torstai 26. huhtikuuta 2012

Järjestelmän kierteet 10 - Kahden vuoden asumispakko

Asunto kuin kulissi? (Obidos, Portugali, elokuu 2011)
Asunto kuin kulissi?
(Obidos, elokuu 2011)
Juttusarjan edellisissä osissa kuvattujen myyntihinnan rajoittamisen ja varainsiirtoveron lisäksi on myös kolmas potentiaalinen muuttamisen jarru. Se voi tietyin edellytyksin kasvaa rahassa mitattuna lähes yhtä suureksi kuin melko rajallista ihmisryhmää koskevat Hitas-järjestelmän myyntihinnan rajoitukset, minkä lisäksi se koskee varainsiirtoveron tavoin kaikkia omistusasujia. Edellämainituista poiketen tästä esteestä voi kuitenkin päästä kahdessa vuodessa eroon.

Asunnon myymisestä saatu myyntivoitto on lähtökohtaisesti pääomatuloveron alaista. Voitto muuttuu kuitenkin verottomaksi, kunhan yksi ehto täyttyy: omistajan on täytynyt asua asunnossa kaksi vuotta ja vieläpä yhtäjaksoisesti. Lyhyessä ajassa asunnon arvo harvemmin nousee kovin tuntuvasti ilman laajaa remontointia ja harvemmin tuota tiheämmin halutaankaan ehkä muuttaa, joten tästä ei monesti synny erityisen merkittävää ongelmaa. Poikkeuksia kuitenkin löytyy. Entä jos asunto on esimerkiksi omistettu jo pitkään, mutta syystä tai toisesta asumisehto ei ole missään vaiheessa täyttynytkään? Jos asunto halutaan myydä, omistaja haluaa todennäköisesti keinolla millä hyvänsä välttää myyntivoitosta maksettavat verot, sillä kyse voi hyvinkin olla kymmenistä tuhansista euroista.

Otetaan esimerkki. Pääkaupunkiseudulta on ostettu 10 vuotta sitten asunto 150 000 eurolla, mutta jo ensimmäisen asumisvuoden aikana tulee eteen muutto toiselle paikkakunnalle työn perässä. Asuntoa ei kuitenkaan tuolloin myyty vaan se laitettiin vuokralle. Elämä jatkui uudella paikkakunnalla 10 vuoden ajan, minkä jälkeen tarkoituksena olisi myydä asunto esim. suuremman asunnon rahoittamiseksi. Arvioitu asunnon myynnistä saatava summa on 250 000 euroa, mikä tarkoittaisi, että myyntivoittoa tulisi arviolta 100 000 euroa, mikä tarkoittaisi 30 000 euroa maksettavaa veroa.

Tuollainen summa on lähes kenelle tahansa hyvin merkittävä, joten asunnon myymistä miettivä väkisinkin miettii, voisiko verolta välttyä. Mikä siis eteen? Lähdetään siitä oletuksesta, että asuntojen hinta ei muutu kahden vuoden tarkastelujakson aikana. Päävaihtoehtoja veron välttämiselle on oikeastaan vain kaksi, oli lähtötilanne mikä hyvänsä:

