Varainsiirtovero kohdistuu ankarimmin asunnon vaihtajiin

Hallitus on esittänyt varainsiirtoveroon kahta muutosta: verokantojen laskua (neljänneksellä asuntojen ja kiinteistöjen osalta) sekä ensiasunnon verovapauden poistoa. Muutokset ovat herättäneet ainakin kolmenlaisia kommentteja: 

1. iloa siitä, että veroa lasketaan
2. harmittelua, että tämäkin lasku kohdistuisi jotenkin nimenomaisesti hyvätuloisiin
3. harmia siitä, että ensiasunnon verovapaus poistuu. 

Blogiani lukeneille ei tulle yllätyksenä, että oma suhtautumiseni osuu tuohon ensimmäiseen ryhmään. Tässä tekstissä käyn läpi, miksi.

Kumulatiivinen varainsiirtovero vuosien 2013-2023 ja vuosien 2024 veromallilla käyttäen viimevuotisen blogikirjoitukseni esimerkkiasuntoja (kts. asunnonvaihdon miinussummapeli)

Miksi se siis on hyvä asia, että verokantaa lasketaan 2 prosentista 1,5 prosenttiin asunto-osakeyhtiöiden osalta ja 4 prosentista 3 prosenttiin kiinteistöjen osalta? Koska nyt veroja on tarkoitus laskea, tähän kohtaan sopii oikeastaan osuvimmin viittaus kymmenen vuoden takaiseen blogikirjoitukseen, sillä tuolloin puolestaan tehtiin kutakuinkin vastaavansuuruinen korotus varainsiirtoveroon (kts. Lisääkö hallitus työttömyyttä?). Lyhykäisyydessään kyse on ennen kaikkea varainsiirtoveron aikaansaamista haitallisista kannustimista välttää muuttamista. Jos noita haitallisia kannustimia saadaan vähennettyä, se on hyvä asia. 

Entä miksi mielestäni tässä veron laskemisessa ei ole kyse hyvätuloisten suosimisesta? Toki vähävaraisimmat eivät osta minkäänlaisia asuntoja, mutta käytännössä varainsiirtovero iskee pitkälti hyvin tavallisiin keskiluokkaisiin ihmisiin. Verorasitus on suurin niillä, jotka muuttavat usein, ja käytännössä yksi usein muuttava ihmisryhmä on tavalliset lapsiperheet, jotka tarvitsevat lisää tilaa perhekoon kasvaessa. Miksi perheitä pitäisi rangaista muuttamisesta?

Ja entä mitä ajattelen ensiasunnon verovapauden poistumisesta? Tämä on mielestäni edeltävää hieman monisyisempi kysymys. Vastustan ylipäätään varainsiirtoveroa, joten siinä mielessä sen on voinut nähdä positiivisena, että verolta on edes yhdessä tilanteessa voinut välttyä. Tästä huolimatta näen monta syytä luopua ensiasunnon erityisasemasta:

1. Ensinnäkin tuollainen erityisehto monimutkaistaa järjestelmää. Koska verovapaus on vielä arvokkaampi isompien asuntojen tai omakotitalojen kohdalla, edun säästämiseksi on myös kannattanut kikkailla. Säätämällä pariskunnan välisiä omistussuhteita esim. muotoon 49% ja 51% toisen verovapaus on säilynyt seuraavaa asuntoa varten, jonka kohdalla etu on todennäköisesti käytännössä suurempi. On yleisellä tasolla hyvin epätarkoituksenmukaista ja suorastaan haitallista, että järjestelmä on kannustanut tällaiseen toimintaan.
2. Toisekseen jos ainoa mahdollisuus varainsiirtoverokannan alentamiseen on sen vaikutusalueen laajentaminen, laajempi veropohja matalammalla veroprosentilla on ilman muuta kannattavampi vaihtoehto. Näin tasaantuu ero harvoin ja usein muuttavien välillä edes jonkin verran. Lisäksi kuten ylläolevasta kuvaajasta näkee, jo parin muuton jälkeen uusi malli tulee todennäköisesti ajan myötä edullisemmaksi myös sille ensiasunnon ostajalle.
3. Kolmannekseen varainsiirtovero on käytännössä ankarampi asunnonvaihtajille, ei ensiasunnon ostajille. Syy tähän on se, että veroa maksetaan koko uuden asunnon ostohinnasta, ei vain siitä saatavasta “arvonlisästä” eli vanhan ja uuden asunnon hintojen erotuksesta. Kun siis muutetaan vaikkapa 350 000 euron asunnosta 500 000 euron asuntoon, veroa maksetaan 500 000 eurosta, ei vain 150 000 eurosta. Tai vielä konkreettisemmin: jos muuton tarkoituksena on saada vaikkapa kasvatettua huoneiden lukumäärää neljästä viiteen, miksi veroa pitää maksaa pelkän yhden lisähuoneen sijasta kaikista viidestä huoneesta?

Eihän yleisesti ottaen kyse ole siitä, etteikö omistusasuja voisi jotain veroja maksaa. Varainsiirtoveron ongelma vain on se, että se rankaisee muuttamisesta ja vieläpä todella ankarasti. Yksi ratkaisu tähän olisi se, että uudesta asunnosta maksettavasta varainsiirtoverosta voisi vähentää myydystä asunnosta aiemmin maksetun varainsiirtoveron. Näin muutossa maksettaisiin käytännössä vain siitä “arvonlisästä” arvonlisäveron tapaan. Mutta niin kauan kuin varainsiirtoveron toimintaperiaate on se, mikä se nykyään on, mitä matalampi tuo vero on, sen parempi.

 

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Huonoja puolustuksia varainsiirtoverolle

Oravaakin ketuttaisi maksaa
joka kerta pesää vaihtaessa.
(Helsinki, heinäkuu 2023)

Kymmenen vuotta sitten listasin blogitekstissäni 3 huonoa perustelua Hitasille. Muutama päivä sitten julkaistu Taloussanomien artikkeli varainsiirtoverosta luopumisesta herätti nyt kirjoittamaan vastaavanlaisen kirjoituksen varainsiirtoverosta. Varainsiirtovero tosin poikkeaa hitaksesta siltä osin, että varainsiirtoveroa tuntuu vielä harvempi sellaisenaan perustelevan. Siksi olemassaolon perustelemisen sijasta listaankin tässä huonoja puolustuksia sille, miksi varainsiirtoverosta ei luovuttaisi.

“Ei mistään veroista ole ennenkään luovuttu koskaan poistettu”

Tämä kuulostaa enemmänkin fatalistiselta veroista kiukuttelulta, mutta useammissa kommenteissa tätä on nähty. Lienee selvää, ettei tämä ole edes varsinainen puolustus verolle, mutta on syytä silti todeta, että veroista on kyllä luovuttukin. Esimerkiksi varallisuusverosta luovuttiin 2005, ja liikevaihtovero korvautui aikoinaan järkevämmin toimivalla arvonlisäverolla. 

“Varainsiirtovero jos poistuu, niin joku muu vero tulee tilalle, tai verotus kiristyy, on kun hölömöläisten täkin jatkamista, toisesta päästä leikataan ja toiseen päähän liitetään.”

Tämä on samansuuntaista yleistä verotuksesta kitisemistä kuin edellinenkin, joten tuntuu turhalta edes vastata tällaiseen, mutta todetaan silti asia, minkä pitäisi olla itsestäänselvyys: sillä on yhteiskunnan toimivuuden kannalta todella ratkaiseva merkitys, miten niitä veroja kerätään mm. siksi, että verotus ohjaa käyttäytymistä.

“Jos on varaa ostaa koti, on varaa maksaa varainsiirtovero”

Jos elintasoeroja halutaan tasata, siihen on paljon parempia keinoja. Varainsiirtovero on tulonsiirto omistusasunnosta toiseen muuttavilta ei ainoastaan niille, jotka eivät omista omaa asuntoaan, vaan myös niille, jotka hankkivat oman kodin vain kerran.

“Pitäähän keinottelua hillitä”

Tätä näkee perusteluissa toisinaan. Mutta mikä on tarkalleen ottaen se haitallinen keinottelu, mitä varainsiirtovero ehkäisee? Kuten VATT:kin on todennut:

“Esimerkiksi lapsiperhe ei muuta isompaan asuntoon, vaikka lapsiluku kasvaa, ja vanhemmat jäävät asumaan tarpeisiinsa nähden liian suuren asuntoon, kun lapset muuttavat omilleen. Verosta aiheutuu haittaa ihmisille ja asunnot ovat tehottomassa käytössä.”

Tämä kaikki on oikeastaan itsestäänselvää: jos jokin maksaa tuhansia tai kymmeniätuhansia euroja, sellaista valtavaa kuluerää pyrkii välttämään, ja asuntojen tapauksessa se aiheuttaa paljon tehottomuutta. Jos joku sitten löytäisi verotuksen kevennyttyä lisää markkinarakoa, missä “keinotella”, ja kun esim. ns. asuntoflippauksen suosio kasvaisi aiemmasta, eikö se vain parantaisi asuntomarkkinoiden tehokkuutta, hinnoittelua, ja sitä kautta jopa asumisen laatua, ja olisi siten tavallisen asunnon ostajankin etu? 

