Vuokralla omaksi -mallin ongelmat

Lauttasaari ja taustalla näkyvä Jätkäsaari
vuosimallia 2009

Helsinki on luopumassa Hitas-järjestelmästä ja kaipaa sen tilalle korvaavaa järjestelmää. Sellaiseksi kaavaillaan nyt Vuokralla omaksi -nimistä mallia, jossa vuokra-asunto olisi ajan myötä lunastettavissa itselle. Pohja-ajatukseltaan malli tuntuu ainakin joltain osin vähemmän ongelmalliselta hitakseen verrattuna: toisin kuin hitaksessa, kerran ostettu asunto on vapaasti myytävissä markkinahintaan, joten tuosta eteenpäin asunto toimii tavallisen omistusasunnon tavoin. Järjestelmän yksityiskohtia ei ole vielä määritetty, mutta tähänastisten tietojen perusteella myös Vuokralla omaksi -malli sisältää merkittäviä ongelmia.

Toisin kuin Hitas-järjestelmän kohdalla, Vuokralla omaksi -malliin on sisällytetty tarveharkintaisuus tulorajojen muodossa. Tämä on kaksisyinen juttu: toisaalta on hyvä, että tukea ei tarjota ihmisille, jotka tukea eivät tarvitse. Toisaalta tuloraja on merkki siitä, että kyse todella on merkittävästä tuesta, eikä vain erilaisen rahoitusratkaisun tarjoamisesta asunnonhankintamahdollisuuksien parantamiseksi. Tulorajoissa taas on kaksi ongelmaa: ne pohjautuvat yhteen näkökulmaan ja sitäkin vain yhdestä ajanhetkestä katsoen. Varallisuutta mallissa ei oteta huomioon, ja esimerkiksi opiskelijalla tai vastavalmistuneella tulot ovat luultavasti pienet, mutta ajan myötä ne voivat pian olla huomattavankin suuret, mutta silti saatu hyöty on pysyvä. Ja mitä esim. hitas-järjestelmästä on opittu, tuo hyöty voi suurimmillaan olla hyvinkin massiivinen eli nousta satoihin tuhansiin euroihin. Sellaisen hyödyn perustaminen hetkelliseen tulotason pohjalta tulkittuun näennäiseen tarpeeseen on vähintäänkin kyseenalaista.

Toinen ongelma on määräaika.  Vuokralla omaksi -mallin vaatimus asua asunnossa 10 vuotta, jotta saisi lunastaa asunnon, vaikuttaisi niin pahalta kannustinloukulta, että se tuo mieleen Hitas-järjestelmän lukuisat ongelmat, varsinkin kun tuohon aikarajaan yhdistää siihen, että lunastushinta määritetään jo ennen vuokrasuhteen alkamista! En ole varma, sisältyykö tämänhetkisiin suunnitelmiin vuokraamalla tehtyjen lyhennysten palauttaminen kokonaan tai osittain tilanteessa, jossa asukas muuttaakin pois ennen 10 vuoden määräajan täyttymistä (tämä näyttäisi olevan avoin kysymys ainakin Vuokralla omaksi -mallin selvityksessä), mutta riippumatta siitä tuo 10 vuoden määräajan saavuttaminen voi helposti olla todella merkittävä kertahyöty varsinkin tilanteessa, jossa alueen hintakehitys on ollut suotuisaa. Jos asunnon hankinta-arvo on alun alkaenkin ollut vaikkapa 10% alakanttiin markkinahintoihin nähden, ja asuntojen nimellinen hintakehitys on alueella ollut esim +50%, tuon kymmenen vuoden rajapyykin saavuttaminen tarkoittaa kertaluonteista +67%:n tuottoa asunnon ostohintaan! Jos tällaisessa asunnossa on asunut vaikka 8 vuotta, ei siitä hevillä halua muuttaa pois ennen kuin tuo 10 vuotta on täynnä. Lopputuloksena monet jumittavat hitas-tyyliin asunnoissaan, vaikka haluaisivat oikeasti muuttaa johonkin tarpeitaan paremmin vastaavaan asuntoon muualle, ja toisaalta monet halukkaat eivät näihin asuntoihin pääse asumaan ennen kuin niitä kertarytinällä sitten rävähtää markkinoille mahdollisesti runsainkin määrin. Ketä tällainen palvelee?

Monessa yhteydessä Vuokralla omaksi -mallia on kutsuttu omistus- ja vuokra-asumisen välimuodoksi. Mielestäni tuo kuvaus pätee paremmin asumisoikeusasuntoihin: niissä ostetaan asunnosta esim. 15%:n osuus, ja siten ollaankin sitten periaatteessa 85-prosenttisesti vuokralla mutta turvattuna niin, ettei tätä vuokrasopimusta voi vuokralaisen tahtomatta purkaa. Vuokralla omaksi -malli on sitten muuten lähempänä vuokralla asumista, mutta se sisältää kutakuinkin riskittömän option vaihtaa vuokralta omistusasujaksi - jolloin sen typerän varainsiirtoveronkin joutuu maksamaan vasta silloin kun sekä haluaa että pystyy siirtymään vuokralta omistajaksi. 

Vuokralla omaksi tuntuu mallina kyllä ainakin periaatteessa järkevämmältä kuin hitas, mutta mikäli siihen lähdetään, olisi toivottavaa, että edellä mainittuihin ongelmiin varauduttaisiin jo valmiiksi kunnolla. Eli tulisi ehkäistä heikosti kohdistetut mutta massiiviset tuet yksittäisille ihmisille, ja samalla pitäisi välttää mekanismit, jotka lukitsevat ihmisiä asumaan samassa asunnossa pidempään kuin he todellisuudessa haluaisivat. Olisiko siis mahdollista 

1. Rajoittaa yksittäisille ihmisille tulevan julkisen tuen massiivisuutta joko tekemällä alussa määritettävästä lunastushinnasta markkinaehtoisen esimerkiksi alistamalla sen tarjouskaupalle tai antamalla lunastushinnan elää markkinoiden mukana vuosien saatossa?