  1. Ilmeisin vaihtoehto on asuntoon muuttaminen kahdeksi vuodeksi tai asunnossa asumisen jatkaminen niin, että kaksi vuotta yhtäjaksoista asumista tulee täyteen. Mikäli lisätilalle olisi todella tarvetta esim. perheen lisäyksen johdosta, voi tällainen vaihtoehto tuntua väkinäiseltä ja hyvin epämielekkäältä. Se, että perhe asuu väkisin pienemmässä asunnossa kuin missä haluaisi ja mihin olisi taloudellisesti mahdollisuus, ei oikeastaan ole kenenkään etu.
  2. Toinen vaihtoehto on pysyä asunnossa virallisesti kirjoilla, vaikka todellisuudessa asuisi toisaalla. Tämä puolestaan voi tapahtua kahdella tavalla:
    • A) Asuntoa pidetään tyhjillään. Tämä on yhteiskunnallisesti järjetöntä, mutta verotuslainsäädännön takia helposti kannattavaa. Vaikka asuntoa tulisi pitää tyhjillään koko kahden vuoden ajanjakson, korkoihin ja vastikkeisiin uppoava rahamäärä voi hyvinkin jäädä vain puoleen tuosta 30 000 €:n verosäästöstä, mikä tarkoittaisi 15 000 euron säästöä veroissa. Jos tyhjillään pitämiseen riittääkin aidon asumisen vuoksi lyhyempi aika tai osa ajasta käytetäänkin asunnon remontoimiseen tai asunnon myymisen aloittamiseen, säästö kasvaa lähemmäs tuota 30 000€:a.
    • B) Asunnossa asuu lisäksi joku todellisesti - joko läheinen ilmaiseksi tai joku maksua vastaan alivuokralaisena. Tällöin menettelyn hyöty voi kasvaa tuohon täyteen 30 000 €:oon.
Rajanveto vaihtoehtojen välillä ei ole sinänsä täysin yksiselitteistä: vaihtoehtojen 1 ja 2A välimaastoon voi esimerkiksi asettua tilanne, jossa asuntoa myyvä on muuttamassa yhteen tyttö- tai poikaystävän kanssa. Hän saattaa käytännössä jo elää toisen luona, vaikka tavarat ja "kirjat" ovat vielä myytävässä asunnossa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että laki voi kannustaa verkkaisuuteen muuttopuuhissa.

Joka tapauksessa vaihtoehdoista käy ilmi erikoinen ristiriita. Vaihtoehto 2B on asuntoresurssien järkevän hyödyntämisen kannalta selvästi paras vaihtoehto, mutta verottajaa se tuskin miellyttää. 2A on järjetön vaihtoehto, mutta luultavasti silti monesti käytetty ratkaisu varsinkin silloin, kun osa kahden vuoden ajanjaksosta on tullut jo luonnostaan täyteen. Verottajalle vaihtoehdossa 1 ei ole ongelmia, mutta perheelle se voi olla hyvinkin vastenmielinen. Verotuslainsäädäntö ohjaa siis siihen, että asuntokantaa ei käytetä niin tehokkaasti kuin olisi mahdollista. Onko tässä mieltä?


Kierteen kuvausVältetään asunnon myyntivoitosta maksettava vero pitämällä asuntoa tyhjillään tai asumalla asunnossa vastentahtoisesti pidempään kuin todellisuudessa haluaisi.
AukkoLievä. Kyseessä ei lähtökohtaisesti ole aukko, sillä kyseessä on laissa määritelty mahdollisuus asunnon verottomaan myymiseen. Aukoksi voi kuitenkin nähdä sen, jos asunnossa ei todellisuudessa asutakaan, vaikka virallisesti olisikin verotussyistä asunnossa kirjoilla.
MutkaPahimmillaan todella merkittävä. Koti on elämän keskeisimpiä elementtejä. Jos verotus määrää sen sijainnin tai koon kahdeksi vuodeksi, saatetaan tehdä suuri uhraus järjestelmän takia. Sama koskee myös tyhjillään pidettävää asuntoa.
Merkitys yksilölleSuuri. Rahallisesti kyse voi olla todella suurista summista. Yhtä lailla suuri merkitys voi olla sillä, jos verotuksen välttämiseksi asuu muualla kuin haluaa.
Merkitys yhteiskunnalleMelko pieni - Kahden vuoden sääntö koskee hyvin monia jollain tasolla, mutta harvoja niin ratkaisevasti.
KorjattavuusPuolihankala - Myyntivoiton täydelle verottomuudelle ei ole periaatteessa perusteita, sillä kaiken muun omaisuuden luovutusvoittoja verotetaan joka tapauksessa. Toisaalta voiton verottaminenkin on ongelmallista, jos se muodostaa esteen muuttamiselle. Oma ehdotukseni kompromissiratkaisuksi on sama kuin kierteeseen 9: puolella painotuksella jo ennen omaisuuden realisoimista perittävä arvonnousuvero.
KokonaisälyttömyysMelko pieni - kohtalainen. Harvoilla samaan asuntoon jäämisen tukaluus yhdistyy pahasti pakonomaiseen kahden vuoden asumiseen. Täysi verovapaus ilman ehtoja olisi tavallaan perusteeton kädenojennus kaikille omistusasunnoilla varallisuuttaan kartuttaneille, ja voiton verottaminen ilman poikkeuksia olisi yhtä lailla hyvin ongelmallista, joten tällaiselle kompromissiratkaisulle on perustelunsa. Oikeudenmukaisempaa olisi kuitenkin verottaa arvonnousua riippumatta siitä, satutaanko asuntoa myymään vai ei.