“Jostain vastaava vero on saatava”

Veron fiskaalinen merkitys lieneekin se selkein puolustus varainsiirtoverolle. Verotuloja valtio todella kaipaa, ja näinä aikoina ehkä aiempaakin enemmän. Mutta sama tulo on saatavissa myös muualta. Varainsiirtoveron merkitys valtion budjetissa on noin prosentin luokkaa. Tämä summa olisi pienin veronkorotuksin saatavissa suurimmista verotulolähteistä eli ansiotulo- ja pääomaverotuksesta ja/tai arvonlisäverosta. Ja verotulo olisi saatavissa myös kohdistamalla lisää verotusta muuttamisen sijasta itse asumiseen. Kiinteistövero on suhteellisen neutraali vero, joka ei ohjaa ihmisten käyttäytymistä tai asuntokauppaa, kun ei sitä oikein pääse pakoon, ja siten se on varainsiirtoveroa parempi vaihtoehto kasvattaa valtion verokertymää. Lisäksi voisi ottaa käyttöön uudenlaisia verotyökaluja, kuten esimerkiksi 11 vuotta sitten ehdottamani arvonnousuvero. Tietyssä mielessä arvonnousuvero asettuu kiinteistöveron ja luovutusvoitoista maksettavan pääomaveron välimaastoon: se olisi kiinteistöveron tapaan säännöllisesti maksettava vero, mutta se kohdistuisi vain laskennalliseen tuottoon, eikä pelkkään vieläkin teoreettisemmalta pohjalta laskettuun kiinteistön arvoon. Kaiken kaikkiaan tuntuu, että aika moni vaihtoehto olisi parempi kuin varainsiirtovero, joka vain ajaa välttämään muuttamista.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Asunnonvaihdon miinussummapeli

Kirjoitin 10 vuotta sitten kirjoituksen siitä, miten asumista ajatellen markkinahintaisen asuntonsa vuokraa omalla työllään maksava vuokralainen on Suomessa suurimman maksajan asemassa (kts. Vuokralainen ahtaalla). Omistusasujat eivät kuitenkaan myöskään ole homogeeninen joukko, sillä heidänkin keskuudestaan löytyy omat maksumiehensä (tai "maksuhenkilönsä").

Yksi tapa jakaa omistusasujia on jakaa heidät niihin, jotka muuttavat usein, ja niihin, jotka muuttavat omistusasuntojen välillä harvoin jos koskaan. Asunnot ja asuinalueet ovat yksilöllisiä, mistä johtuen jostain hankittu asunto voi olla suorastaan loistava kauppa, kun taas jokin muu asunto voi menettää merkittävästikin arvoaan. Mutta jos oletetaan, että omistusasuntojen välillä usein muuttava ja aina edeltävän asuntonsa myyvä asunnon omistava ei tee keskimäärin sen parempia kauppoja kuin harvemminkaan muuttava, paljon muuttavasta syntyy omistusasujien keskuudessa järjestelmän suurin maksaja, sillä omistusasuntojen välillä muuttaminen maksaa - ja paljon maksaakin! 

Katsotaanpa esimerkin kautta, mitä asunnonvaihto oikeastaan maksaa, ja mikä siihen vaikuttaa. Olen jakanut tässä muuton kustannukset kolmeen kategoriaan.

1. Luonnolliset syyt: muutto itsessään

Muuttaminen vaatii työtä ja sisustusta koskevia muutoksia. Nämä tekijät aiheuttavat kustannuksia, jotka käytännössä koskevat myös vuokra-asunnosta toiseen muuttamista siinä missä omistusasunnostakin toiseen muuttamista: 

• Tavarat ja huonekalut täytyy ensinnäkin siirtää. Tämän ei välttämättä tarvitse maksaa juuri muuta kuin aikaa, mutta usein muutossa otetaan apuun muuttoliike tai ainakin  vuokralaatikoita.

• Uuteen asuntoon ei luultavasti sovi vanhat huonekalut sellaisenaan, vaan tilalle pitää hankkia uusia ja vanhoista tulee luopua. Vaikka huonekalut olisivat käytettyjä, kustannuksia syntyy myös tästä.

• Muuttoon tai uuteen asuntoon asettumiseen tai sen järjestämiseen omiin tarpeisiin sopivaksi voi sisältyä myös muita kuluja.

Tämä kustannuskategoria on helppo hyväksyä: muuttamiseen liittyy tietysti vaivaa, ja vaiva maksaa rahaa, ja lisäksi tämä varsinaiseen muuttamiseen liittyvä kustannuskategoria on näistä kolmesta kustannuskategoriasta pienin.

2. Markkinoilla vakiintuneet toimintatavat: välittäjä ja pankki

Useimmiten asuntokaupoissa käytetään välittäjää. Välittäjien listahinta on perinteisesti ollut 4% + arvonlisävero, mutta vaikka varsinkin pääkaupunkiseudulla prosentuaalinen hinta onkin yleensä selvästi tämän alle, euromääräisesti välittäjän palvelusta syntyy yleensä hyvin tuntuva summa. Asunnon myyjällä on toki mahdollisuus hoitaa välitystyö itse, jolloin maksettavaksi jää vain esim. Oikotie-ilmoituksen hinta (jos sitäkään), mutta välittämällä itse osa ostajakandidaateista ei välttämättä tulekaan paikalle tai tarjottava hinta voi jäädä muista syistä heikommaksi. Vaikka ei käyttäisi välittäjää, tietyssä mielessä näkymättömiä kustannuksia voi siis silti syntyä.

Vähemmän merkityksellisenä tekijänä tähän kategoriaan voidaan nähdä kuuluvan myös asuntolainan järjestelypalkkio: se maksetaan vain nostettaessa, ja voi siten olla käytännössä seurausta muuttamisesta, sillä kalliimpaan asuntoon muutettaessa haetaan samalla yleensä myös lisää lainaa.

Tätä kustannuskategoriaa ei periaatteessa tarvitsisi olla, mutta käytännössä se syö tyypillisesti muuttajan lompakkoa huomattavasti.

3. Verottaja

Kolmas muuton kustannus syntyy veroista. Asuntokauppaan liittyy kaksi veroa: asunnon luovutuksesta syntyvästä luovutusvoitosta maksettava vero sekä varainsiirtovero. Oman asunnon myymisestä syntyvästä luovutusvoitosta harvoin joutuu maksamaan veroa, sillä asumalla asunnossa kaksi vuotta yhtäjaksoisesti luovutusvoitosta tulee verotonta. Varainsiirtovero pitää kuitenkin maksaa ensiasuntoa lukuunottamatta aina.

Tämä kustannuskategoria on kaikista keinotekoisin, mutta kilpailee suuruudessaan silti edellä kuvatun kakkoskategorian kanssa.

Kustannusten jakautuminen

Siihen miten kustannukset jakautuvat, vaikuttaa tietysti moni asia. Pääkaupunkiseudulla asunnot ovat kalleimpia, mutta kauppa käy usein helposti, minkä seurauksena verottajan osuus voi jäädä suurimmaksi, mutta tyypillisesti välittäjän käyttäminen aiheuttanee suurimman kustannuksen. Ensimmäiseen kategoriaan eli varsinaiseen muuttamiseen liittyvät kustannukset taas lienevät suurin piirtein samaa luokkaa alueesta riippumatta, mistä johtuen sen painoarvo kustannuksissa lienee sitä suurempi, mitä edullisemmasta alueesta on kyse. Tyypillisesti muuton kustannus jäänee silti pienimmäksi.

Joku saattaa tässä kohtaa ihmetellä, miten en maininnut remontointia osana luonnollisten syiden kategoriaa tai vaikka omana kategorianaan. Syy siihen on se, että en koe remontointia muuttamiseen liittyvänä kustannuksena. Osin se voi sitä periaatteessa olla, jos asuntoon tehdään jotain hyvin persoonallisia, puhtaasti vain omaan käyttöön tarvittavia ratkaisuja, mutta tyypillisesti remontoinnilla parannetaan asunnon laatua yleisemmällä tasolla, eivätkä ne siltä osin ole varsinaisesti muuttoon liittyviä kustannuksia, vaan asuntoon investoimista.

Oma lukunsa on se, minkälaisten asuntojen välillä muutetaan. Alla näkyy yksinkertaistettu esimerkki kustannusten mahdollisesta jakautumisesta siirryttäessä pylväs kerrallaan pienemmästä asunnosta isompaan asuntoon aloittaen 150 000 euron hintaisesta asunnosta päätyen lopulta 550 000 euron asuntoon. Ensimmäisen asunnon kohdalla ei makseta lainkaan välityspalkkioita, koska ei myydä vanhaa asuntoa, eikä makseta varainsiirtoveroa, koska kyseessä on ensiasunto. Pieni kustannus voi kuitenkin tulla itse muutosta ja asuntolainan nostamisesta peritään yleensä järjestelypalkkio. Toisesta asunnosta eteenpäin varainsiirtoveroa ja välityspalkkioita maksetaankin sitten isoja summia kasvavassa määrin.

Huomionarvoistahan tässä on se, että muuton kustannus korreloi käytännössä todennäköisesti paremmin sen uuden asunnon arvon kuin muutosta syntyvän lisäarvon kanssa. Eli kun esimerkiksi muutetaan kuvaajan toiseksi viimeiseltä pylväältä viimeiselle pylväälle, muuton kustannukset eivät pohjaudu asuntojen 100 000 euron hintaerolle, vaan vanhan ja uuden asunnon hintoihin. Muuttaessa maksetaan siis tietyllä tavalla samoja kustannuksia aina uudelleen ja uudelleen. Tuo isojen palkkien pieni vihreä alareuna on kuitenkin ainoa varsinaiseen fyysiseen muuttamiseen liittyvä kustannustekijä. Muilta osin koko muuton kustannukset johtuvat lähes kokonaan vain siitä vallitsevasta käytännöstä, että asunnot vaihtavat usein omistajaa välittäjän kautta sekä siitä, että verottaja repäisee valtavan siivun jokaikisestä kaupasta ensiasuntoja lukuunottamatta. 

Lienee selvää, etten varsinaisesti pidä kahden suurimman kustannuserän olemassaolosta. Mutta kumpi niistä sitten on suurempi paha? Tähän liittyen voi kuvaajasta tehdä vielä yhden havainnon: verottajan painoarvo kasvaa muuttojen edetessä paitsi suhteessa fyysiseen muuttoon, myös suhteessa “Välityspalkkiot ja pankki”-osioon. Tämä pohjautuu siihen oletukseen, että arvokkaammasta asunnosta välittäjälle riittää usein prosentuaalisesti pienempi palkkio, kun taas varainsiirtovero pysyy aina prosentuaalisesti samana. Tätäkin merkityksellisempää on se, että välityspalkkioiden aiheuttama kustannus on kuitenkin ainakin teoriassa ja tapauskohtaisesti myös käytännössä ainakin osin vältettävissä, verottajan osuutta sen sijaan ei voi välttää. Lisäksi kuten vuonna 2017 tekemästäni selvityksestä näkee (kts. Varainsiirtovero kalliimpi kuin koskaan), tämä kustannuserä vastaa usein kuukausien palkkaa, ja on vain kallistunut vuosien saatossa. Pandemian aikana varainsiirtovero lienee kallistunut ansiotasoon suhteutettuna entisestään tuohon vuoden 2017 tasoon verrattuna. Joten kyllä varainsiirtovero on näistä mielestäni se suurin paha.

