keskiviikko 28. maaliskuuta 2012

Järjestelmän kierteet 8 - Yhden asunnon loukku

Pöllöt, Palma de Mallorca, 4.7.2011
Kannattaako täältä lähteä?
(4.7.2011)
Mitä tekisit, jos asuntosi hinta vapailla markkinoilla olisi 500 000 euroa, mutta Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäismyyntihinta vain 350 000? Haluaisit muuttaa, mutta menettäisit asuntoa myydessäsi käytännössä 150 000 euroa. Ei kuulosta kovin kannattavalta.

Hitas-järjestelmä kannustaa markkinahinnoista jääneissä asunnoissa asuvia siihen, ettei asunnosta luovu missään olosuhteissa. Vaihtoehdoiksi jää asuntoon jämähtäminen tai asunnon vuokraaminen eteenpäin. Kumpikin näistä voi tuntua asunnon omistajasta vastenmieliseltä ratkaisulta. Ongelmaa voi pyrkiä kiertämään ja lievittämään hämärillä kalustekytkykaupoilla, jossa esim. sohvaryhmästä pyydetään 10 000 euron lisähintaa. Tällaiset menettelyt ovat kuitenkin järjestelmän sääntöjä vastaan, ja toimivat muutenkin vain rajallisesti.

Kierteen kuvausUuteen asuntoon kaipaava jättää asuntonsa myymättä, koska asunnosta saatava Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäishinta on selvästi alle markkinahintojen. Lopputuloksena jäädään joko vastentahtoisesti nykyiseen asuntoon tai jätetään se vuokralle.
AukkoisuusKohtalainen. Järjestelmän sääntöjä voi yrittää kiertää esim. liittämällä kauppaan ylihintaisen sääntelemättömänhintaisen autotallin tai kalliin kalusteryhmän.
MutkaisuusSuuri. Painostus asunnon myymättä jättämiseen voi olla pahimmillaan todella vahva.
Merkitys yksilölleSuuri. Sillä on hyvin suuri merkitys, jos ihminen joutuu järjestelmän sääntöjen sanelemana jumiutumaan yhteen ja samaan asuntoon. Asuntosijoittamiseen kaikki eivät halua ryhtyä, ja yli 100 000 euron menetys olisi yksinkertaisesti aivan liikaa.
Merkitys yhteiskunnalleKohtalainen. Suuri osa Hitas-asunnoista ei ehkä ole jäänyt kovin merkittävästi markkinahintojen alapuolelle, mutta kalleimmilla alueilla asunnot eivät yksinkertaisesti vaihda omistajaa. Kukaan ei pääse muuttamaan näihin asuntoihin sisään, eikä niistä pois - ellei asuntoja sitten vuokrata.
KorjattavuusPuolihankala. Toisin kuin edellisen Hitas-järjestelmää koskevan kierteen kohdalla (kts. Asunto sieltä, missä arpaonni), tämän kierteen korjaamiseen ei riitä pelkkä uuden Hitas-tuotannon lakkauttaminen. Tarvitaan myös oikeudenmukainen tapa luopua hintasääntelystä jo olemassa olevissa Hitas-yhtiöissä. Käytännössä tämän täytyisi tarkoittaa kalleimmilla alueilla sääntelystä luopumisen yhteydessä tehtäviä hyvin mittavia tonttivuokran korotuksia, mitä kyseisten yhtiöiden osakkaat tietysti vastustavat.
KokonaisälyttömyysSuuri On järjetöntä estää kysyntää ja tarjontaa kohtaamasta tällä tavoin. Joku voi olla valmis maksamaan asunnosta 500 000 ja toinen voisi olla valmis myymään 450 000 €, mutta kauppaa ei synny, jos maksimihinta on 400 000 €. Ihmiset pakotetaan jämähtämään paikalleen, jolloin lopputuloksena on ei kahden, vaan yhden asunnon loukku. Se ei ole kenenkään etu!

Jaoin tässä ja tämän juttusarjan edellisessä osassa moneen otteeseen kritisoimani Hitas-järjestelmän kierteenomaiset ongelmat kahteen osaan: siihen, kun tullaan järjestelmään sisään ja siihen kun halutaan järjestelmästä ulos. Järjestelmään sisään tultaessa voidaan päätyä omiin mieltymyksiin heikosti osuvalle alueelle, ja toisaalta järjestelmä on tehnyt siitä ulospääsemisestä joidenkin kohdalla ylitsepääsemättömän kallista. Molemmat ovat ongelmina merkittäviä, mutta näistä jälkimmäisen ratkaisu on hankalampaa. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö siihen tulisi pyrkiä. Koko Hitas-järjestelmästä tulisi ajan mittaan luopua.



Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



lauantai 24. maaliskuuta 2012

Arvonnousuverosta korvaaja varainsiirtoverolle

Hallitus on päättänyt nostaa asunnoista maksettavaa varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin. Mielestäni varainsiirtoverosta pitäisi päinvastoin luopua - ja samaa mieltä ollaan myös Elinkeinoelämän tutkimuslaitoksessa. Se on valtion kokonaisbudjettia ajatellen melko pieni osuus, joka olisi hyvin korvattavissa.

Mietitäänpä henkilöä, joka muuttaa elämäntilanteiden muuttuessa moneen otteeseen 10 vuoden aikana. Hän haluaa kuitenkin asua itse omistetussa asunnossa, joten hän on joka muuton yhteydessä maksanut kiinteistövälittäjän kalliit palkkiot. Onko hän muuttamisellaan aiheuttanut ympäristölleen sellaista haittaa, että häntä pitää lisäksi rangaista toistuvilla varainsiirtoveroilla? Onko hän saanut muuttamisestaan sellaista tuottoa, johon verottajan olisi oikeudenmukaista puuttua? Ei mielestäni.

Samaan aikaan joku toinen 10 vuotta samassa asunnossa asunut on voinut nauttia todella merkittävästä asunnon arvonnoususta. Puuttuuko verottaja tähän? Ei puutu. Muuttamisesta siis rangaistaan verolla, mutta oma asunto on sijoituskohteena poikkeuksellisesti sellainen, ettei sen arvonnousua veroteta missään vaiheessa, kunhan asunnossa on asunut yli kaksi vuotta.

Toisin kuin asunnon arvonnousun verottamiselle, varainsiirtoverolle on vaikea nähdä mitään perusteluja sen fiskaalista merkitystä lukuunottamatta. Oman asunnon myyntivoiton verottamisessa on tietysti se ongelma, että pitkän ajan jälkeen myynnistä voisi tulla niin suuret veroseuraamukset, että siitä tulisi paljon varainsiirtoveroakin suurempi muuton este. Mielestäni on silti löydettävissä malli, joka tekee verotuksesta nykyistä oikeudenmukaisempaa ilman, että synnytetään kenellekään järjettömän suurta kynnystä vaihtaa asuntoa.

Arvonnousuveron periaate

Ehdotan harkittavaksi seuraavankaltaista mallia:
  • Poistetaan varainsiirtovero.
  • Asetetaan oman asunnon arvonnousu 50-prosenttisesti veronalaiseksi. Tämä vero peritään seuraavasti:
    • Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
    • Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Arvonnoususta puolet on verovapaata, mutta lopusta suoritetaan pääomaveron suuruinen arvonnousuvero.
    • Perittävästä verosta vähennetään aiempina vuosina samasta asunnosta peritty arvonnousuvero. Mikäli tilastohinnat kyseisellä alueella laskevat, suoritetaan aiempina vuosina peritystä arvonnousuverosta veronpalautus.
    • Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero.

Otetaan vielä selvyyden vuoksi todellisiin tilastoihin pohjautuva esimerkki. Matti Meikäläinen osti vuoden 2006 1. neljänneksellä pääkaupunkiseudulta yksiön, josta hän maksoi 100 000 euroa. Alla on taulukkoon laskettuna seuraavien vuosien viimeisten vuosineljänneksien tilastollinen asunnon hinta, arvonnousuveroa varten laskettu verotuksellinen hinta, sekä kyseisenä vuonna maksettava vero (käyttäen nykyistä 30 prosentin suuruista pääomaveroa).

VerovuosiTilastollinen hintaVerotuksellinen hintaMaksettava vero
2006106040 €90130 €0 €
2007113760 €96690 €0 €
2008111520€94790 €0€
2009129650€110200€1530€
2010136050€115640€816€
2011142510€ 121140 €825€


YHTEENSÄ:3171€

Tilastokeskuksen tietojen perusteella vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä asunnon hinta olisi noin 111500 euroa. Kun tästä vähennetään 15%, saadaan 94800 euroa, joten ei synny vielä verotettavaksi katsottavaa arvonnousua. Vuoden 2009 verotuksessa syntyy kuitenkin jo 10200 euroa verotettavaa arvonnousua, josta maksetaan mallin mukaan 1530 euroa veroa. Yhteensä yksiölle näiden vajaan 6 vuoden aikana tulleesta tilastollisesta 42 500 euron arvonnoususta tulisi 3171 euroa maksettavaa veroa.