2. Poistaa 10 vuoden määräaika, eli antaa mahdollisuusn ostaa asunto itselleen milloin vain?

Näin julkisia varoja ei suollettaisi tolkuttomia määriä esimerkiksi arpaonnisille, eikä kukaan jumiutuisi asuntoonsa tarpeettomasti liian pitkäksi aikaa, mutta järjestelmä tarjoaisi silti joustavan mahdollisuuden vaihtaa vuokralta omistusasujaksi.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Yrittäjien vuokran maksuun vapaaehtoinen kolmijako koronan ajaksi

Monet pienyrittäjät ovat hätää kärsimässä koronakriisin vaatimien pakkotoimien vuoksi. Normaalioloissa täysin elinkelpoisten yritysten ajautuminen vaikeuksiin ja mahdollisesti konkurssiin asti ei ole juuri kenenkään etu, joten yrittäjien tukeminen kriisin yli on tärkeää koko yhteiskunnalle. Puuttuvien tulojen ohella yksi ongelmista on se, että jostain pitäisi löytää rahat myös toimitilojen vuokran maksamiseen. Tämä on sen verran iso menoerä yrittäjille, että sitä on perusteltua tarkastella omana tekijänään yrittäjien tukemistapoja suunnitellessa.

Hjallis Harkimon mukaan Tanskassa on laki, joka takaa, ettei vuokranantaja voi periä vuokria, jos hallituksen tekemien kieltojen takia vuokralainen ei voi käyttää tilaa siihen toimintaan mihin se on tarkoitettu. Tämä voisi olla yksi vaihtoehto, joskin tässä voi nähdä kolme ongelmaa. Rajanveto ei ensinnäkään ole aina selvää sen suhteen, milloin tilaa ei voi käyttää tilan varsinaiseen tarkoitukseen: jos ravintola esimerkiksi toimii osittain ruokatoimituksia varten, eli tilat ovat käytössä, mutta tavalliseen nähden paljon pienemmällä kapasiteetilla, miten tähän pitäisi suhtautua? Toisekseen myös vuokranantaja voi ajautua ongelmiin. Siinä missä pandemiaan varautumisen ei tulisi kuulua tilaa vuokraavan yrittäjän tavalliseen yrittäjäriskiin, ei pandemian aiheuttamaa menetystä ole välttämättä kohtuullista työntää täysin vuokranantajankaan syliin. Kolmas potentiaalinen ongelma tulee siitä, saisiko eduskunta säädettyä tuollaista lakia tähän hätään? 

Entä jos luotaisiin lainsäädännöllisesti kevyempi vapaaehtoisuuteen pohjautuva malli? Valtio voisi lupautua maksamaan yrittäjän vuokrista yhden kolmasosan, mutta vain sillä ehdolla, että vuokranantaja luopuisi myös vähintään yhdestä kolmasosasta. Vuokranantajalla on luultavasti hyvät tiedot siitä, minkälaiset edellytykset yrittäjällä on bisnekselleen koronaoloissa, joten vuokranantaja voi hyvin arvioida, kuinka suuri tarve yrittäjällä olisi vuokratuelle. Jos yrittäjä on ongelmissa, voi olla kaikkien osapuolten etu, jos koronan riski jaetaan kolmeen osaan. Vuokralaisen etu on ilmiselvä, kun maksettava vuokra jakautuu kolmasosaan (tai erityisen reilun vuokranantajan tapauksessa vielä alemmas). Vuokranantaja taas voi muutaman kuukauden kolmanneksen matalammasta vuokratulosta huolimatta voittaa pidemmällä tähtäimellä, kun vuokralainen saa bisneksensä pidettyä pystyssä ja säilyy vuokralaisena. Valtio taas voi voittaa, kun niin moni yritys ei joudu koronakriisin takia konkurssiin.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Dynaaminen vuokrataso kaupungin vuokra-asuntoihin

Silloin tällöin julkisuudessa käydään keskustelua kaupungin vuokra-asuntojen edullisuudesta ja siitä, miten hyvätuloisetkin voivat jäädä niihin asumaan pitkiksi ajoiksi. Näin on ollut myös viime viikkoina, ja samalla on tuntunut toistuvan pari kommenttia järjestelmään liittyen:

1. Tulorajat ylittäviä asuntokuntia on todettu olleen vain noin 5%.
2. Tulojen tarkastelu jo järjestelmässä olevilta johtaisi haitallisiin kannustimiin, kun ihmiset eivät haluaisikaan ottaa töitä vastaan.

Ensimmäinen lausuma on luultavasti totta, mutta myös samalla harhaanjohtava osatotuus. Toinen taas pätee kunnolla vain tietyin olettamuksin. 

Näitä puolia on nimittäin asiaa käsittelevissä jutuissa nähty harvemmin:

1. Tulorajat ylittäviä asuntokuntia on ylipäätään vain noin 40% asuntokunnista (eikä tulorajat olleet käytössä kuin vain hyvin lyhyen kokeilun ajan) (lähde). 
2. Ei asukkaiden irtisanominen ole ainoa vaihtoehto, jos halutaan välttää halvemman asumisen säilymistä "liian maksukykyisillä". 

Taideteos valjastettuna
esittämään vuokran perusosaa.
(Lux Helsinki, 26.1.2013)

Ensimmäinen kohta muuttaa mielikuvaa huomattavasti siitä, kuinka hyvätuloisia asunnoissa asuu. Nuo aiemmin mainitut 5% eivät siis ole vain ihmisiä, jotka tulisivat toimeen myös ilman tukea, vaan kuuluvat parhaiten toimeentulevaan vähemmistöön. Edullisissa asunnoissa asuu siis varmasti myös huomattavasti ihmisiä, jotka ovat tulorajojen alapuolella, mutta tulisivat hyvin toimeen myös kalliimmissa asunnoissa. Jos tähän yhdistää sen faktan, että vain runsas 10% asuntoa hakevista saa asunnon (lähde tämän viikon maanantain Helsingin Sanomat 7.10.2019), isolta osalta heikosti toimeentulevia jää siis asunto saamatta osittain siksi, että parhaiten toimeentuleva 40% asuttaa tuota 5%:a, ja paremmin toimeentuleva 50% talouksista luultavasti yli 10%:a kaupungin edullisia vuokra-asuntoja. Kun vain noin runsas 10% saa hakijoista saa asunnon, löytyy tapauksia, joissa ollaan haettu tuloksetta kaupungin asuntoa toistakymmentä vuotta, vaikka todellista tarvetta olisi ollut (kts. esimerkiksi mielipidekirjoitus eilisissä Helsingin Sanomissa nimimerkiltä Asunto on ihmisoikeus : Olen hakenut kaupungilta asuntoa neljäntoista vuoden ajan saamatta ainuttakaan tarjousta).