Kahden vuoden asumispakkosääntö on syntynyt kompromissina kahden keskenään ristiriitaisen tavoitteen välillä. Sen luominen on siten ymmärrettävää, vaikka se voikin aiheuttaa ongelmia. Mielestäni edellä mainitsemani arvonnousuvero olisi kuitenkin toimivampi ratkaisu, sillä se ei ohjaisi asumispäätöksiä epämielekkäällä tavalla missään tilanteissa.


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



lauantai 21. huhtikuuta 2012

Hitas-arvontojen palautusprosentti

Arvonnoissa palautusprosentilla kuvataan sitä, miten paljon arpalippujen hinnoista jaetaan takaisin arpojen ostajille. Jotta arpajais- tai uhkapelitoiminta kannattaisi sellaisenaan, tämän prosentin täytyy tietysti olla alle 100%. Muun muassa suomalaisten suosimassa lotossa tämä prosentti on lottoajan kannalta suorastaan surkea 39%. Lottoamisesta maksetusta 1 eurosta takaisin saa siis keskimäärin vaivaiset 39 senttiä. Voisiko Hitas-arvonnoillekin laskea palautusprosentin?

Oletusarvoinen voitto?

Hitas-arvontoihin osallistuminen on rahassa mitaten ilmaista, joten arvontojen järjestäjän näkökulmasta ei palautusprosentista voine puhua. Osallistujan näkökulmasta voi kuitenkin laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi siihen nähdyn vaivan. Vaivaksi voi katsoa ainakin sen, että tutkii vaihtoehtoja ja valitsee itselleen sopivimman kokoisen asunnon. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea sopivan pohjaratkaisun, mutta myös sopivan asuntokoon, kerroksen, ja asunnon ikkunanäkymän löytämistä. Jos ajatellaan, että tähän menee aikaa kaksi tuntia, keskituloisen ihmisen nettopalkka tuolta ajalta olisi noin 25 euroa. Tämä voidaan laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi.

Paljonko yksi Hitas-arpa sitten keskimäärin tuottaa hankkijalleen? Osa Hitas-yhtiöistä on käytännössä markkinahintaisia, joten vertailussa on syytä keskittyä halutuimpiin kohteisiin. 100 neliön asunnon voi näissä arvioida olevan pyöreästi 100 000 euroa alihintainen. Tällaiseen näyttää tulevan tyypillisesti noin 100 hakijaa, mikä tekee voiton todennäköisyydestä 1%:n. Tämä tarkoittaa hakijalle odotusarvoisesti 1000 euron voittoa. Palautusprosentiksi muodostuu 25 euron panoksella siis 4000%! Pienemmissä asunnoissa voitto on pienempi, mutta toisaalta niin taitaa olla hakijoitakin, jolloin palautusprosentti on samaa luokkaa.

Loton palautusprosentti pyörii 40%:n tuntumassa, kun taas kannattavimpien Hitas-arvontojen 4000%:ssa. Ero on 100-kertainen. Jos lottoat, älä siis unohda osallistua myös Hitas-arvontoihin. Se on huomattavasti kannattavampaa touhua.


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



keskiviikko 18. huhtikuuta 2012

Jos et voi voittaa heitä, liity heihin

Kuten sanonta kuuluu: "Jos et voi voittaa heihin, liity heihin". Sama pätee Hitas-järjestelmään. Niinpä täältäkin lähetettiin arpalippu vetämään Jätkäsaaressa sijaitseviin Helsingin Saukonkanava -nimisen yhtiön Hitas-asuntoihin. Tänään posti toi kotiin myös arvonnan tuloksen.