Oletetaan, että kyseinen Matti Meikäläinen olisi käyttänyt remonttikuluihin 3000 € ja päättäisi myydä asuntonsa vuonna 2012. Välittäjä vie kauppahinnasta 4000 €. Katsotaan kaksi vaihtoehtoista skenaariota:
  • Mikäli hän saisikin asunnosta tilastollisista odotuksista poiketen vain 120 000 €,tulisi lopulliseksi myyntivoitoksi remonttikulujen ja välityspalkkion jälkeen vain 13 000 €. Häneltä olisi tällöin peritty liikaa arvonnousuveroa, jolloin hän saisi asunnon myynnin yhteydessä 1220 € veronpalautuksia.
  • Mikäli hän saisi asunnosta tilastollisten odotusten mukaisesti esimerkiksi 143 000 €, jäisi lopulliseksi myyntivoitoksi kulujen jälkeen 36 000 €. Kun huomioidaan aiemmin maksetut arvonnousuverot, jäisi myyntivoitosta maksettavaksi vielä 2230 € veroa.

Mallissa on useita etuja. Se on oikeudenmukainen, koska se asettaa asuntojen arvonnousun tuottaman tulon muiden tulonlähteiden tapaan veronalaiseksi. Toisekseen tällöin ei synny painetta pyrkiä maksimoimaan ensiasunnon varainsiirtovapauden luomaa erityisasemaa. Lisäksi se laskee useimmissa tapauksissa kynnystä muuttamiseen. Tilastoihin nähden heikosti pärjänneestä asunnosta ei välttämättä tulisi lainkaan lisäveroja maksettavaksi. Yllä olevan esimerkin selvästi voitollisestakin myynnistä realisoituva 2230 euron vero on piirun verran alempi kuin kyseisestä 143000 euron kauppasummasta nykyisellä varainsiirtoverolla maksettavaksi tuleva 2290 euroa. Kahden prosentin suuruisella varainsiirtoverolla summa olisi jo 2860 euroa, mikä tekee erosta suuremman. Yleensä on myös tapana ostaa isompi ja samalla kalliimpi asunto, joten realistisempi summa tuota 2230 euroa vastaavalle samassa yhteydessä maksettavalle varainsiirtoverolle olisi oikeastaan pikemminkin 4000 euroa, mikä lankeaisi maksettavaksi 200 000 euron asunnon ostamisesta. Muutaman vuoden tähtäimellä muuttamisen rangaistavuus laskisi nykyisestä vielä tätäkin selvemmin, sillä muuton jälkeen välttyisi arvonnousuveron maksulta luultavasti ainakin muutaman vuoden ajan.


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



torstai 22. maaliskuuta 2012

Järjestelmän kierteet 7 - Asunto sieltä, missä arpaonni

Ensiasunnon erityisetujen (ks. Järjestelmän kierteet 5 - Ensiasunto) lisäksi on muitakin tekijöitä, jotka voivat saada ihmisen tekemään asunnon hankinnassaan päätöksiä, jotka eivät todellisuudessa vastaa parhaiten omia tarpeita. Yksi tällainen tekijä on käytäntö jakaa uusia Hitas-asuntoja arvontamenettelyllä.

Minne vie arpa?
(Kuvassa muutamia uusia Hitas-yhtiöitä viimeisen 6 vuoden ajalta)

Oletetaan, että asunnon ostoaikeissa olevalla on harkittavana alueet A, B ja C. Alue A on kallein ja mieluisin, B toiseksi kallein ja C halvin mutta kuitenkin osittain jopa mieluisampi kuin B. Hintalaatusuhteeltaan alueen C tavalliset asunnot osuvat parhaiten ostoa suunnittelevan tarpeisiin. Alueille A ja B olisi tarjolla tavallisten asunto-osakeyhtiöiden lisäksi myös uutta Hitas-tuotantoa, mikä nostaa alueen A Hitas-asunnot kaikista houkuttelevimmiksi.