Miksi tällaisilla asioilla sitten on väliä? Joku voisi todeta, että elämä nyt vain maksaa. Tai että valtionkin täytyy saada jostain verotuloja. Tai että jos on varaa ostaa monien satojen tuhansien asunto, pitäisi olla varaa maksaa myös välittäjän palkkio ja varainsiirtovero. Onhan se niinkin. Sillä on kuitenkin merkitystä, mihin vallitsevat käytännöt ja verolainsäädäntö ihmisiä ohjaavat. Jos otetaan ylläolevan kuvaajan pylväiden taustalla olevia summia mukaillen esimerkiksi tapaus, jossa muutetaankin suoraan ensimmäisestä asunnosta kuvaajan viidenteen asuntoon, näitä muuton kustannuksia varainsiirtoverosta välityspalkkioihin ja muihin kuluihin tulee alle 18 000 € (mistä yli 60% varainsiirtoveroon). Suuri summa rahaa sekin, mutta pieni summa verrattuna siihen lähes 68 000 euroon, mitä näihin kuluihin menee, jos käydään jokainen pylväs läpi. Useammin muuttaja on siis maksanut 50 000 euroa enemmän! Tämä on niin valtava summa, ettei tällainen muuttamatta jättämisestä palkitseminen tai muuttamisesta rankaiseminen voi olla ohjaamatta ihmisten käyttäytymistä. Lopputuloksena ihmiset eivät muuta niin herkästi, ja se taas tarkoittaa, että ihmiset saattavat jättää muuttamasta töiden perässä tai saattavat muuten asua elämäntilanteeseensa heikommin sopivissa asunnoissa. Tällaiset keinotekoiset muuttamista ehkäisevät tekijät saavat aikaan tehottomuutta ja heikentävät turhaan yleistä hyvinvointia.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Varainsiirtovero täytti 20 vuotta ja on nyt kalliimpi kuin koskaan

Nykymuotoinen varainsiirtovero täytti tämän vuoden alussa 20 vuotta. Tänä aikana veroon on tehty merkittäviä muutoksia vain kerran vuoden 2013 keväällä. Tuo muutos on kuitenkin on ollut vain osatekijänä siinä kehityksessä, jonka myötä varainsiirtosta on tullut käytännössä kalliimpi kuin koskaan. Tämä selviää, kun katsotaan, mitä Tilastokeskuksen tilastot meille kertovat vuosien 1997 - 2017 ajalta.

Yleisesti ottaen tilastoja katsoessa peruslähtökohta lienee selvä: inflaatio jyllää pikkuhiljaa eli raha menettää arvoaan. Tätä kuvastaa omalta osaltaan ansiotulojen kehitys:

Julkisen ja yksityisen sektorin mediaanitulojen kehitys

(Lähde: Tilastokeskus

ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset

sekä viimeisimmät julkistukset euromääräisistä ansiotuloista)

Paitsi palkat, tietysti myös asumisen hinta nousee nimellisesti. Sekään ei liene yllätys, että asuntojen hinnat ovat nousseet tässä parin vuosikymmenen ajan nopeammin kuin yleinen tulotaso. Asuntojen ostokykyyn vaikuttaa olennaisesti kuitenkin korkotaso, mistä johtuen asumisen hinnalle asuntojen vuokrataso on huomattavasti selkeämpi mittari. Jos koko maan vuokratasokehityksen suhteuttaa koko maan ansiotason kehitykseen, käyrä näyttää tältä:

Asuntojen neliövuokrien kehitys suhteessa keskimääräisen ansiotason kehitykseen 1997-2017.
(Lähde: Tilastokeskus
ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset
sekä keskimääräiset asuntojen vuokrat vuodesta 1962 lähtien) 

Kuvaajista nähdään, että siinä missä ansiotaso(*) on noussut 20 vuodessa nimellisesti noin 80%, vuokrat ovat nousseet pyöreästi 100%. Ansiotaso on siis jäänyt viime vuosina hieman jälkeen vuokrien kehityksestä. Suuntaa voi pitää siinä mielessä yllättävänä, että muuten ostovoima on pääasiassa noussut, joskin noin 10%:n muutos suhdeluvussa ei ole erityisen dramaattinen. Dramaattisempi muutos on nähtävissä siinä, miten asuntojen hinnat ovat kehittyneet suhteessa tulotasoon:

Asuntojen neliöhintojen kehitys suhteessa keskimääräisen ansiotason kehitykseen 1997-2017.
(Lähde: Tilastokeskus
ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset
sekä Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10) 

Asuntojen ansiotasoon suhteutettu hintataso on siis noussut 20 vuoden takaisesta noin 25% koko maassa, ja pääkaupunkiseudulla lähes 50%. Muutos kuulostaa räikeältä, mutta kuvaajasta puuttuu asuntojen ostamisen kannalta yksi olennainen tekijä: pääoman hinta eli korkotaso, joka taas on viime vuodet ollut hyvin matala. Kun asunnon myy, asuntoon sidotun pääoman saa lähtökohtaisesti takaisin, joten tämä sidotun pääoman kustannus on koko omistusasumisen kalleuden arvioinnin ytimessä.

Vaikka itse asunnon arvon (oli sille reaalisesti käynyt mitä tahansa) saakin asuntoa myytäessä takaisin, on kuitenkin kustannuksia, jotka asunnonvaihdossa käytännössä menettää. Yksi näistä on varainsiirtovero, joka on suorassa suhteessa itse asunnon arvoon. Korkotason mataluushan nostaa asuntojen hintoja, mutta toisaalta sama korkotason mataluus vastaavasti auttaa maksamaan näitä korkeita hintoja asunnoista. Korkotason mataluus ei kuitenkaan helpota samalla nousseen varainsiirtoveron maksamisessa, koska siinä missä asunnon hinnan maksaminen on oikeastaan vain pääomien sitomista yhteen kohteeseen, varainsiirtovero on vain puhdas kuluerä. Toisin kuin asunnon markkina-arvoa, varainsiirtoveroa ei siis saa takaisin asuntoa myytäessä!

Miten varainsiirtovero sitten on kehittynyt suhteessa ansiotasoon? Muilta osinhan käyrä on tietysti samankaltainen kuin asuntojen hintakehityksessäkin, mutta vuoden 2013 verouudistus aiheuttaa siihen asunto-osakkeiden osalta jyrkän harppauksen. Varainsiirtovero nousi asunto-osakkeiden osalta 1.3.2013 1,6%:sta 2%:iin, mikä yhdessä asuntojen yleisen hintakehityksen kanssa on saanut aikaan sen, että asunnoista maksettava neliökohtainen varainsiirtovero on noussut pääkaupunkiseudulla nimellisesti yli 230%. Vaikka tämän suhteuttaa ansiotason kehitykseen, nousua on silti tapahtunut todella tuntuvasti:

Osakehuoneistoista maksettavan neliökohtaisen varainsiirtoveron kehitys suhteessa ansiotason kehitykseen, kun otetaan huomioon varainsiirtoveron vuonna 2013 tehdyn prosenttikorotuksen vaikutus, mutta ei samalla kertaa tehtyä veron perusteen muutoksen verotusta entisestään kiristävää vaikutusta.

Kuvaajasta näkyy selkeästi vuoden 2013 muutoksen vaikutus sekä se, että varainsiirtovero on kallistunut suhteessa ansiotasoon yli 85%:lla. Todellisuudessa vuoden 2013 harppaus sekä siten myös koko 20 vuoden aikavälin kehitys on ollut jonkin verran tätäkin suurempi. Syynä on se, että vuodesta 2013 lähtien vero on määräytynyt asunnon velattoman hinnan eikä asunnon kauppahinnan perusteella. Suurin vaikutus tällä on sellaisten uudiskohteiden kaupassa, joissa kauppahinta on vain noin puolet velattomasta hinnasta, mutta tuntuvaa merkitystä on myös kohteissa, joissa on esimerkiksi putkiremontin seurauksena syntynyt velkaosuus. Tilastotietoa minulla ei kauppahintojen ja velattomien hintojen eroista ole, mutta arvio tuskin menee pahasti metsään, jos molempiin käyriin lisää vuodesta 2013 eteenpäin noin 15 %-yksikköä, jolloin pääkaupunkiseudulla varainsiirtoverosta maksetaan ansiotasoon suhteutettuna vuonna 2017 noin kaksinkertaista summaa verrattuna vuoteen 1997.

Yhden veron suhteellinen mittavakin nousu ei tietenkään automaattisesti tarkoita sitä, että vero olisi nousun jälkeen korkea, sillä alkuperäinen verotaso on voinut olla kohtuullinen. Mutta onko varainsiirtoveron kanssa ollut näin? Tarkastellaanpa asiaa euromääräisen esimerkin kautta.  Ensiasunto on usein pieni ja neliöhinnaltaan kallein, mutta ensiasunto on vapautettu varainsiirtoverosta, joten otetaan esimerkiksi nyt vaikkapa 90-neliöinen perheasunto Helsingistä, ja katsotaan mitä Tilastokeskuksen tietojen mukaan tällainen kolmesta tai useammasta huoneesta koostuva 90-neliöinen asunto on maksanut näiden 20 vuoden ajalta, ja kuinka monen kuukauden mediaaninettopalkan se on vaatinut. 

Mediaanitulo kasvoi vuosina 1997-2017 noin 80% noin 1660 eurosta noin 3000 euroon. Varainsiirtovero esimerkkimme asunnosta puolestaan kasvoi tänä aikana noin 240% noin 2350 eurosta noin 8040 euroon! Ansiotuloista kylläkin maksettiin vuonna 1997 hieman enemmän veroja kuin nyt (n. 35% vs. n. 30%), mikä lieventää varainsiirtoveron aiheuttaman rasituksen kehitystä, mutta muutos on silti paitsi suhteellisesti todella mittava, myös absoluuttisesti kotitalouden kannalta hyvin merkittävä:

Kuinka monen kuukauden nettopalkka menee mediaanituloiselta keskihintaisen asunto-osakkeen varainsiirtoveron maksamiseen.