Vieläkö mahtuu mukaan?
(31.3.2012)

Kuinka arpajaisissa sitten kävi? No, sanottakoon aluksi, että asuntoja haki noin 1900 hakijaa (kts. Lähes kaksituhatta haki 86 uutta asuntoa ). Asuntoja oli kuitenkin tarjolla vain 85, sillä yksi asunnoista on Hitas-käytännön mukaisesti varattu Helsingin kaupungille. Tämä tarkoittaa keskimäärin noin 4,5%:n mahdollisuutta saada haluamansa asunto. Suosituissa asunnoissa todennäköisyys on tätäkin selvästi alhaisempi.

Kuten noista todennäköisyyksistä saattaa arvata, ei osunut arpaonni allekirjoittaneellakaan. Sijanumero ensisijaiseen toiveeseen oli muikea 80. Sijoitus tuskin oli viimeinen, joten hakijoita lienee ollut tähän tähän yhteen yksittäiseen asuntoon 100 kappaleen luokkaa, mikä laskee todennäköisyyden noin 1%:n tasolle. Lotossakin voittaa helpommin. Osallistuja sijanumerolla 1 saa kiittää onnestaan muita veronmaksajia.

Suuri enemmistö ei ilmeisesti edelleenkään tunne järjestelmää sen älyvapaudesta huolimatta, eikä pienen marginaalisen ryhmän järjestelmään kohdistama aktiivinen kritiikki (ks. esim. perustamani hyvin piskuinen Hitasia vastustava Facebook-ryhmä tai Akateemisen talousblogin kirjoitukset aiheesta) ole riittävää saamaan päättäjiä tekemään päätöksiä, jolla irrottauduttaisiin nykytilanteesta ja purettaisiin Hitas-järjestelmä tai vähintäänkin luovuttaisiin uudesta Hitas-tuotannosta. Niin kauan kuin järjestelmää kuitenkin ylläpidetään, aion yksinkertaisesti jatkaa houkutteleviin arvontoihin osallistumista.


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>



perjantai 13. huhtikuuta 2012

Järjestelmän kierteet 9 - Varainsiirtovero muuton esteenä

STOP! Ethän muuta uuteen asuntoon, toivoo valtio.
Muuttaminen voi tulla hyvin kalliiksi muistakin syistä kuin edellisessä osassa mainitun helsinkiläisen kierteen takia. Osa syistä on hyvin ymmärrettäviä, kuten esimerkiksi muuttopalvelun kustantaminen tai vanhojen, uuteen asuntoon sopimattomien kalusteiden korvaaminen uusilla. Muuttaminen voi olla myös työläs prosessi. Nämä tekijät koskevat niin vuokralla asuvia kuin omistusasujiakin, mutta ovat vielä melko pieniä hidasteita.

Käytännössä omistusasunnosta toiseen muuttavalla tulee useimmilla hyvin suureksi lisäkustannukseksi välittäjän palkkio, joka nielaisee yleensä 2-4% myytävän asunnon hinnasta eli joka tapauksessa tuhansia euroja. Tämän kuluerän voi pyrkiä välttämään myymällä asunnon itse. Monet eivät kuitenkaan ole valmiita ostamaan suoraan edellisiltä omistajilta, mikä tekee ikävä kyllä välittäjästä tarpeellisemman, kuin mitä se muuten olisi. Vallitsevat tottumukset voivat siis tällä tavalla tehdä muuttamisesta kalliimpaa kuin olisi periaatteessa tarpeen.

Kaikista muuton esteistä pirullisin on kuitenkin puhtaasti lainsäädännöllinen. Vaikka myisi itse asuntonsa, varainsiirtoverolta ei voi välttyä kuin ensiasunnon ostaja. Tällä hetkellä 250 000 euron kerrostaloasunnon ostamisesta joutuu pulittamaan veroa 4000 euroa, mutta ensi vuonna jo 5000 euroa. 250 000 euron omakotitalosta ostamisesta taas lähtee suoraan 10 000 euron verot. Vaikka omistusasuntojen välinen muuttaminen on kallista jo lainsäädännöstä riippumattomista syistä, valtiovalta haluaa siis tehdä siitä kalliimpaa verottamalla suoraan muuttamista.