Ostaja päättää osallistua sekä alueen A että B Hitas-arvontoihin. Ensisijainen toive asunnosta alueella A ei arpajaisissa toteudu, mutta alueelta B tarjoutuu asunto. Vaikka alueen C hintalaatusuhde olisi yleisesti ottaen ostajalle henk.koht. mieluisampi, Hitas-asunnon edullisuus vie lyhyen harkinnan jälkeen voiton. Ostaja päätyy siis asumaan alueelle B, vaikka C olisi ollut hänelle periaatteessa sopivampi. Samalla joku toinen ostaja voi tarjonnan vähäisyyden takia päätyä alueelle C, vaikka B olisi puolestaan ollut hänelle sopivampi. Arpajaisten synnyttämästä teennäisestä ulkoisesta tekijästä johtuen ihmisten asuinalueet voivat siis valikoitua kokonaisuutta ajatellen epämielekkäällä tavalla.


Kierteen kuvausEi hankita asuntoa sieltä, missä yleisesti ottaen hinta-laatu-sijainti-suhde kohtaa oman varallisuuden ja mieltymykset parhaimmalla tavalla, vaan sieltä, missä sattuu arpaonni osumaan Hitas-asunnon hankinnassa.
AukkoisuusEi ole.
MutkaisuusMerkittävä. Mutka on merkittävä, jos arpajaisten vuoksi viivästyttää asunnon ostamista tai muuttaa alueelle, joka yleisesti ottaen ei olisi itselle se sopivin.
Merkitys yksilölleMelko suuri. Kodin sijainti ja muut ominaisuudet ovat merkittävä osa elämää.
Merkitys yhteiskunnallePieni. Yhteiskunnallisella tasolla asuinpäätöksiin vaikuttaminen tällä tavalla koskee vain rajallista ihmisryhmää.
KorjattavuusHelppo - Lopetetaan uusi Hitas-tuotanto.
KokonaisälyttömyysMelko suuri Tuntuu hölmöltä ohjata asunnon ostokäyttäytymistä tällä tapaa. Sijoitusasuntonahan sijainnilla ei ole samanlaista merkitystä, joten ongelma koskee nimenomaan Hitasin ns. "varsinaista tarkoitusta" eli omaa kotia, jonka sijainnin arpajaiset voivat tällä tavoin osittain määrätä. Tämä ei välttämättä ole Hitasin suurimpia ongelmia, mutta toisaalta myös helpommin ratkaistavissa kuin osa muista ongelmista.

Hitas-järjestelmässä on monia ongelmia, joista ei voi päästä eroon muuten kuin luopumalla järjestelmästä kokonaan. Olemassaolevan sääntelyn purkaminen ei ole ongelmatonta, mutta tästä kierteestä eli arpajaisvetoisesta asunnon ostamiskäytännöstä luopuminen ei onneksi sitä vaadikaan. Riittää kun lopetetaan uusien Hitas-kohteiden rakentaminen.


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



tiistai 6. maaliskuuta 2012

Järjestelmän kierteet 6 - Asuntojen 75 neliön keskikokovaatimus

Saako täällä asua yksin?
(8.12.2010)
On monta syytä sille, miksi isommassa taloudessa on edullisempaa asua. Tiettyjä perustarpeita kuten kylpyhuonetta, keittiötä tai kodin elektroniikkaa ei ensinnäkään tarvitse kertoa asukkaiden lukumäärällä, sillä samaa wc:tä ja televisiota voi käyttää useampikin. Tilankäyttö on muutenkin tehokkaampaa useamman ihmisen taloudessa. Sama tehokkuus voi päteä myös muun muassa elintarvikkeiden suhteen - jos ei muuten, niin ainakin K-Plussa- ja S-Etu-järjestelmien suuria talouksia suosivan luonteen vuoksi.

Pieniä talouksia rasittaa kuitenkin ehkä eniten se, että pienet asunnot ovat suhteessa kalliimpia verrattuna isoihin asuntoihin. Yksiöiden neliöhinnat ovat huomattavasti isompia asuntoja korkeammat. Vuoden 2011 viimeisellä neljänneksellä pääkaupunkiseudulla yksiöiden neliöhinta oli n. 25% kaksioita korkeampi, ja muuallakin Suomessa n. 13% kaksioita korkeampi. Pienten asuntojen suhteelliselle kalleudelle voi hakea syitä esim. niiden suosiosta sijoitusasuntoina, sinkkutalouksien lukumäärän kasvusta tai siitä, miten ne kuitenkin täyttävät kokonaisuudessaan halvemmalla tietyt perustarpeet ilman, että tarvitsee varata yhtä paljon rahaa taloyhtiön yhteisten remonttien hoitamiseen. Hintoihin vaikuttaa tietysti kuitenkin myös tarjonta. Tarjontaan taas vaikuttaa myös harjoitettu asuntopolitiikka, joka on viime aikoina voinut omalta osaltaan kasvattaa pienten asuntojen suhteellista kalleutta.