Jos toinen jutun alussa esitetyistä kommenteista pitäisi aina paikkaansa, se voisi silti hyvinkin olla riittävä syy olla välittämättä kaupungin asunnoissa asuvista hyvätuloisista. Mutta eikö esim. tänä vuonna käyttöön otettu tulorekisteri toisi uuden työkalun tehokkaampaan tulojen seurantaan? Ja jos tuloja pystytään seuraamaan tehokkaasti, ei kai asunnon irtisanomisen tarvitsisi koskaan olla seuraus tulorajojen ylittämiselle? Eikö kaupungin asuntojen vuokratason voisi määrittää niin, että se koostuisi kahdesta komponentista: perusosasta, mikä vastaisi nykyisiä vuokria, sekä dynaamisesta osasta, joka pohjautuisi tuloihin. Näin asunnon vuokra voisi koostua esim. 600 euron pohjatasosta, ja 400 euron dynaamisesta osasta, jonka suuruus tarkistettaisiin esim. kaksi kertaa vuodessa siten, että osat voisivat yhteensä olla enimmillään noin markkinavuokran tasolla. Kun dynaaminen osa olisi mitoitettu oikein, työn teko kannattaisi aina, eikä kenenkään tarvitsisi muuttaa pois asunnostaan tahtomattaan, mutta samalla yhteiskunta saisi enemmän vuokratuloja, suurempi osa paremmin toimeentulevista luopuisi vapaaehtoisesti asunnoistaan, ja asunnot päätyisivät niitä enemmän tarvitseville.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Ajatusleikkihaaste asuntopolitiikasta keskusteleville

Nyt mietintämyssy päähän.
(Rooma, heinäkuu 2008)

Viikko sitten käsiteltiin erityisesti Helsingin Sanomien artikkeleissa ja mielipidepalstalla taas kaupungin edullisia vuokra-asuntoja koskevia sääntöjä. Keskustelu taisi lähteä käytännössä nimimerkin Ärsyyntynyt äiti Helsingistä mielipidekirjoituksesta Hyvätuloiset ystävättäreni asuvat kaupungin vuokra-asunnoissa puoli-ilmaiseksi. Sitä seuranneissa artikkeleissa ja mielipidekirjoituksissa on selvinnyt muun muassa, että näitä vuokrataloja esiintyy aivan kaupungin halutuimmillakin alueilla, ja että edullisen kaupungin asunnon vuokra-oikeuden voi siirtää eteenpäin omaiselleen. 

Yleisesti ottaen oli kyse sitten edullisista vuokra-asunnoista tai hitas-järjestelmästä, näissä keskusteluissa esiintyy lähes aina väite, ettei tukea olisi, kun rahaa ei kerran anneta, eikä asioita anneta täysin ilmaiseksi. Molemmissa tapauksissa pätee kuitenkin sama asia: kun tarjotaan jotain selvästi alihintaan, ne markkinahintaan verrattuna puuttuvat eurot ovat käytännössä tukea. Eli jos kaupunkilainen maksaa 500 euron vuokraa kaupungin asunnosta, josta vapailla markkinoilla maksettaisiin 1000 euroa, kaupungilta jää saamatta 500 euroa. Ja ei, tuo summa ei ole pois jostain tyhjiöstä, joka ei kenenkään elämään vaikuttaisi, vaan pois yhteisestä kassasta. Helsingillä on 56 000 vuokra-asuntoa, ja jos noista maksetaan vaikkapa keskimäärin 300 euroa markkinahintaa vähemmän, se on 16,8 miljoonaa euroa jokaikinen kuukausi. Jos tuon jakaisi tasaisesti kaikille helsinkiläisille,  siitä riittäisi jokaiselle vauvasta vaariin yli 300 euroa enemmän vuodessa. Niin kauan kuin kyseessä on todelliseen tarpeeseen vastaaminen, muiden kaupunkilaisten tuki on jossain muodossa käytännössä välttämätöntä, mutta entä kun siellä tuetuissa asunnoissa asuu hyvätuloinen, joka ei tukea varsinaisesti tarvitse? Onko perusteltua, että moni heikompituloinen kustantaa parempituloisen asumisen hyvällä sijainnilla?

Mielestäni on ilmeistä, että nämä ovat asuntopolitiikassa epäkohtia. Osa aihepiiriin liittyvistä mielipideosastokirjoituksista tai muista kommenteista ei tunnu kuitenkaan näkevän asian kokonaiskuvaa. Siksipä haluaisinkin nyt haastaa kaikkia omasta asuntopoliittisesta näkemyksestään riippumatta pieneen ajatusleikkiin:

Laajenna oma asuntopoliittinen näkemyksesi koskemaan koko asuntokantaa! Ja jos se tuntuu mahdottomalta, etsi ratkaisu, joka on lähimpänä sitä. Toimisiko se? Tulisiko ongelmia?  

Ajatusleikki 1: pelkästään kaupungin vuokra-asuntoja

Niin HS:n paperiversiossa 21.9. olleessa mielipidekirjoituksessa kuin joissakin asiaa käsitelleissä kommenteissakin haetaan ratkaisuksi sitä, että niitä edullisia vuokra-asuntoja tehtäisiin lisää. Jos se kerran on niin ilmiselvä, ja ainoa oikea ratkaisu, eikö sitten paras olisi, jos koko markkinalla ei muita asuntoja olisikaan? Kaikki menisi ns. omakustanneperiaatteella, eli käytännössä asunnon vuokran (tai hitas-järjestelmän tapauksessa myyntihinnan) määrittäisi vain ja ainoastaan asunnon koko. Keskusta-asunnosta merenrantanäkymällä maksettaisiin siis sama euromäärä kuin samankokoisesta asunnosta kaupungin laitamilla kaukana palveluista ja mukavista ulkoilumahdollisuuksista. Mitä tästä seuraisi? Koska hyvien alueiden asuntoihin olisi tolkuttoman suuri kysyntä, niissä eivät asukkaat vaihtuisi juuri koskaan. Tavallisesti moni saattaa vuokrata omaa kotiaan esim. ulkomaan komennuksen, muun pitkän ulkomaan matkan tai kesällä mökillä asumisen ajaksi, mutta mikäli kaikki asunnot olisivat kaupungin edullisia vuokra-asuntoja ja vaikka asuntoja saisi vuokrata samaan hintaan eteenpäin, moni saattaisi jättää sen tekemättä, koska ei kokisi saatavaa vuokraa riittävän hyväksi korvaukseksi siitä, että antaa oman asuntonsa jonkun muun käyttöön. Tämä johtaisi asuntojen seisomiseen tyhjänä. Tyhjänä saattaisivat seisoa myös heikompien alueiden asunnot, kun taas keskusta-alueilla asuntoihin muodostuisi luultavasti pimeät vuokramarkkinat. 