(Lähteet: Veronmaksajain keskusliiton verotilastot sekä Tilastokeskuksen aineistot:

Ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset,

 Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10,

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi 2010=100 ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain.)

Jos perhe ostaa siis uudeksi kodikseen tällaisen esimerkin 90-neliöisen asunnon Helsingissä, he joutuvat nykyään maksamaan siitä keskimäärin lähes neljän nettomääräisen mediaaniansion verran siinä missä 20 vuotta sitten samaan lystiin upposi asunnon velkaosuuden tuolloisesta verovapaudesta johtuen hieman yllä olevan kuvaajankin esittämää vähemmän eli "vain" noin kahden kuukauden nettoansio. On myös huomioitava, että nettoansio on vain palkasta käteen jäävä summa. Käytännössä perheelle jää muiden pakollisten kulujen jälkeen huomattavasti vähemmän, joten käytännössä kahden palkansaajan perheessäkin pelkkää varainsiirtoveron maksua varten voi helposti joutua säästämään pitkälti toista vuotta. 

Vaikka jo kerrostaloasujallekin syntyy näin mittava verorasite, omakotitalon ostajaa vasta verotetaankin, sillä kiinteistöistä kuten omakotitaloista on jo vuodesta 1997 lähtien maksettu 4%:n varainsiirtoveroa. Tämä rasite näkyy, kun edeltävään kuvaajaan lisätään 120-neliöinen keskineliöhintainen omakotitalo pk-seudulta. Toki pääkaupunkiseudun ulkopuolella taas päästään kohtuullisemmilla kustannuksilla myös varainsiirtoveron suhteen:

Kuinka monen kuukauden nettopalkka menee mediaanituloiselta keskihintaisen asunnon varainsiirtoveron maksamiseen.

(Lähteet: Veronmaksajain keskusliiton verotilastot sekä Tilastokeskuksen aineistot:

Ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset,

 Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10,

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi 2010=100 ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain.
Omakotitalojen hintaindeksi 1985=100 muuttujina Vuosi, Neljännes, Alue ja Tiedot)

Kuvaajasta näkee, että omakotitalojen kohdalla varainsiirtovero ei ole kasvanut suhteessa läheskään niin paljon kuin osakeasunnoissa: kasvua suhteessa ansiotasoon on ollut "vain" noin 40%, kun osakeasunnoissa 100%:n luokkaa. Syitä tähän on kaksi: omakotitalojen hintakehitys on ollut maltillisempaa ja varainsiirtoveron prosentti ja perusteet eivät ole niiden osalta tällä välillä muuttuneet. Lisäksi vaikka omakotitalojen hinnatkin toki ovat nyt 10 vuoden takaisia hintoja korkeammat, ansiotasoon suhteutettuna varainsiirtovero oli tuolloin finanssikriisiä alla niiden osalta jopa nykyistä korkeammalla tasolla. Selvintä kuvaajassa on lähinnä se, että omakotitaloista varainsiirtoveroa on maksettu alusta lähtien todella paljon. Erityisen kuvaavaa on se, että esimerkin pääkaupunkiseudulla sijaitseva keskihintainen 120-neliöinen omakotitalo on itse asiassa hinnaltaan (370 000 €) halvempi kuin esimerkin helsinkiläinen keskihintainen 90-neliön asunto (400 000 €), mutta siitä huolimatta siit joutuu pulittamaan tällä hetkellä noin seitsemän mediaanituloisen nettokuukausiansiota, kun osakeasunnosta "vain" noin neljä.

Jos omakotitaloista kerran maksetaan nyt ansiotasoon suhteutettuna vähemmän veroa kuin tarkastelujakson puolivälissä kymmenen vuotta sitten, onko varainsiirtovero sitten kalliimpi kuin koskaan? Omakotitalojen osalta tosiaan ei, mutta osakeasuntojen osalta kyllä, mistä johtuen väitteelle on perustelunsa myös koko varainsiirtoveron osalta, sillä varainsiirtoveron maksut painottuvat suurelta osin osakeasuntojen kohdalle. Syitä tähän on kolme. Ensinnäkin osakeasuntoja on huomattavasti enemmän. Toisekseen osakeasuntojen yliedustus korostuu kalliimmilla alueilla (kuten pääkaupunkiseudulla). Kolmannekseen osakeasunnoista toiseen vaihdetaan suhteellisen usein, kun taas omakotitaloissa asutaan pitkään, ja kun ei asumus vaihda omistajaa, ei makseta varainsiirtoveroakaan.

Omakotitalojen ja asunto-osakkeiden verojen ja käyttötapojen vertailu herättääkin väkisin kysymyksen: mikäli omakotitaloista maksettava vero olisi samalla tasolla kuin osakeasunnoissa, missä määrin enemmän ihmiset itse asiassa muuttaisivatkin myös omakotitalojen välillä? Muutettaisiinko omakotitalojen välillä tällöin itse asiassa lähes yhtä usein kuin osakemuotoistenkin perheasuntojen välillä? Entä jos varainsiirtoveroa ei olisi lainkaan osakeasuntojen eikä omakotitalojen kohdalla? Kuinka paljon helpompi ihmisten olisikaan tällöin tarvittaessa vaihtaa asuntoa?

Onko asunnosta toiseen muuttamisen verottamisessa tällä tavalla mitään mieltä? Asunnon vaihto aiheuttaa muun päänvaivan ohella taloudellista rasitusta väistämättä muutenkin ihan jo uusien kalusteidenkin hankinnan muodossa. Mikäli asunnon myyntiin käytetään välittäjää, asunnon vaihtoon uppoaa tuhansia euroja lisää. 

Tuore, Duunitori Oy:n lokakuussa tekemä ja viime viikolla julkaistu tutkimus osoittaa, että suomalaiset ovat haluttomia muuttamaan työn perässä (kts. Työ houkuttelee vähiten naisia ja helsinkiläisiä vaihtamaan paikkakuntaa). Muuttohaluttomuus taas on luultavasti yksi merkittävä tekijä siinä, että Suomessa avointen työpaikkojen ja työttömien välillä vallitsee kansainvälisessä vertailussakin erityisen suuri kohtaanto-ongelma: avoimet työpaikat ja työttömät työnhakijat eivät kohtaa (kts. Muuttamisen vaikeus pitkittää työttömyttä). Tämä taas on jo kansantaloudellinenkin ongelma!

Suomessa verotus kannustaa omistusasumiseen, mutta toisaalta varainsiirtoveron kautta se kannustaa olemaan muuttamatta, ja tämä kannustin olla muuttamatta on nykyään voimakkaampi kuin koskaan ennen. Tämän seurauksena ihmiset jäävät paikoilleen aiempaa tiukemmin, eivätkä muuta niin helposti elämäntilanteiden muutosten tai työpaikkamahdollisuuksien perässä. Jos päättäjät haluaisivat, tähän muuttohaluttomuuten olisi ainakin yksi helppo lääke: varainsiirtoveron voisi laskea ansiotasoon suhteutettuna edes sen 20 vuoden takaiselle alkuperäiselle tasolleen, vaikka mieluiten toki reippaasti senkin alle.

[*Jutussa käytetyissä vertailuissa on käytetty kunkin vuoden toisen vuosineljänneksen lukuja, koska vuodelta 2017 ei luonnollisestikaan ole vielä koko vuoden tilastoja olemassa. Lisäksi keskimediaanitulo on approksimaatio, joka pohjautuu Tilastokeskuksen tietoihin tuoreimmista mediaanitulotiedoista verrattuna yleiseen ansiotulokehitykseen]

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kahdeksan askelta asuntopolitiikan uudistamiseksi

Asumiseen liittyvää verotusta ja muuta asuntopolitiikkaa on käsitelty viime viikkoina mm. ympäristöministeriön työryhmän ehdotuksissa sekä kaupungin vuokra-asumiseen liittyvissä keskusteluissa. Tässä on asuntopolitiikan uudistamiseksi oma 8-kohtainen ehdotukseni, joka jakautuu verotuksen, sosiaalisen asuntotuotannon sekä rakentamisen sääntelyn teemoihin:

1. Varainsiirtovero pois

Varainsiirtovero rankaisee muuttamisesta omistusasuntojen välillä, mikä tekee siitä monella tapaa haitallisen veron. Vero nostaa työn perässä muuttamisen kynnystä, saa ihmiset asumaan liian pienissä tai liian suurissa asunnoissa veron välttämiseksi, aiheuttaa ylimääräistä taloudellista rasitusta muutenkin taloudellisesti vaikeissa elämän murrostilanteissa kuten eron sattuessa, sekä aiheuttaa tarpeeonta kikkailua mm. asuntojen omistussuhteiden määrittämisessä. Veron fiskaalinen merkitys ei myöskään ole niin suuri (puolen miljardin luokkaa vuodessa), etteikö se olisi korvattavissa muilla veroilla.

2. Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus pois

Suurimman osan varainsiirtoveron puutteen jättämästä aukosta saisi katettua poistamalla korkojen verovähennysoikeuden. Korkovähennys on puhdasta asuntovelallisten suosimista mm. vuokralla asuvien kustannuksella, eikä sille ole nähtävissä järkeenkäypiä perusteluita. Siksi siitä on syytä luopua. Verojärjestelmähän suosii omistusasumista jo ilmankin korkojen verovähennysoikeutta.

3. Oman asunnon myyntivoitto osittain veronalaiseksi

Asunnon myynnistä saadun voiton tulisi periaatteessa kaiken järjen mukaan olla veronalaista tuloa siinä missä kaikki muukin pääomatulo. Oman asunnon myyntivoitto on kuitenkin määrätty verottomaksi sillä ehdolla, että asunnossa on itse asunut vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Tälle verottomuudelle on helppo nähdä järkevä perustelu siinä, että muuten se voisi synnyttää varainsiirtoveroakin huomattavasti suuremman taloudellisen esteen muutolle.