Helsingissä on ollut vuosia käytössä sääntö, jonka mukaan rakennettavien asuntojen tulee olla keskimäärin vähintään 75 neliömetrin kokoisia. Tämä tarkoittaa sitä, etteivät rakennuttajat ole voineet vastata vallitsevaan kysyntään optimaalisella tavalla. Pienille asunnoille on paljon kysyntää Helsingissä, mutta jotta niitä on voinut rakentaa, on täytynyt vastaavasti rakentaa huomattavan suuria asuntoja, jotta keskikokovaatimus tulisi täytettyä. Tällainen keinotekoinen rajoitus aiheuttaa sen, että pienien asuntojen hinta nousee entisestään, mikä tarkoittaa tiukempaa taloustilannetta yksin eläville. Yksin eläminen on muutenkin kalliimpaa, joten onko tällaisille kiintiöille perusteita?

Kierteen kuvausAiemmista kierteistä poiketen tämä kierre ei kohdistu yksilöön vaan yritystoimintaan. Rakennuttajien on tarvinnut rakentaa suurempia asuntoja kuin mitä markkinoilla vallitseva kysyntä olisi vastannut, jotta asunnoille asetettu 75 neliömetrin keskikokovaatimus ylittyisi. Tämä taas on edistänyt pienten asuntojen kallistumista niiden tarjonnan vähenemisen myötä.
AukkoisuusEi ole. Sitä, että voi rakentaa muutamia ylisuuria asuntoja pienten asuntojen rakentamisen mahdollistamiseksi, ei ole syytä katsoa varsinaiseksi säännön kiertämistä.
MutkaisuusMerkittävä. Rakennuttajat eivät voi vastata suoraan vallitsevaan kysyntään, vaan joutuvat tekemään erikoisiakin kompromissiratkaisuja.
Merkitys yksilölleMelko suuri. Yksiötä kaipaavalle asumisen kustannukset voisivat nousta varsin merkittävästi varsinkin jos tämänkaltaista politiikkaa jatkettaisiin pitkään.
Merkitys yhteiskunnalleSuuri - Asuntopolitiikalla vaikutetaan hyvin pitkälle tulevaisuuteen. Käytännössä nyt rakennettavat asunnot ovat todennäköisesti käytössä edelleen vielä 2100-luvullakin.
KorjattavuusHelppo - Säännöstä on helppo luopua, ja tietääkseni tässä tapauksessa niin on äskettäin tehtykin.
Kokonaisälyttömyys??? Olisi sinänsä helppo todeta, että on typerää pakottaa rakennuttajat rakentamaan isompia asuntoja kuin mitä asuntojen ostajat ovat keskimäärin halukkaita ostamaan. Lyhyellä tähtäimellä älyttömyys onkin melko ilmeistä.

Kuten todettu, asuntorakentamisen vaikutukset ulottuvat kuitenkin hyvin pitkälle. Sinkkutalouksien määrä on ollut kasvussa, mikä tarkoittaa sitä, että pienille asunnoille on enemmän kysyntää. Toisaalta keskimääräinen asumistila on ollut myös jatkuvassa kasvussa, ja uskon tämän kehityksen jatkuvan Suomessa pidempään kuin yksin elävien määrän kasvamisen. Jos 50 vuoden päästä eletään leveämmin, voi siis periaatteessa olla perusteltua pakottaa rakennuttajat rakentamaan nykyistä kysyntää suurempia asuntoja, jos näin vastataan paremmin tulevaisuuden kysyntään.


Uudisrakentamisen yhteiskunnallinen ohjaus on yksi kauaskantoisimpia yhteiskunnallisia päätöksiä, sillä asunnot tulevat käytännössä olemaan käytössä ihmisikää pidemmän ajan. Niin ollen kysymys asuntotuotannon sääntelystä on merkittävä. Vaikka 75 neliötä tuntuu korkealta rajalta, itselläni ei ole kuitenkaan selkeää mielipidettä siitä, onko tämänsuuruinen neliökiintiö ollut pahasta vai ei. Kun kiintiöistä on ilmeisesti kuitenkin äskettäin luovuttu, tyydyn vain toteamaan, että uskon sen olleen hyvä päätös.



Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>