Kuulostaako perusteettoman kärjistetyltä? Pitäähän ihmisillä olla vuokraamisen lisäksi myös mahdollisuus omistaa oma kotinsa? Eli olisiko ratkaisu se, että olisi vain säännellyin hinnoin vuokrattavia vuokra-asuntoja sekä omistusasuntoja, joissa ihmiset asuvat itse? Se ei estäisi pimeiden vuokramarkkinoiden syntymistä. Samalla se ajaisi yhä useammat ostamaan oman asunnon, kun säännellyiltä markkinoilta ei vuokra-asuntoa yksinkertaisesti saa, vaikka olisi varaa maksaa. Kuulostaako mahdottomalta? Ei tarvitse kuin katsoa naapuriimme Ruotsiin, niin tuo on kutakuinkin arkitodellisuutta. Siellä vapaita vuokramarkkinoita ei käytännössä ole, ihmiset odottavat vuokra-asuntoihin pääsyä vuosikymmeniä(!!), pimeät vuokramarkkinat vaivaavat lieveilmiöineen ja asuntojen myyntihinnat ovat ruotsalaisten hieman isompaan varallisuuteenkin suhteutettuna selvästi Suomen asuntojen myyntihintoja kalliimpia. Ei näytä erityisen haluttavalta mallilta!

Tuntuuko yhä turhalta liioittelulta? Että eihän niitä vapaita vuokra-asuntomarkkinoita tarvitsisi kokonaisuudessaan poistaa, kunhan vain säänneltyhintaisten määrää suhteessa kasvatettaisiin? Mutta eivätkö kaikki edellämainitut ongelmat pätisi joka tapauksessa, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa? Hyviin alueisiin kohdistuu ylikysyntää ja asuntoja vuokrataan pimeästi eteenpäin. Ja kun kaikille ei riitä edullisia vuokra-asuntoja ja markkinaehtoisia asuntoja on yhä vähemmän saatavilla, niiden markkinaehtoisten asuntojen vuokrat eivät laske, vaan pikemminkin päinvastoin: ne nousevat yhä korkeammiksi, ja sitä useampi haluaa tai jopa joutuu valitsemaan omistusasumisen.

Ajatusleikki 2: ei ollenkaan kaupungin vuokra-asuntoja

Vastavuoroisesti on syytä käsitellä myös edellisen ajatusleikin vastakohta, eli se, ettei kaupungin vuokra-asuntoja olisi lainkaan. Käytännössähän tämä tarkoittaisi sitä, että nykyistä useammille tarvitsisi maksaa asumistukea. Siinä sellaisenaan ei ole juuri ongelmaa: tuki vaan vaihtaisi muotoa.  Byrokratian tarve lisääntyisi yhtäällä, mutta toisaalta sitä myös poistuisi toisaalta.

Moni tuntuu ajattelevan, että jos on paljon säännellynhintaisia edullisia vuokra-asuntoja, markkinaehtoisten asuntojen vuokrat seuraisivat perässä. Käytännössä kun asuntoja määritetään vuokrahinnaltaan säännellyksi, se vähentää markkinaehtoisten vuokra-asuntojen tarjontaa, mikä taas nostaa niiden hintaa. Toisin sanoen mikäli ei olisi lainkaan kaupungin vuokra-asuntoja, markkinaehtoiset vuokrat olisivat luultavasti nykyistä matalampia. Kaupungin vuokra-asunnoista luopuminen olisi siis tältä osin askel parempaan suuntaan.

Alueellisen segregaation kannalta kaupungin vuokra-asuntojen täysi puuttuminen voisi kuitenkin olla ongelmallista. Jos kaikki asunnot olisivat markkinahintaisia, ihmiset keskittyisivät nykyistä vahvemmin tietyille alueille tulotason perusteella. Voi kuitenkin kysyä, tarvitaanko kaupungin vuokra-asuntoja niille kaikista kalleimmille alueille? Ja erityisesti tarvitseeko kaupungin asuntoon päässeellä säilyä oikeus edulliseen vuokraan siinäkin vaiheessa, kun varaa olisi helposti maksaa markkinahintaistakin vuokraa? Asunnosta ulosheittämisessä ei liene mieltä mm. siksi, että se loisi turhan vahvan insentiivin olla nostamatta tulotasoaan, mutta eikö ansiotason noustessa voisi vastaavasti vuokran nostaa markkinaehtoiselle tasolle? Silloin mahdollinen päätös muuttaa asunnosta pois perustuisi omiin mieltymyksiin ja tarpeisiin, ei niinkään pakkoon, ja poismuuton jäljiltä asunto voisi päätyä jollekulle, joka sitä enemmän tarvitsee.

Ajatusleikki 3: pelkkiä hitas-asuntoja

Tämä ei suoraan liity tuohon äskettäiseen vuokra-asuntojen lähtökohtaan, mutta sama ajatusleikkilähtöajatus pätee myös tähän. Monet ovat olleet sitä mieltä, että asuntomarkkinoiden ja itse hitas-järjestelmänkin ongelmiin ratkaisu olisi se, että hitas-asuntoja rakennettaisiin enemmän, joten vedetäänpä tuokin lähtöajatus tappiinsa, eli oletetaan, että markkinoilta ei löytyisi mitään muuta kuin hitas-asuntoja. Mitä tuo tarkoittaisi käytännössä?

Hitas-järjestelmän yksi erikoisuus on se, että asuntojen lähtöhintatasot vaihtelevat huomattavasti rakennusajankohdasta ja muista tekijöistä johtuen. Yhtä lailla kuin säännellyissä vuokra-asunnoissakin, asuntojen sijainti ei kuitenkaan vaikuta kovinkaan paljon hintaan, vaikka vapailla markkinoilla sillä on valtava merkitys. Kun sijainti ei vaikuta hintaan, muilta osin vaihtelevista hinnoista huolimatta keskeisille alueille kohdistuisi jälleen valtava ylikysyntä, joten niihin ei käytännössä juuri pääsisi muuten kuin saamalla arvalla uuden asunnon uudesta kohteesta. Lopputuloksena asunnot eivät kohdistuisi ihmisten oikeiden preferenssien mukaan, kun keskustaa enemmän arvostava ei pääsisi keskustaan, ja keskustaa vähemmän arvostava ei luopuisi keskustan alueella olevasta asunnostaan, koska ei saisi siitä mitään taloudellista hyötyä. Mikäli vuokramarkkinat pysyisivät sääntelemättöminä, pelkkien hitas-asuntojen kaupungissa voisi helposti käydä niin, että hyvin iso osa keskustasta halvalla saatuja asuntoja päätyisikin vuokratuiksi sellaisille ihmisille, jotka todella arvostavat keskustasijaintia, kun taas asuntojen omistajat ostaisivat oman kotinsa sellaiselta alueelta, jossa hitas-asuntojen hinnat ovat käytännössä markkinahintaisia. Lopputuloksena voisi olla erikoinen tilanne, jossa parhaimmilla alueilla sijaitsevat asunnot olisivat suurimmalta osin vuokralla. Ja näin keskusta-asuntoarvan saaneet saisivat siis markkinahintaa halvemman asumisen sijasta käytännössä silkkaa rahaa suoraan yhteiskunnalta eli muiden kaupunkilaisten kustannuksella!