Kierteen kuvausPainostetaan ihmisiä välttämään muuttamista verottamalla uuden asunnon ostamista rankalla kädellä. Tällä voi olla kahdenlaisia seurauksia:
- Jätetään muuttamatta, vaikka esim. uusi työpaikka siihen houkuttelisi.
- Hankitaan suoraan isompi ja kalliimpi asunto, kuin mitä sillä hetkellä tarvitsisi, jottei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa moneen kertaan.
AukkoisuusEi ole. Veroa ei juuri voi kiertää muuten kuin välttämällä muuttamista. Ainoa aukonkaltainen tekijä on ollut jättää taloyhtiön velka maksamatta, jotta seuraava ostaja saisi asunnon pienemmällä varainsiirtoverolla, sillä varainsiirtoveroa on tähän asti maksettu vain kauppahinnasta. Tähän on kuitenkin tulossa ensi vuodesta lähtien muutos, kun veroa aletaan maksaa velattomasta hinnasta.
MutkaisuusMelko suuri. Painostus muuton välttelemiseen on suuri. Asunto sijainteineen taas määrittää kaiken arkisen elämän, työmatkan tai jopa työpaikan.
Merkitys yksilölleMelko suuri. Tuhansiin euroihin ja varsinkin omakotitalojen kohdalla helposti 10 000 euroonkin nouseva rangaistus muuttamisesta tuntuu kovasti lähes kenen tahansa kukkarossa.
Merkitys yhteiskunnalleKohtalainen. Jos ihmiset asuvat verotuksen takia ahtaammin tai tilavammin kuin olisi muuten sopivaa, asuintila ei tule tehokkaasti käytetyksi. Jos joku vaihtoehtoja punnitessaan jättää tarttumatta uuteen työtilaisuuteen verotuksen takia, työtehokkuus voi kärsiä.
KorjattavuusHelppo. Ei tarvitse kuin poistaa koko varainsiirtovero. Fiskaalisen merkityksen voi korvata esim. laskemalla nyt suunniteltua enemmän nykyistä oman asunnon velan korkojen verovähennystä (vaikka nollaan asti) tai verottamalla maltillisesti asunnon arvonnousua (esim. muutaman viikon takaisessa jutussa ehdottamallani tavalla), jolloin vero kohdistuisi edelleen asuntoihin, mutta muuttamisen sijasta asumiseen. Kolmantena vaihtoehtona on
KokonaisälyttömyysSuuri On järjetöntä kannustaa ihmisiä jämähtämään paikoilleen samaan asuntoon, kun esimerkiksi työn perässä muuttaminen houkuttaisi. Järjettömyyttä korostaa se, ettei veron purkamisessa tai varsinkaan asteittaisessa lieventämisessä olisi mitään ongelmia.


Varainsiirtoverosta tulisi luopua mielellään kokonaan, tai vähintäänkin sitä tulisi keventää. Nyt hallitus on kuitenkin päättänyt toimia päinvastoin korottaessaan asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin, sekä kiristämällä sen ehtoja siten, että vero maksetaan myyntihinnan sijasta velattomasta hinnasta (kts. Asuntokaupan verotusta kiristetään kahdella tapaa). Muutoksen jälkeen veroa maksetaan siis myös taloyhtiön velasta, minkä merkitys on varsinkin uutta asuntoa ostaessa todella suuri. Jos asunnon myyntihinta on 100 000 euroa ja velaton hinta 240 000 euroa, maksettavan veron määrä nousee veromuutoksen myötä tällaisessa tapauksessa tasan 200%!

Muuttaminen ei ole muutenkaan ilmaista, joten onko siitä mitään järkeä rangaista vielä verotuksessa monen kuukauden palkkaa vastaavalla summalla?


Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>