On kuitenkin löydettävissä kompromissi, jossa oman asunnon myyntivoittoveroa kohdeltaisiin jokseenkin muiden myyntivoittojen varaan ilman, että syntyisi keskimäärin edes nykyisen varainsiirtoveronsuuruista kannustinta olla muuttamatta. Malli voisi mennä näin:

• Asunnon arvon nousu asetetaan 50-prosenttisesti veronalaiseksi jo ennen asunnon realisointia. Tästä maksettaisiin tavallinen pääomavero, eli kokonaisuudessaan vero olisi efektiivisesti 15-16,5% asunnon arvon noususta riippuen summan suuruudesta.
• Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. 
• Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
• Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta tai aiemmin maksetun arvonnousuveron perusteena ollut laskennallinen arvo, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Tästä arvonnoususta suoritettaisiin 15-16,5% vero, vaikka asuntoa ei myytäisikään.
• Heikommin tilastoiduilla haja-alutusalueilla voidaan käyttää 15%:n sijasta suurempaa vähennysprosenttia.
• Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta oman asunnon tapauksessa 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero sekä mahdolliset asunnon kunnostukseen kohdistuneet kustannukset. Mikäli asunto ei ole toiminut omana asuntona vähintään kahta vuotta, 50-prosenttista verovapautta ei myyntivaiheessa enää ole, kuten ei ole nykykäytännössäkään.

Tällainen vero olisi oikeudenmukainen, koska se maksettaisiin varainsiirtoverosta poiketen saadusta voitosta, minkä lisäksi se aiheuttaisi tyypillisesti varainsiirtoveroa pienemmän rasitteen muuttamiselle.

_____________________

4. Hitas-järjestelmä pois

Helsingin Hitas-järjestelmä on typerä rakennelma, joka on parhaimmillaan sen ollessa harmiton vähemmän keskeisillä alueille sijaitsevissa yhtiöissä, joissa sääntely ei käytännössä vaikuta kauppahintoihin. Pahimmillaan, eli sääntelyn aiheuttaessa suurimman ristiriidan markkinahintojen ja säännellyn hinnan välille, se tarjoaa perusteetonta todella mittavaa hyötyä mahdollisesti hyvinkin varakkaille arpaonnisille, aiheuttaa valtavat kannustimet jumiutua samaan asuntoon, tekee asuntoresurssien kohdistumisesta oikeille ihmisille todella tehotonta, aikaansaa pimeitä kymmenien tuhansien eurojen sohvakalustekytkykauppoja, synnyttää tarpeetonta byrokratiaa sekä kallistaa järjestelmän ulkopuolisen asumisen hintaa. Järjestelmästä on hyötyä vain muutamille arpaonnisille muiden maksaessa lystin kalliimman asumisen tai järjettömien kannustimien muodossa, mistä johtuen sen olemassaololle on vaikea nähdä minkäänlaista perustelua. Uusien Hitas-yhtiöiden rakentaminen tulisi lopettaa välittömästi ja olemassaoleville yhtiöille pitäisi myydä mahdollisuus irtaantua sääntelystä riippumatta yhtiön iästä.

5. Kaupungin vuokra-asunnoissa asumisoikeudelle verotusarvo

Pari viikkoa sitten uutisoitiin, kuinka hyvätuloiset halutaan ulos valtion rahoittamista vuokra-asunnoista. Onhan se totta, ettei ole järkeä vuokrata asuntoa käytännössä kymmenien prosenttien alennuksella ellei joskus jopa puoleen hintaan ihmisille, jolla olisi hyvin kyky maksaa asumisestaan täyttä markkinahintaa. Tulotaso voi kuitenkin olla vaihteleva ja omasta kodista häätäminen tuntuu paitsi byrokraattisesti raskaalta, myös potentiaalisesti turhan rajulta ratkaisulta ihmiselle tai perheelle, joka on jo kiintynyt olemassaolevaan kotiinsa. 

Eikö modernimpi tapa ratkaista asia olisi luoda riittävän iso kannustin poismuuttamiselle, jotta hyvätuloisen kannattaisi taloudellisesti muuttaa asunnosta myös niissä tapauksissa, joissa asunnon vuokra on poikkeuksellisen matala suhteessa yleiseen vuokratasoon? 

Mikäli asunnossa asumiselle asetettaisiin tavallisessa tuloverotuksessa verotettava kunnallisverotuksen ansiotulovähennystä vastaavan verovähennyksen alainen verotusarvo, matalapalkkaiselle tai tuella elävälle ei edusta jäisi juuri maksettavaa verojen muodossa, mutta kovatuloisemmalla edusta palaisi parhaimmillaan noin puolet yhteiskunnalle. Tämä nostaisi kovatuloisen halukkuutta siirtyä esimerkiksi omistusasujaksi, jolloin asunnot menisivät todennäköisemmin niitä oikeasti tarvitseville.

6. Sosialisoidun luksuksen tietoinen välttäminen

Vaikka Hitas-järjestelmän usein toisteltu tarkoitus on "tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja" tavallisille kaupunkilaisille, osa asunnoista on tavallisen ihmisen mittapuulla miten tahansa katsottuna melkoista luksusta, kuten esimerkiksi yli 130 neliötä kahdessa kerroksessa kattoterassilla lähellä Helsingin keskustaa. Onko tämä sellaista asumista, mihin pitää tavallisille ihmisille luoda mahdollisuus erillisillä sosiaalisilla järjestelmillä?

Samaan tapaan jonkinasteista luksusta on tarjolla myös kaupungin vuokra-asunnoissa ainakin mitä tulee joidenkin asuntojen sijaintiin. Onko esim. Kampin alueelle asumaan pääseminen asia, jota voi pitää kohtuullisen asumisen edellytyksenä? Tai tarvitseeko sosiaalisin perustein tarjotussa asunnossa olla merinäköala?

Alueellisen segregaation välttäminen on tärkeää, minkä vuoksi on hyvä, että kaupungin vuokra-asuntoja on jokseenkin tasaisesti ympäri kaupunkia. Tämän tarkoituksena on kuitenkin ennen kaikkea ongelma-alueiden syntymisen välttäminen, ei niinkään varakkaiden alueiden syntymisen ehkäisy. Onhan tietysti hyvä, mitä parempaa asumista itse kullekin voi tarjota, mutta kaikki eivät voi asua keskustassa, joten yhdelle annettu etu on isossa mittakaavassa muilta pois. Siksi pitäisi voida todeta ääneen, että ei sosiaalista asuntotuotantoa välttämättä tarvita arvokkaimpina pidetyille alueille - kunhan kuitenkin varmistetaan, ettei pääse myöskään syntymään ongelma-alueita. Tällä tavoin kovatuloinen hakeutuu helpommin muualle ja asunnot saadaan paremmin käyttöön niitä enemmän tarvitseville.



_____________________

7. Lievennetään rakentamisen sääntelyä

Tuntuu, että rakentamista vaivaa osittain sama kuin pakkoruotsista kiinni pitämistä: ei tiedosteta riittävän vahvasti, että kaikki "ihan hyödyllinen" ylimääräinen vie resursseja muulta. Totta kai ruotsin osaamisesta on ennemmin hyötyä kuin haittaa, mutta onhan myös päivänselvää, että sen opiskelu on samalla muusta opiskelusta pois. Samalla tavoin totta kai kaikki haluavat mahdollisimman suuressa asunnossa, jossa on valtavat kylpyhuoneet, mutta vielä olennaisempaa ihmisille on saada sopiva määrä neliöitä itselle sopivaan hintaan. 

Kyllähän rakennuttajien kannattaa rakentaa sellaisia asuntoja, mille on kysyntää. Jos monet haluavat pieniä asuntoja, miksei niitä saisi rakentaa? Kyllähän yhteiskunnallisestikin on järkevää rakentaa asuntoja, joille on kysyntää nyt ja tulevaisuudessa. Koska kysyntä muuttuu aikojen muuttuessa, kun taas jo rakennetut asunnot lähtökohtaisesti eivät, jonkinasteinen sääntely voi toki olla perusteltavissa tulevaisuutta ajatellen, mutta se edellyttäisi, että tulevaisuuden tarpeet olisi riittävän hyvin ennustettavissa. Sääntelyä on lievennetty pari vuotta sitten (kts. Helsingin sääntömuutos helpottaa asuntopulaa), mutta lienee silti edelleen järkevää ottaa askel markkinaehtoisempaan asuntojen rakentamiseen. 

8. Selvitys kaavoituskäytäntöjen toimivuudesta

Varmin tapa laskea asumisen hintaa on lisätä asuntojen tarjontaa. Tämä taas vaatii uusien alueiden kaavoittamista ja/tai jo kaavoitettujen alueiden käyttämistä rakentamiseen. Tässä kohtaavat omasta byrokratiastaan elävän kaupunkisuunnittelun, voittoja maksimoimaan pyrkivän rakennusteollisuuden sekä toisaalta omaa reviiriään puolustavien paikallisten asukkaiden osittain ristiriitaiset intressit. Mitään näistä kolmesta ei voi sivuuttaa, mutta voidaan kuitenkin kysyä kaksi kysymystä: Onko näiden osapuolien tasapaino oikea? Ja millaisilla säännöillä ja prosesseilla parhaat mahdolliset kompromissiratkaisut olisivat tehokkaimmin löydettävissä? Ehkäpä nykykäytäntöjä olisi syytä tutkia näiden kysymysten valossa jonkin näistä kolmesta osapuolesta mahdollisimman riippumattoman, mutta kuitenkin kotimaisen tahon toimesta.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Lisääkö hallitus työttömyyttä?

Helsingin Sanomat kirjoitti 19.5. ja pääkirjoituksessa 21.5. kuinka "omistusasuminen lisää työttömyyttä". Mielestäni on erikoista, miten syypääksi asetetaan omistusasuminen itsessään. Jos verrataan omistusasumista ja vuokralla asumista sellaisenaan, voi oikeastaan tulla yhteiskunnallisilta seurauksiltaan päinvastaiseenkin päätelmään. Omistusasumiselle sellaisenaan on luontaista lähinnä se, ettei siitä tarvitse muuttaa pois, mutta hyvältä paikalta löydetystä vuokra-asunnosta voi joutua 6 kk:n irtisanomisajan puitteissa lähtemään. Tämä ei ehkä lisää varsinaisesti työttömyyttä, mutta voi pidentää työmatkaa, mikä muuttamispakon ohella lisää henkistä ja ehkä taloudellistakin rasitusta. Tämä taas voi vähentää työtehokkuutta, mistä omistusasumista syytettiin.