Jollakulla saattaa tässä kohtaa herätä ajatus, että niiden hitas-asuntojen vuokraaminen pitäisi kieltää, ja markkinoilla pitäisi olla vain hitas-asuntoja, joissa ihmiset asuvat itse, sekä säänneltyjä vuokra-asuntoja, joita ei voi ostaa. Siitä voisi kuitenkin seurata pimeät vuokramarkkinat, jotka vain koostuisivat kahdesta osasta: edelleenvuokratuista säännellyistä vuokra-asunnoista ja vuokratuista hitas-asunnoista. Ja vaikka pimeät vuokramarkkinat saisikin jotenkin pidettyä kurissa, seurauksena olisi silti joka tapauksessa hitas-asuntoja, jotka olisivat tyhjillään, koska niitä ei saa vuokrata, ja toisaalta ihmisiä asumassa paikoissa, jotka eivät vastaa parhaiten omia tarpeita. Kumpikaan näistä ei varsinaisesti olisi kenenkään etu.

Summa summarum:

Sääntely ja erilaiset tukijärjestelmät aiheuttavat lähes aina jonkinlaisia haitallisia lieveilmiöitä. Ne voivat toki myös aiheuttaa positiivisia seurauksia, jolloin jos positiiviset tekijät ovat suurempia kuin järjestelmän haittapuolet, kokonaisuus on tietysti kannatettava. On kuitenkin yleisemmin ottaen mietittävä, mihin tarpeeseen kutakin rakennelmaa tarvitaan. Asunto- ja tukipolitiikassa kysymys pitäisi kaiketi pohjimmiltaan olla kahdesta asiasta: 

1. Ihmisillä pitää olla mahdollisuus kotiin.
2. Erilaisia ihmisiä olisi hyvä asua eri puolilla kaupunkia ainakin siinä määrin, etteivät ongelmat kasaannu tietyille alueille.

Ensimmäisen toteutumiseksi ei varsinaisesti tarvittane tuettuja asuntoja, sillä yhteiskunnalla on myös muita toimeentulon tukemisen mekanismeja. Jälkimmäistä ajatellen edullisemmat vuokra-asunnot ovat perusteltuja, ja kun tämä on perusteltuna olemassa, ehkä järjestelmän voi samalla nähdä toimivana mekanismina myös ensimmäisen kohdan toteuttamisessa. 

Vaikka järjestelmällä olisi perustelunsa, ei se kuitenkaan tarkoita sitä, että siihen liittyvät ongelmat ratkeaisivat yksinkertaisesti laajentamalla järjestelmää, mitä moni tuntuu niin hitas-järjestelmän kuin edullisten vuokra-asuntojenkin kohdalla ehdottavan. Hitasin kohdalla järjestelmä on mielestäni haitallinen kaikilla alueilla, joilla hitas-sääntely pääsee vaikuttamaan, ja pyrkimykset laajentaa järjestelmää vain syventäisivät tätä haitallisuuden kuoppaa. Vaikka jonkin tukijärjestelmän, kuten edullisten vuokra-asuntojen tarjoamisen kokonaisvaikutus olisikin jossakin toteutetun käytön laajuudssa positiivinen, laajemmalle levitettynä sen kokonaisvaikutus voisi muuttua jo negatiivisen puolelle. Ja vaikka järjestelmä olisi nykyisessä mittakaavassaan hyödyllinen, on silti aina hyvä tuoda esille sen epäkohtia, sillä epäkohtia korjaamalla saadaan parannettua paitsi kyseisen järjestelmän legitimiteettiä, myös koko yhteiskunnan toimintaa.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kirkko sahaa kohtuuttomilla tonttivuokrankorotussuunnitelmilla omaakin oksaansa

Helsingin tuomiokirkko lumimyrskyssä
(7.1.2011)

Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymät ovat osoittaneet huomattavaa ahneutta tonttivuokrien korotussuunnitelmissaan. Voi kysyä, miksi kirkko vaatii tonteilleen yli kaksinkertaista tuottoa suhteessa siihen, mitä kaupunki vaatii omille vuokratonteilleen, vaikka ei kaupungin tonttejakaan vuokrata sosiaalisin perustein. Lisäksi kirkon tapaa arvottaa tonttinsa mitä ilmeisimmin parhaiden tonttipaikkojen perusteella voi pitää kyseenalaisena. Toisin kuin kaupunki tai muut institutionaaliset tontinvuokraajat, kirkko ei myöskään tarjoa mahdollisuutta tontin lunastamiseen, mikä omalta osaltaan toimii osoituksena tällaiselle riskitöntä tuottoa tekevälle omaisuudelle asetetun tuottovaatimuksen korkeudesta. Kirkon esittämät vuokrankorotukset ajaisivat monet tavalliset perheet todelliseen taloudelliseen ahdinkoon, mikä saa kysymään: noudattaako kirkko todella omia vastuullisen sijoittamisen ohjeitaan, joiden mukaan "sijoitus, joka saa aikaan epäoikeudenmukaisuutta -- on kirkolle käymätön"? Vastaako tällainen toiminta kirkon käsitystä kristillisyydestä? 

Toivoisin, että kirkko katsoisi enemmän paitsi oikeudenmukaisuutta myös isompaa kuvaa koko oman instituutionsa kannalta. On selvää, että kohtuuttomien vuokravaatimusten seurauksena moni tulee eroamaan kirkosta - osa kannanottona, osa taloudellisesta pakosta. Kirkko saattaa laskea, että korkeat vuokravaatimukset ovat tästä huolimatta kannattava veto, mutta on syytä huomioida, että tällaisten vuokrankorotusten ja niistä mahdollisesti seuraavien oikeusprosessien seurauksena syntyvä badwill ei rajoitu vain tonttivuokralaisiin ja heidän välittömään lähipiiriinsä vaan myös laajemmin koko kirkon maineeseen. 

