellytyksenä? Tai tarvitseeko sosiaalisin perustein tarjotussa asunnossa olla merinäköala?

Alueellisen segregaation välttäminen on tärkeää, minkä vuoksi on hyvä, että kaupungin vuokra-asuntoja on jokseenkin tasaisesti ympäri kaupunkia. Tämän tarkoituksena on kuitenkin ennen kaikkea ongelma-alueiden syntymisen välttäminen, ei niinkään varakkaiden alueiden syntymisen ehkäisy. Onhan tietysti hyvä, mitä parempaa asumista itse kullekin voi tarjota, mutta kaikki eivät voi asua keskustassa, joten yhdelle annettu etu on isossa mittakaavassa muilta pois. Siksi pitäisi voida todeta ääneen, että ei sosiaalista asuntotuotantoa välttämättä tarvita arvokkaimpina pidetyille alueille - kunhan kuitenkin varmistetaan, ettei pääse myöskään syntymään ongelma-alueita. Tällä tavoin kovatuloinen hakeutuu helpommin muualle ja asunnot saadaan paremmin käyttöön niitä enemmän tarvitseville.



_____________________

7. Lievennetään rakentamisen sääntelyä

Tuntuu, että rakentamista vaivaa osittain sama kuin pakkoruotsista kiinni pitämistä: ei tiedosteta riittävän vahvasti, että kaikki "ihan hyödyllinen" ylimääräinen vie resursseja muulta. Totta kai ruotsin osaamisesta on ennemmin hyötyä kuin haittaa, mutta onhan myös päivänselvää, että sen opiskelu on samalla muusta opiskelusta pois. Samalla tavoin totta kai kaikki haluavat mahdollisimman suuressa asunnossa, jossa on valtavat kylpyhuoneet, mutta vielä olennaisempaa ihmisille on saada sopiva määrä neliöitä itselle sopivaan hintaan. 

Kyllähän rakennuttajien kannattaa rakentaa sellaisia asuntoja, mille on kysyntää. Jos monet haluavat pieniä asuntoja, miksei niitä saisi rakentaa? Kyllähän yhteiskunnallisestikin on järkevää rakentaa asuntoja, joille on kysyntää nyt ja tulevaisuudessa. Koska kysyntä muuttuu aikojen muuttuessa, kun taas jo rakennetut asunnot lähtökohtaisesti eivät, jonkinasteinen sääntely voi toki olla perusteltavissa tulevaisuutta ajatellen, mutta se edellyttäisi, että tulevaisuuden tarpeet olisi riittävän hyvin ennustettavissa. Sääntelyä on lievennetty pari vuotta sitten (kts. Helsingin sääntömuutos helpottaa asuntopulaa), mutta lienee silti edelleen järkevää ottaa askel markkinaehtoisempaan asuntojen rakentamiseen. 


8. Selvitys kaavoituskäytäntöjen toimivuudesta


Varmin tapa laskea asumisen hintaa on lisätä asuntojen tarjontaa. Tämä taas vaatii uusien alueiden kaavoittamista ja/tai jo kaavoitettujen alueiden käyttämistä rakentamiseen. Tässä kohtaavat omasta byrokratiastaan elävän kaupunkisuunnittelun, voittoja maksimoimaan pyrkivän rakennusteollisuuden sekä toisaalta omaa reviiriään puolustavien paikallisten asukkaiden osittain ristiriitaiset intressit. Mitään näistä kolmesta ei voi sivuuttaa, mutta voidaan kuitenkin kysyä kaksi kysymystä: Onko näiden osapuolien tasapaino oikea? Ja millaisilla säännöillä ja prosesseilla parhaat mahdolliset kompromissiratkaisut olisivat tehokkaimmin löydettävissä? Ehkäpä nykykäytäntöjä olisi syytä tutkia näiden kysymysten valossa jonkin näistä kolmesta osapuolesta mahdollisimman riippumattoman, mutta kuitenkin kotimaisen tahon toimesta.

1 kommentti:

Anonyymi kirjoitti...

Ideologia on hienoa paitsi silloin kun se on este realismille. Mitään muutoksia ei ole tulossa tai sitä ehtii kasvaa vanhaksi. Nopeampaa aloittaa uusi järjestelmä muualla alusta.

Lähetä kommentti

Aiheeseen liittyviä tekstejä...