Mikä erottaakaan omistusasujan vuokralla asujasta?

Omistusasumisesta tulee yleisellä tasolla haitallista tavallaan päinvastaisella tavalla vuokralla asumiseen nähden eli silloin, kun muuttoa pyritään välttämään sen aiheuttaman taloudellisen rasitteen takia. Tämä johtuu kuitenkin enemmän muista tekijöistä kuin omistusasumisesta asumismuotona.

Ensinnäkin jos omistusasunnosta muutetaan työn perässä vuokralle ja jätetään oma asunto vuokralle, joutuu vuokratuloista maksamaan veroa, mikä aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia. Tämä on yksi tekijä omistusasumisen suosimisessa, mutta vaikuttanee suhteessa vähän muuttohalukkuuteen yleisellä tasolla, sillä moni ei halua eikä välttämättä edes pysty lähtemänä vuokranantajaksi tällaisessa tilanteessa. Lisäksi mikäli asunnon vaihto ei lähtökohtaisesti aiheuttaisi kustannuksia, olisi helpompi myydä vanha asunto ja ostaa uusi tilalle, jolloin tätä ongelmaa ei olisi.

Toisena tekijänä omistusasuntojenväliseen muuttamiseen liittyvistä asuntokaupoista syntyy sinänsä tyypillisesti kustannuksia jo välittäjäpalkkioiden muodossa. Asunnon voi kuitenkin välittää myös itse, mihin voisi haluttaessa kannustaa lainsäädännöllisin keinoin, mikä alentaisi tätä omistusasuntomuuttamiseen luontaisesti liittyvää kustannustekijää. Tällöin muuton kustannukset eivät kasvaisi juuri vuokra-asunnosta toiseen muuttamista suuremmaksi - jos verotusta ei siis oteta huomioon.

Kolmantena tekijänä tuleva verotus voikin sen väistämättömyyden takia nousta pahimmaksi muuttohalujen latistajaksi. Varainsiirtoveroprosenttia nostettiin tämän vuoden maaliskuussa asunto-osakkeiden osalta 25%:lla, minkä lisäksi sen veropohjaa laajennettiin, mikä nostaa uudistuotannosta maksettavaa varainsiirtoveroa melko helposti sadoillakin prosenteilla. Tätä veroa ei voi muuttaessa välttää, mikä johtaa tilanteeseen, jossa verotus kannustaa omistusasumiseen, mutta toisaalta olemaan muuttamatta. Tästä voisi tutkimuksen perusteella tulla siihen johtopäätökseen, että hallitus lisää toimillaan työttömyyttä tai ainakin työn tehokkuutta.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 9 - Varainsiirtovero muuton esteenä

STOP! Ethän muuta uuteen asuntoon, toivoo valtio.

Muuttaminen voi tulla hyvin kalliiksi muistakin syistä kuin edellisessä osassa mainitun helsinkiläisen kierteen takia. Osa syistä on hyvin ymmärrettäviä, kuten esimerkiksi muuttopalvelun kustantaminen tai vanhojen, uuteen asuntoon sopimattomien kalusteiden korvaaminen uusilla. Muuttaminen voi olla myös työläs prosessi. Nämä tekijät koskevat niin vuokralla asuvia kuin omistusasujiakin, mutta ovat vielä melko pieniä hidasteita.

Käytännössä omistusasunnosta toiseen muuttavalla tulee useimmilla hyvin suureksi lisäkustannukseksi välittäjän palkkio, joka nielaisee yleensä 2-4% myytävän asunnon hinnasta eli joka tapauksessa tuhansia euroja. Tämän kuluerän voi pyrkiä välttämään myymällä asunnon itse. Monet eivät kuitenkaan ole valmiita ostamaan suoraan edellisiltä omistajilta, mikä tekee ikävä kyllä välittäjästä tarpeellisemman, kuin mitä se muuten olisi. Vallitsevat tottumukset voivat siis tällä tavalla tehdä muuttamisesta kalliimpaa kuin olisi periaatteessa tarpeen.

Kaikista muuton esteistä pirullisin on kuitenkin puhtaasti lainsäädännöllinen. Vaikka myisi itse asuntonsa, varainsiirtoverolta ei voi välttyä kuin ensiasunnon ostaja. Tällä hetkellä 250 000 euron kerrostaloasunnon ostamisesta joutuu pulittamaan veroa 4000 euroa, mutta ensi vuonna jo 5000 euroa. 250 000 euron omakotitalosta ostamisesta taas lähtee suoraan 10 000 euron verot. Vaikka omistusasuntojen välinen muuttaminen on kallista jo lainsäädännöstä riippumattomista syistä, valtiovalta haluaa siis tehdä siitä kalliimpaa verottamalla suoraan muuttamista.

Kierteen kuvaus	Painostetaan ihmisiä välttämään muuttamista verottamalla uuden asunnon ostamista rankalla kädellä. Tällä voi olla kahdenlaisia seurauksia: - Jätetään muuttamatta, vaikka esim. uusi työpaikka siihen houkuttelisi. - Hankitaan suoraan isompi ja kalliimpi asunto, kuin mitä sillä hetkellä tarvitsisi, jottei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa moneen kertaan.
Aukkoisuus	Ei ole. Veroa ei juuri voi kiertää muuten kuin välttämällä muuttamista. Ainoa aukonkaltainen tekijä on ollut jättää taloyhtiön velka maksamatta, jotta seuraava ostaja saisi asunnon pienemmällä varainsiirtoverolla, sillä varainsiirtoveroa on tähän asti maksettu vain kauppahinnasta. Tähän on kuitenkin tulossa ensi vuodesta lähtien muutos, kun veroa aletaan maksaa velattomasta hinnasta.
Mutkaisuus	Melko suuri. Painostus muuton välttelemiseen on suuri. Asunto sijainteineen taas määrittää kaiken arkisen elämän, työmatkan tai jopa työpaikan.
Merkitys yksilölle	Melko suuri. Tuhansiin euroihin ja varsinkin omakotitalojen kohdalla helposti 10 000 euroonkin nouseva rangaistus muuttamisesta tuntuu kovasti lähes kenen tahansa kukkarossa.
Merkitys yhteiskunnalle	Kohtalainen. Jos ihmiset asuvat verotuksen takia ahtaammin tai tilavammin kuin olisi muuten sopivaa, asuintila ei tule tehokkaasti käytetyksi. Jos joku vaihtoehtoja punnitessaan jättää tarttumatta uuteen työtilaisuuteen verotuksen takia, työtehokkuus voi kärsiä.
Korjattavuus	Helppo. Ei tarvitse kuin poistaa koko varainsiirtovero. Fiskaalisen merkityksen voi korvata esim. laskemalla nyt suunniteltua enemmän nykyistä oman asunnon velan korkojen verovähennystä (vaikka nollaan asti) tai verottamalla maltillisesti asunnon arvonnousua (esim. muutaman viikon takaisessa jutussa ehdottamallani tavalla), jolloin vero kohdistuisi edelleen asuntoihin, mutta muuttamisen sijasta asumiseen. Kolmantena vaihtoehtona on
Kokonaisälyttömyys	Suuri On järjetöntä kannustaa ihmisiä jämähtämään paikoilleen samaan asuntoon, kun esimerkiksi työn perässä muuttaminen houkuttaisi. Järjettömyyttä korostaa se, ettei veron purkamisessa tai varsinkaan asteittaisessa lieventämisessä olisi mitään ongelmia.

Varainsiirtoverosta tulisi luopua mielellään kokonaan, tai vähintäänkin sitä tulisi keventää. Nyt hallitus on kuitenkin päättänyt toimia päinvastoin korottaessaan asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin, sekä kiristämällä sen ehtoja siten, että vero maksetaan myyntihinnan sijasta velattomasta hinnasta (kts. Asuntokaupan verotusta kiristetään kahdella tapaa). Muutoksen jälkeen veroa maksetaan siis myös taloyhtiön velasta, minkä merkitys on varsinkin uutta asuntoa ostaessa todella suuri. Jos asunnon myyntihinta on 100 000 euroa ja velaton hinta 240 000 euroa, maksettavan veron määrä nousee veromuutoksen myötä tällaisessa tapauksessa tasan 200%!

Muuttaminen ei ole muutenkaan ilmaista, joten onko siitä mitään järkeä rangaista vielä verotuksessa monen kuukauden palkkaa vastaavalla summalla?

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Arvonnousuverosta korvaaja varainsiirtoverolle

Hallitus on päättänyt nostaa asunnoista maksettavaa varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin. Mielestäni varainsiirtoverosta pitäisi päinvastoin luopua - ja samaa mieltä ollaan myös Elinkeinoelämän tutkimuslaitoksessa. Se on valtion kokonaisbudjettia ajatellen melko pieni osuus, joka olisi hyvin korvattavissa.

Mietitäänpä henkilöä, joka muuttaa elämäntilanteiden muuttuessa moneen otteeseen 10 vuoden aikana. Hän haluaa kuitenkin asua itse omistetussa asunnossa, joten hän on joka muuton yhteydessä maksanut kiinteistövälittäjän kalliit palkkiot. Onko hän muuttamisellaan aiheuttanut ympäristölleen sellaista haittaa, että häntä pitää lisäksi rangaista toistuvilla varainsiirtoveroilla? Onko hän saanut muuttamisestaan sellaista tuottoa, johon verottajan olisi oikeudenmukaista puuttua? Ei mielestäni.

Samaan aikaan joku toinen 10 vuotta samassa asunnossa asunut on voinut nauttia todella merkittävästä asunnon arvonnoususta. Puuttuuko verottaja tähän? Ei puutu. Muuttamisesta siis rangaistaan verolla, mutta oma asunto on sijoituskohteena poikkeuksellisesti sellainen, ettei sen arvonnousua veroteta missään vaiheessa, kunhan asunnossa on asunut yli kaksi vuotta.