Ihmisiä ongelmiin ajavien vuokrankorotusten sijasta kirkko voisi valita etenemistavan, joka vastaisi paremmin kaikkien osapuolten etuja. Kirkko voisi nostaa vuokria tavalla, joka olisi linjassa kaupungin vuokratonttien kanssa sekä tarjota tonttivuokralaisille myös mahdollisuuden lunastaa tontit itselleen, jolloin se välttyisi mainekolhuilta ja kirkosta eroamisilta. Samalla kirkko voisi aktivoitua niin tonttiomaisuutensa kuin asuntojen heikkokuntoisuuteen nähden korkeista asuntovuokrapyynnöistä johtuen tyhjänä seisovan asunto-omaisuutensakin suhteen. Kirkon mailla riittää rakentamattomia alueita, ja pitämällä tonttivuokrankorotukset kohtuullisina alueet säilyvät houkuttelevampina myös rakennuttajille. Uudet asunnot taas tarkoittaisivat uusia tuottoja myös seurakuntayhtymille. Kun alueet ja asunnot ovat tehokkaammin käytössä, kaikki voittavat.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Rahoitusvastikkeen vähentäminen vuokratulosta

Helsingin Sanomien eilisessä lehdessä oli juttu siitä, kuinka asuntosijoittaja voi varsinkin monien uusien asuntojen kohdalla vähentää taloyhtiön rahoitusvastikkeen vuokratuloista (kts. jutun verkkoversio). Jutun paperiversion otsikko huutaa kantaa ottavasti:



Verkkoversion otsikossa puolestaan lukee:

Lisäksi tekstissä todetaan seuraavasti:

"Käytännössä tilanne vastaa sitä, että sijoitusasuntoa varten otetun pankkilainan lyhennykset saisi vähentää verotuksessa. (Todellisuudessa tällaisesta lainasta saa vähentää vain korot ja sivukulut.) 

Tavallinen, asuntoon itse muuttava ostaja ei vastaavaa etua saa. Rahoitusvastiketta ei asukas voi vähentää."

Se on toki todellinen huomio, että rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratuloista edellyttäen, että se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa (palaan tähän blogipostauksen lopussa). Väitteet, että "verotus suosisi sijoittajaa", "asuntosijoittaja saisi verokikalla valtiolta puhdasta rahaa" tai että asuntoon itse muuttavalta jäisi jokin etu saamatta on kuitenkin puppua.

Ensinnäkin asuntosijoittaja ei saa valtiolta rahaa. On perverssi lähtöajatus, että verottamatta jäänyt euro olisi valtiolta saatu euro.

Toisekseen on täysin harhaanjohtavaa todeta, että "asuntoon itse muuttava ostaja ei vastaavaa etua saa". Eihän asuntoon itse muuttava maksa asunnostaan mitään veroa, joten mistä se rahoitusvastike tulisikaan vähentää?

Kolmannekseen toisin kuin HS:n juttu väittää, ei verotus suosi sijoittajaa - ei ainakaan suhteessa asunnossa itseasuvaan. Päinvastoin: asunnossa itse asuva ei maksa asumisestaan veroja, mutta asuntoa muille vuokraava lähtökohtaisesti kyllä maksaa.

Otetaan edeltävien kahden pointin selväntämiseksi yksinkertainen esimerkki, jotta ei jäisi epäselväksi. Oletetaan, että on asunto, jonka yhtiövastike on 400 euroa, ja vuokra 1000 euroa. Mikäli kyseessä olisi sijoitusasunto, noiden 1000 euron ja 400 euron erotus eli 600 olisi asunnon luoma pääomatulo, josta maksettaisiin 30% (tai paljon pääomatuloja saavan tapauksessa 34%) veroja, eli 180 euroa kuussa. Mikäli asunnossa asuu itse, tuon 600 euroa saa pitää ilman verottajan puuttumista asiaan (tämä on se, mitä mm. taloustieteilijät ovat kutsuneet asuntotuloksi). Se, että oman asunnon asuntolainasta saa vähentää verotuksessa osan (vuoden 2016 osalta 55%) on tästä täysin irrallinen ja oikeastaan ylimääräinen asia. Toisin sanoen asunnossaan itse asuvalle tuo 55%:n asuntolainan korkovähennys tulee siis oman asunnon verottoman asuntotulon päälle! Asunnossaan itse asuva (pääomatuloja saamaton) saa asunnon tuottaman 600 euroa verottomana, ja päälle ylimääräiset korkoihin sidotut verovähennykset, kun taas asuntosijoittaja maksaa tuosta 600 eurosta verot. Verotus siis selvästi suosii asunnossa itse asuvaa, ei toisinpäin.

Mitä tulee tuohon artikkelin varsinaiseen huomioon, että rahoitusvastike voi olla myös käytännössä lainan lyhennykseen tarkoitetulta osalta sijoitusasunnon vuokratuloista vähennettävissä, kyse on tosiaan huomionarvoisesta asiasta. Näkisin, että laajemmassa mittakaavassa kyse on pohjimmiltaan pääomatulojen verotukseen laajasti liittyvästä ominaisuudesta, jonka mukaan tuotot verotetaan vasta omaisuutta realisoitaessa. Kuten valtiovarainministeriön vero-osaston hallitusneuvos Panu Pykönen artikkelissa toteaa, "Jos kulut on jo vähennetty vuokratuloista, muodostuu luovutusvoittoverosta suurempi.". Toisin sanoen ellei asunto vain päädy aikanaan perinnöksi, käytännössä veroja vain siirretään myöhemmäksi, mikä toki sekin sijoittajalle hyödyllistä. Tuo hyöty kuitenkin poistuisi tai kutistuisi huomattavasti, jos omaisuuden markkina-arvon kasvun verotus ei pohjautuisi vain ja ainoastaan omaisuuden realisointiin, vaan osittain jo tilastolliseen tai muin tavoin todettavissa olevaan arvonnousuun. Tällaista arvonnousuveron mallia olen ehdottanut neljän ja puolen vuoden takaisessa blogijutussani.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kahdeksan askelta asuntopolitiikan uudistamiseksi

Asumiseen liittyvää verotusta ja muuta asuntopolitiikkaa on käsitelty viime viikkoina mm. ympäristöministeriön työryhmän ehdotuksissa sekä kaupungin vuokra-asumiseen liittyvissä keskusteluissa. Tässä on asuntopolitiikan uudistamiseksi oma 8-kohtainen ehdotukseni, joka jakautuu verotuksen, sosiaalisen asuntotuotannon sekä rakentamisen sääntelyn teemoihin:

1. Varainsiirtovero pois

Varainsiirtovero rankaisee muuttamisesta omistusasuntojen välillä, mikä tekee siitä monella tapaa haitallisen veron. Vero nostaa työn perässä muuttamisen kynnystä, saa ihmiset asumaan liian pienissä tai liian suurissa asunnoissa veron välttämiseksi, aiheuttaa ylimääräistä taloudellista rasitusta muutenkin taloudellisesti vaikeissa elämän murrostilanteissa kuten eron sattuessa, sekä aiheuttaa tarpeeonta kikkailua mm. asuntojen omistussuhteiden määrittämisessä. Veron fiskaalinen merkitys ei myöskään ole niin suuri (puolen miljardin luokkaa vuodessa), etteikö se olisi korvattavissa muilla veroilla.

2. Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus pois

Suurimman osan varainsiirtoveron puutteen jättämästä aukosta saisi katettua poistamalla korkojen verovähennysoikeuden. Korkovähennys on puhdasta asuntovelallisten suosimista mm. vuokralla asuvien kustannuksella, eikä sille ole nähtävissä järkeenkäypiä perusteluita. Siksi siitä on syytä luopua. Verojärjestelmähän suosii omistusasumista jo ilmankin korkojen verovähennysoikeutta.

3. Oman asunnon myyntivoitto osittain veronalaiseksi

Asunnon myynnistä saadun voiton tulisi periaatteessa kaiken järjen mukaan olla veronalaista tuloa siinä missä kaikki muukin pääomatulo. Oman asunnon myyntivoitto on kuitenkin määrätty verottomaksi sillä ehdolla, että asunnossa on itse asunut vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Tälle verottomuudelle on helppo nähdä järkevä perustelu siinä, että muuten se voisi synnyttää varainsiirtoveroakin huomattavasti suuremman taloudellisen esteen muutolle.

On kuitenkin löydettävissä kompromissi, jossa oman asunnon myyntivoittoveroa kohdeltaisiin jokseenkin muiden myyntivoittojen varaan ilman, että syntyisi keskimäärin edes nykyisen varainsiirtoveronsuuruista kannustinta olla muuttamatta. Malli voisi mennä näin:

• Asunnon arvon nousu asetetaan 50-prosenttisesti veronalaiseksi jo ennen asunnon realisointia. Tästä maksettaisiin tavallinen pääomavero, eli kokonaisuudessaan vero olisi efektiivisesti 15-16,5% asunnon arvon noususta riippuen summan suuruudesta.
• Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. 
• Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
• Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta tai aiemmin maksetun arvonnousuveron perusteena ollut laskennallinen arvo, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Tästä arvonnoususta suoritettaisiin 15-16,5% vero, vaikka asuntoa ei myytäisikään.
• Heikommin tilastoiduilla haja-alutusalueilla voidaan käyttää 15%:n sijasta suurempaa vähennysprosenttia.
• Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta oman asunnon tapauksessa 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero sekä mahdolliset asunnon kunnostukseen kohdistuneet kustannukset. Mikäli asunto ei ole toiminut omana asuntona vähintään kahta vuotta, 50-prosenttista verovapautta ei myyntivaiheessa enää ole, kuten ei ole nykykäytännössäkään.

Tällainen vero olisi oikeudenmukainen, koska se maksettaisiin varainsiirtoverosta poiketen saadusta voitosta, minkä lisäksi se aiheuttaisi tyypillisesti varainsiirtoveroa pienemmän rasitteen muuttamiselle.

_____________________

4. Hitas-järjestelmä pois

Helsingin Hitas-järjestelmä on typerä rakennelma, joka on parhaimmillaan sen ollessa harmiton vähemmän keskeisillä alueille sijaitsevissa yhtiöissä, joissa sääntely ei käytännössä vaikuta kauppahintoihin. Pahimmillaan, eli sääntelyn aiheuttaessa suurimman ristiriidan markkinahintojen ja säännellyn hinnan välille, se tarjoaa perusteetonta todella mittavaa hyötyä mahdollisesti hyvinkin varakkaille arpaonnisille, aiheuttaa valtavat kannustimet jumiutua samaan asuntoon, tekee asuntoresurssien kohdistumisesta oikeille ihmisille todella tehotonta, aikaansaa pimeitä kymmenien tuhansien eurojen sohvakalustekytkykauppoja, synnyttää tarpeetonta byrokratiaa sekä kallistaa järjestelmän ulkopuolisen asumisen hintaa. Järjestelmästä on hyötyä vain muutamille arpaonnisille muiden maksaessa lystin kalliimman asumisen tai järjettömien kannustimien muodossa, mistä johtuen sen olemassaololle on vaikea nähdä minkäänlaista perustelua. Uusien Hitas-yhtiöiden rakentaminen tulisi lopettaa välittömästi ja olemassaoleville yhtiöille pitäisi myydä mahdollisuus irtaantua sääntelystä riippumatta yhtiön iästä.

5. Kaupungin vuokra-asunnoissa asumisoikeudelle verotusarvo

Pari viikkoa sitten uutisoitiin, kuinka hyvätuloiset halutaan ulos valtion rahoittamista vuokra-asunnoista. Onhan se totta, ettei ole järkeä vuokrata asuntoa käytännössä kymmenien prosenttien alennuksella ellei joskus jopa puoleen hintaan ihmisille, jolla olisi hyvin kyky maksaa asumisestaan täyttä markkinahintaa. Tulotaso voi kuitenkin olla vaihteleva ja omasta kodista häätäminen tuntuu paitsi byrokraattisesti raskaalta, myös potentiaalisesti turhan rajulta ratkaisulta ihmiselle tai perheelle, joka on jo kiintynyt olemassaolevaan kotiinsa. 

Eikö modernimpi tapa ratkaista asia olisi luoda riittävän iso kannustin poismuuttamiselle, jotta hyvätuloisen kannattaisi taloudellisesti muuttaa asunnosta myös niissä tapauksissa, joissa asunnon vuokra on poikkeuksellisen matala suhteessa yleiseen vuokratasoon? 

Mikäli asunnossa asumiselle asetettaisiin tavallisessa tuloverotuksessa verotettava kunnallisverotuksen ansiotulovähennystä vastaavan verovähennyksen alainen verotusarvo, matalapalkkaiselle tai tuella elävälle ei edusta jäisi juuri maksettavaa verojen muodossa, mutta kovatuloisemmalla edusta palaisi parhaimmillaan noin puolet yhteiskunnalle. Tämä nostaisi kovatuloisen halukkuutta siirtyä esimerkiksi omistusasujaksi, jolloin asunnot menisivät todennäköisemmin niitä oikeasti tarvitseville.

6. Sosialisoidun luksuksen tietoinen välttäminen

Vaikka Hitas-järjestelmän usein toisteltu tarkoitus on "tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja" tavallisille kaupunkilaisille, osa asunnoista on tavallisen ihmisen mittapuulla miten tahansa katsottuna melkoista luksusta, kuten esimerkiksi yli 130 neliötä kahdessa kerroksessa kattoterassilla lähellä Helsingin keskustaa. Onko tämä sellaista asumista, mihin pitää tavallisille ihmisille luoda mahdollisuus erillisillä sosiaalisilla järjestelmillä?

Samaan tapaan jonkinasteista luksusta on tarjolla myös kaupungin vuokra-asunnoissa ainakin mitä tulee joidenkin asuntojen sijaintiin. Onko esim. Kampin alueelle asumaan pääseminen asia, jota voi pitää kohtuullisen asumisen edellytyksenä? Tai tarvitseeko sosiaalisin perustein tarjotussa asunnossa olla merinäköala?

Alueellisen segregaation välttäminen on tärkeää, minkä vuoksi on hyvä, että kaupungin vuokra-asuntoja on jokseenkin tasaisesti ympäri kaupunkia. Tämän tarkoituksena on kuitenkin ennen kaikkea ongelma-alueiden syntymisen välttäminen, ei niinkään varakkaiden alueiden syntymisen ehkäisy. Onhan tietysti hyvä, mitä parempaa asumista itse kullekin voi tarjota, mutta kaikki eivät voi asua keskustassa, joten yhdelle annettu etu on isossa mittakaavassa muilta pois. Siksi pitäisi voida todeta ääneen, että ei sosiaalista asuntotuotantoa välttämättä tarvita arvokkaimpina pidetyille alueille - kunhan kuitenkin varmistetaan, ettei pääse myöskään syntymään ongelma-alueita. Tällä tavoin kovatuloinen hakeutuu helpommin muualle ja asunnot saadaan paremmin käyttöön niitä enemmän tarvitseville.



_____________________

7. Lievennetään rakentamisen sääntelyä

Tuntuu, että rakentamista vaivaa osittain sama kuin pakkoruotsista kiinni pitämistä: ei tiedosteta riittävän vahvasti, että kaikki "ihan hyödyllinen" ylimääräinen vie resursseja muulta. Totta kai ruotsin osaamisesta on ennemmin hyötyä kuin haittaa, mutta onhan myös päivänselvää, että sen opiskelu on samalla muusta opiskelusta pois. Samalla tavoin totta kai kaikki haluavat mahdollisimman suuressa asunnossa, jossa on valtavat kylpyhuoneet, mutta vielä olennaisempaa ihmisille on saada sopiva määrä neliöitä itselle sopivaan hintaan. 

Kyllähän rakennuttajien kannattaa rakentaa sellaisia asuntoja, mille on kysyntää. Jos monet haluavat pieniä asuntoja, miksei niitä saisi rakentaa? Kyllähän yhteiskunnallisestikin on järkevää rakentaa asuntoja, joille on kysyntää nyt ja tulevaisuudessa. Koska kysyntä muuttuu aikojen muuttuessa, kun taas jo rakennetut asunnot lähtökohtaisesti eivät, jonkinasteinen sääntely voi toki olla perusteltavissa tulevaisuutta ajatellen, mutta se edellyttäisi, että tulevaisuuden tarpeet olisi riittävän hyvin ennustettavissa. Sääntelyä on lievennetty pari vuotta sitten (kts. Helsingin sääntömuutos helpottaa asuntopulaa), mutta lienee silti edelleen järkevää ottaa askel markkinaehtoisempaan asuntojen rakentamiseen. 

8. Selvitys kaavoituskäytäntöjen toimivuudesta

Varmin tapa laskea asumisen hintaa on lisätä asuntojen tarjontaa. Tämä taas vaatii uusien alueiden kaavoittamista ja/tai jo kaavoitettujen alueiden käyttämistä rakentamiseen. Tässä kohtaavat omasta byrokratiastaan elävän kaupunkisuunnittelun, voittoja maksimoimaan pyrkivän rakennusteollisuuden sekä toisaalta omaa reviiriään puolustavien paikallisten asukkaiden osittain ristiriitaiset intressit. Mitään näistä kolmesta ei voi sivuuttaa, mutta voidaan kuitenkin kysyä kaksi kysymystä: Onko näiden osapuolien tasapaino oikea? Ja millaisilla säännöillä ja prosesseilla parhaat mahdolliset kompromissiratkaisut olisivat tehokkaimmin löydettävissä? Ehkäpä nykykäytäntöjä olisi syytä tutkia näiden kysymysten valossa jonkin näistä kolmesta osapuolesta mahdollisimman riippumattoman, mutta kuitenkin kotimaisen tahon toimesta.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Vuokralainen ahtaalla

Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen uusi ylijohtaja Juhana Vartiainen on nostattanut meteliä kommenteillaan. Paitsi kotihoidon kutsuminen "ihanaksi velttoiluksi", myös omistusasumisen suosimisesta puhuminen on nostattanut monia vihaisia kannanottoja (kts. Vatt-johtaja arvostelee omistusasumisen lellimistä). Jälkimmäisessä asiassa hänen kommenteissaan on kuitenkin perää.

Ulla Palomäki kritisoi HS:n mielipidepalstalla 11.5. voimakkaasti Vartiaisen kannanottoa omistusasumisen suosimisesta. Samaan hengenvetoon hän toteaa kuitenkin myös, että "Se, joka asuu vuokralla, heittää rahansa suoraan sanottuna kankkulan kaivoon." Palomäen kannanotosta huomaa, miten perusteellisesti omistusasumisen aate on porautunut suomalaiseen mielenlaatuun: vuokralla ei kannata asua, mutta omistusasumisen etuihin ei saa koskea. Vartiaisen tarkoitushan oli nimenomaan sanoa, että vuokralla asumisen ei tarvitsisi olla rahan heittämistä kankkulan kaivoon!

Tosiasiahan on se, että markkinahintaisen asuntonsa vuokraa omalla työllään maksava on Suomessa suurimman maksajan asemassa. Hän maksaa

• Omistusasujan korkojen verovähennykset.
• Vuokranantajan vuokratuloista maksettavat verot.
• Siivun toimeentulotukea saavien vuokrista, koska tuet nostavat vuokratasoa.

Omistusasumista ei veroteta asumistulon muodossa, vaan sitä päinvastoin tuetaan verovähennyksin. Vuokralla asumiselle sen sijaan on asetettu verorasite. Vaikka pitäisi nykykäytäntöä hyvänä, tämä olisi hyvä myöntää.

Allekirjoittanut on itse omistusasuja, ja puree tällä kirjoituksella siten oikeastaan itseään ruokkivaa kättä.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>