Toisin kuin asunnon arvonnousun verottamiselle, varainsiirtoverolle on vaikea nähdä mitään perusteluja sen fiskaalista merkitystä lukuunottamatta. Oman asunnon myyntivoiton verottamisessa on tietysti se ongelma, että pitkän ajan jälkeen myynnistä voisi tulla niin suuret veroseuraamukset, että siitä tulisi paljon varainsiirtoveroakin suurempi muuton este. Mielestäni on silti löydettävissä malli, joka tekee verotuksesta nykyistä oikeudenmukaisempaa ilman, että synnytetään kenellekään järjettömän suurta kynnystä vaihtaa asuntoa.

Arvonnousuveron periaate

Ehdotan harkittavaksi seuraavankaltaista mallia:

• Poistetaan varainsiirtovero.
• Asetetaan oman asunnon arvonnousu 50-prosenttisesti veronalaiseksi. Tämä vero peritään seuraavasti:
  • Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
  • Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Arvonnoususta puolet on verovapaata, mutta lopusta suoritetaan pääomaveron suuruinen arvonnousuvero.
  • Perittävästä verosta vähennetään aiempina vuosina samasta asunnosta peritty arvonnousuvero. Mikäli tilastohinnat kyseisellä alueella laskevat, suoritetaan aiempina vuosina peritystä arvonnousuverosta veronpalautus.
  • Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero.

Otetaan vielä selvyyden vuoksi todellisiin tilastoihin pohjautuva esimerkki. Matti Meikäläinen osti vuoden 2006 1. neljänneksellä pääkaupunkiseudulta yksiön, josta hän maksoi 100 000 euroa. Alla on taulukkoon laskettuna seuraavien vuosien viimeisten vuosineljänneksien tilastollinen asunnon hinta, arvonnousuveroa varten laskettu verotuksellinen hinta, sekä kyseisenä vuonna maksettava vero (käyttäen nykyistä 30 prosentin suuruista pääomaveroa).

Verovuosi	Tilastollinen hinta	Verotuksellinen hinta	Maksettava vero
2006	106040 €	90130 €	0 €
2007	113760 €	96690 €	0 €
2008	111520€	94790 €	0€
2009	129650€	110200€	1530€
2010	136050€	115640€	816€
2011	142510€	121140 €	825€
		YHTEENSÄ:	3171€

Tilastokeskuksen tietojen perusteella vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä asunnon hinta olisi noin 111500 euroa. Kun tästä vähennetään 15%, saadaan 94800 euroa, joten ei synny vielä verotettavaksi katsottavaa arvonnousua. Vuoden 2009 verotuksessa syntyy kuitenkin jo 10200 euroa verotettavaa arvonnousua, josta maksetaan mallin mukaan 1530 euroa veroa. Yhteensä yksiölle näiden vajaan 6 vuoden aikana tulleesta tilastollisesta 42 500 euron arvonnoususta tulisi 3171 euroa maksettavaa veroa.

Oletetaan, että kyseinen Matti Meikäläinen olisi käyttänyt remonttikuluihin 3000 € ja päättäisi myydä asuntonsa vuonna 2012. Välittäjä vie kauppahinnasta 4000 €. Katsotaan kaksi vaihtoehtoista skenaariota:

• Mikäli hän saisikin asunnosta tilastollisista odotuksista poiketen vain 120 000 €,tulisi lopulliseksi myyntivoitoksi remonttikulujen ja välityspalkkion jälkeen vain 13 000 €. Häneltä olisi tällöin peritty liikaa arvonnousuveroa, jolloin hän saisi asunnon myynnin yhteydessä 1220 € veronpalautuksia.
• Mikäli hän saisi asunnosta tilastollisten odotusten mukaisesti esimerkiksi 143 000 €, jäisi lopulliseksi myyntivoitoksi kulujen jälkeen 36 000 €. Kun huomioidaan aiemmin maksetut arvonnousuverot, jäisi myyntivoitosta maksettavaksi vielä 2230 € veroa.

Mallissa on useita etuja. Se on oikeudenmukainen, koska se asettaa asuntojen arvonnousun tuottaman tulon muiden tulonlähteiden tapaan veronalaiseksi. Toisekseen tällöin ei synny painetta pyrkiä maksimoimaan ensiasunnon varainsiirtovapauden luomaa erityisasemaa. Lisäksi se laskee useimmissa tapauksissa kynnystä muuttamiseen. Tilastoihin nähden heikosti pärjänneestä asunnosta ei välttämättä tulisi lainkaan lisäveroja maksettavaksi. Yllä olevan esimerkin selvästi voitollisestakin myynnistä realisoituva 2230 euron vero on piirun verran alempi kuin kyseisestä 143000 euron kauppasummasta nykyisellä varainsiirtoverolla maksettavaksi tuleva 2290 euroa. Kahden prosentin suuruisella varainsiirtoverolla summa olisi jo 2860 euroa, mikä tekee erosta suuremman. Yleensä on myös tapana ostaa isompi ja samalla kalliimpi asunto, joten realistisempi summa tuota 2230 euroa vastaavalle samassa yhteydessä maksettavalle varainsiirtoverolle olisi oikeastaan pikemminkin 4000 euroa, mikä lankeaisi maksettavaksi 200 000 euron asunnon ostamisesta. Muutaman vuoden tähtäimellä muuttamisen rangaistavuus laskisi nykyisestä vielä tätäkin selvemmin, sillä muuton jälkeen välttyisi arvonnousuveron maksulta luultavasti ainakin muutaman vuoden ajan.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 5 - Ensiasunto

Omakotitalo haaveena? (Lux Helsinki, 7.1.2012)

Opiskelujen jälkeen monella tulee eteen ajatus oman kodin ostamisesta. Itse omistettu koti on lähes kaikille elämän suurin yksittäinen kauppa ja ensimmäinen kauppakerta on näistä usein se jännittävin sekä mahdollisesti myös eniten suunnittelua vaativa. Harkinnan tarvetta korostaa se, että ensimmäinen asuntokauppa on muun muassa verotuksellisesta näkökulmasta erityisasemassa. Tämä kolmessa muodossa ilmenevä erityisasema voikin toimia ostajien käytöstä epämielekkäälläkin tavalla ohjaavana järjestelmän kierteenä.

Ensimmäinen ja samalla vähäpätöisin ensiasunnon ostajan eduista on oikeus 2 %-yksikköä suurempaan korkokulujen verovähennykseen. Siinä missä omasta asunnosta voi muuten vähentää 30% (28% ennen tätä vuotta), ensiasunnon korkokuluista voi vähentää 32% (30% ennen tätä vuotta). Käytännössä tämä etu on kuitenkin korkeimmillaankin vain noin 90 euroa per henki tai noin 180 euroa per pariskunta vuodessa, joten se tuskin juuri vaikuttaa ihmisten asunnon ostopäätöksiin.

Toinen, edellä mainittua huomattavasti merkittävämpi ensiasunnon ostajan etu on oikeus ns. asp-lainaan, joka käsittää ylimääräisen verottoman koron asp-säästötilin rahoille, ilmaisen 70-prosenttisen korkokaton sekä vuosina 2009-2011 jaetun ylimääräisen 3000 euron ASP-säästöpalkkion. Kaksi ensimmäistä asp-etua voivat yhdessä hyvinkin kasvaa suuremmaksi kuin tuo jo poisjäänyt yksinäänkin merkittävä könttäsumma. Omana ostokäyttäytymiseen vaikuttavana tekijänä oikeus asp-säästöohjelman aloittamiseen on rajoitettu 18-30-vuotiaille. Tämä tietysti kannustaa 30 vuoden ikää lähestyviä säästämään asuntoa varten.

Näkökulmasta riippuu, miten koko asp-järjestelmään suhtautuu. Toisaalta asunnon ostamista voidaan pitää eräänlaisena aikuistumisriittinä, johdatuksena suunnitelmallisempaan talouden hoitoon sekä ehkä myös voimana, joka sitoo koulutetun työvoiman Suomeen. Asunnon ostamista joka tapauksessa ajattelevalle, tuki on tietysti usein tervetullutta. Toisaalta asp-järjestelmän voi nähdä jälleen yhtenä vuokralaisia syrjivänä ja omistusasumiseen painostavana tekijänä asuntolainan verovähennyksen, asuntotulon verottomuuden ja vuokramarkkinoiden kaksijakoisuuden ohella.

Kolmas, tilanteesta riippumatta aina arvokas ensiasunnon ostajan etu on vapautus varainsiirtoverosta. Siinä missä oikeus ASP-lainaan voi saada ihmiset yksinkertaisesti houkutelluiksi asunnon ostamiseen, varainsiirtoverovapaus voi mutkistaa asunnon ostamiseen liittyvää muuta päätöksentekoa huomattavasti. Ensinnäkin, koska vero on suhteellinen, pienestä asunnosta etu on pienempi kuin suuresta. Esimerkiksi 100 000 euron asunnosta 1,6%:n varainsiirtoverolta välttymisen etu olisi 1600 euroa, kun taas 300 000 euron asunnosta 4800 euroa. Toisekseen muuttamalla suoraan jälkimmäiseen, ei joudu maksamaan verosummista kumpaakaan. Kolmantena tekijänä kiinteistöistä eli esim. omakotitalosta maksettava varainsiirtovero on suhteessakin huomattavasti suurempi 4%. Esimerkiksi 300 000 euron omakotitalon kohdalla varainsiirtoverosta vapautuminen tarkoittaa 12 000 euron säästöä!

Ottaen huomioon edun suhteellisuuden ja asuntomuotoriippuvaisuuden, varainsiirtoverovapaus voi siis ohjata päätöksentekoa kahdella tavalla:

1. Jätetään asunto-osakkeen ostaminen välistä vain sen vuoksi, että säästetään varainsiirtoverovapaus myöhemmin tapahtuvaan omakotitalon ostamiseen.
2. Tehdään puolisojenvälistä verosuunnittelua siten, että toinen ostaa suuremman osan ensimmäisestä asunnosta (esim. 30% / 70% tai vaikkapa 49% / 51% ), jotta toiselta säästyisi verovapaus myöhemmin ostettavaan kalliimpaan ja/tai ankarammin verotettavaan kohteeseen.

Molemmat lienevät melko yleisiä tapoja, joihin ei kuitenkaan ryhdyttäisi ilman ensiasunnon ostajan erityisasemaa.

Kierteen kuvaus	Ensiasunnon ostajan etuja on kolme. Vaikka kahta ensimmäistäkin voi pitää kyseenalaisena, ainoastaan kolmas eli varainsiirtoverosta vapautuminen täyttää selkeästi juttusarjani kierteen käsitteen. Kysymys on siis kahdesta käytännön elämää mutkistavasta keskenään vaihtoehtoisesta varainsiirtoveron minimoimiseen tähtäävästä toimintamallista: Ostetaan omakotitalo (tai ainakin suuri asunto) suoraan ensiasunnoksi varainsiirtoveron välttämiseksi. Määritetään pariskunnan välinen omistussuhde joksikin muuksi kuin 50/50-asetelmaan varainsiirtoveron välttämiseksi.
Aukkoisuus	Ei ole. Järjestelmää ei käytetä sen tarkoituksen vastaisesti.
Mutkaisuus	Todella merkittävä. Asunto-asiat ovat aina isoja päätöksiä. Vuokralla asuminen omakotitaloon säästämistä varten voi tuntua turhauttavalta, jos ainoa syy siihen on varainsiirtoveron välttäminen. Samaten voi tuntua hölmöltä hypätä suoraan vaativampaan omakotitaloasumiseen, jos mieluummin ostaisi ensin asunto-osakkeen jostakin taloyhtiöstä. Toisaalta jos pariskunnan omistussuhteet määritetään vain varainsiirtoverovapauden säästämisen vuoksi, voidaan samalla kylvää siemen tuleviin riitoihin: lähtökohtaisesti halu on voinut olla omistaa asunto puoliksi kumppanin kanssa, mutta nyt toinen asunnosta suuremman osan, ja toisaalta toinen on menettänyt ensiasunnon ostajan erityisaseman.
Merkitys yksilölle	Suuri. Kyse on käytännössä todella suurista vältettävistä summista. Oli omakotitalo pieni tai suuri, neljän prosentin varainsiirtovero on suuri summa. Äärimmäisenä esimerkkinä Räikkösen 14,5 miljoonan omakotitalosta verottaja rokottaisi ostajaa 580 000 eurolla! Mutta ei se ilmaista ole asunto-osakkeidenkaan ostaminen. Epämielekkäät asumisjärjestelyt voivat myös aiheuttaa ylimääräistä stressiä sekä pahimmassa tapauksessa hyvinkin haitallisia riitatilanteita esimerkiksi parisuhteen kriisiytyessä erikoisten omistussuhdejärjestelyjen vallitessa.
Merkitys yhteiskunnalle	Melko pieni - Tässä käsiteltävän varsinaisen kierteen eli varainsiirtoveron välttelyn merkitys lienee lähtökohtaisesti yhteiskunnallisesti melko pieni. Yksittäiset ihmiset voivat järjestellä ensiasunnon hankintansa toisin ja tehdä siinä suuriakin linjapäätöksiä, mutta suurin osa ihmisistä tuskin harjoittaa tässä asiassa kovin merkittävää verosuunnittelua. (Toisaalta jos puhutaan varainsiirtoverokierteen lisäksi myös asp-järjestelmän säästämiseen ja asunnon omistamiseen kannustavasta vaikutuksesta, sillä voi olla suhteellisen huomattavaakin vaikutusta yhteiskunnan dynamiikkaan. Tämän vaikutuksen arviointi on kuitenkin hankalaa.)
Korjattavuus	Helppo - Varainsiirtoveron vaikutusta ensiasuntoa ostavien toimintamalleihin voi ehkäistä kahdella tavalla: Keventämällä varainsiirtoveroa tai luopumalla siitä kokonaan. Asettamalla myös ensiasunnon varainsiirtoveron alaiseksi. Itse olisin enemmän ensimmäisen vaihtoehdon kannalla.
Kokonaisälyttömyys	Kohtalainen. Varainsiirtovero on ainakin nykyisensuuruisena mielestäni tarpeettoman korkea, ellei jopa ylipäätään tarpeeton. Ilman sitä ei olisi ensiasunnon ostajaa koskevaa erityisvapauttakaan, eikä siten yleisesti ottaen epämielekkäisiin asuntojärjestelyihin kannustavaa yhteiskunnallista kierrettäkään. Toisaalta jos varainsiirtoverosta ei millään haluta luopua, ehkä ensimmäistä asuntoaan ostavia voi siltä kuitenkin säästää.

Vaikka korotettu verovähennysoikeus on etuna melko pieni, yhdessä huomattavasti merkittävämmän asp-järjestelmän kanssa se ohjaa ihmisten käyttäytymistä omistusasumisen ja säästämisen suuntaan. Näkökulmasta riippuen tätä voi kuitenkin pitää yhteiskunnallisesti mielekkäänä, eikä se ainakaan ohjaa tekemään asioita, joille ei olisi muuten lähtökohtaisesti minkäänlaisia perusteita. Sen sijaan, mikäli asuinpaikan, asumismuodon ja/tai asunnon omistussuhteet määrittää puhtaasti varainsiirtoveron välttely, liikutaan jo yhteiskunnallisesti ajateltuna älyttömillä vesillä. Varainsiirtoveron keventäminen yleisellä tasolla olisi tämän lievittämiseen oiva keino.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Veroista turhin?

Erilaisten verojen merkitys voidaan jakaa yleisesti ottaen kolmeen ryhmään, jotka ovat (tärkeysjärjestyksessä):

1. Yhteiskunnan palvelujen pyörittäminen

2. Tasa-arvon edistäminen

3. Taloudellisen toiminnan ohjaaminen

Ykkösroolia edustavat ennen kaikkea tulovero ja arvonlisävero, jotka tuovat esimerkiksi tämän vuoden talousarviossa noin 75% valtion verotuloista. Näistä molemmat ovat käytännössä välttämättömiä, mutta niiden keskinäistä suhdetta voi hienosäätää tarpeen vaatiessa. Kohta kaksi on eettisten syiden lisäksi tärkeä yhteiskunnan vakauden ylläpitämisessä, ja ilmenee muun muassa progressiivisena tuloverotuksena. Myös paljon parjattu, mutta mielestäni tietyin edellytyksin kuitenkin perusteltu lahja- ja perintövero kuuluu selkeästi tähän kategoriaan. Kohtaan kolme taas kuuluu erilaiset kepit ja porkkanat. Kepeillä halutaan rahallisesti kannustaa välttämään yksilön tai yhteiskunnan tasolla haitalliseksi koettuja asioita (kuten esim. tupakkaa tai saastuttamista), kun taas porkkanoihin lukeutuu asiat, joita halutaan tukea (kuten esim. palvelualat).

Tarkastellaanpa, miten varainsiirtovero asettuu näihin rooleihin. Vuoden 2009 talousarviossa varainsiirtoveron osuus valtion tuloista on noin 1,5%. Luku ei ole mitätön, mutta ei myöskään millään tapaa välttämätön: puhtaasti laskennallisesti vastaavan summan saisi esim. korottamalla tuloveroa 0,5 prosenttiyksikköä ja arvonlisäveroa 0,4 prosenttiyksikköä. Veroroolin 1 kannalta varainsiirtovero ei siis ole välttämätön.

Verorooliin 2 varainsiirtovero ei juuri sovi. Vaikka omistusasuminen nähtäisiin parempiosaisten asumismuotona, varainsiirtovero ei siihen suoranaisesti kohdistu, sillä suhteellinen verotaakka riippuu täysin siitä, asuuko asunnossa 1 vai 20 vuotta. Jos ei puhuta sijoitusasunnoista, varainsiirtovero toimiikin käytännössä omistusasujan muuttoverona, ei niinkään asumismuodon verona.

Koska varainsiirtovero ei ole keskeinen osa valtion budjettia, eikä sillä varsinaisesti edistetä tasa-arvoakaan, jää jäljelle taloudellisen toiminnan ohjaaminen, eli tässä yhteydessä keppi. Useimmilla varainsiirtovero koskee nimenomaan omaa kotia, eikä niinkään sijoituskohdetta. Minkä vuoksi siis muuttamista halutaan verottaa? Onko niin, että ihmisiä ei haluta kannustaa esimerkiksi muuttamaan työn perässä, vaikka muuttamatta jättäminen merkitsisi pidempiä työmatkoja ja ympäristön kuormittamista tai jopa työtarjouksesta luopumista? Onko niin, että ihmisiä halutaan kannustaa varomattomaan taloudenpitoon ostamalla samantien riittävän suuri ja samalla kallis asunto ja ottamaan sen rahoittamiseksi suuri laina, jotta ei myöhemmin vain joutuisi maksamaan turhia veroja? Tai halutaanko ensiasunnon ostajia kannustaa ostamaan samantien omakotitalo, jotta voisi välttyä järkyttävän suurelta kiinteistöihin sovellettavalta 4%:n varainsiirtoverolta? Ei kovin järkevältä kuulosta.

Tästä herääkin varsinainen kysymys: mihin varainsiirtoveroa oikeasti tarvitaan? Ainoa potentiaalinen hyöty, mikä tässä verossa on mielestäni nähtävissä, on asuntomarkkinoiden liikkeiden rauhoittaminen ja yhteiskunnan kannalta epähedelmällisen keinottelun hillitseminen. Mutta onko mahdollisen keinottelun riski asuntojen kaltaisessa suhteellisen raskaassa, muitakin kuluja sisältävässä ja epälikvidissä sijoitusinstrumentissä todella niin suuri, että sitä tarvitsisi tällä tavoin rajoittaa? Tai tulisiko tämän jarrun olla niinkin suuri kuin asunto-osakkeiden 1,6% tai varsinkaan kiinteistöjen 4%?

Mielestäni kyseisestä verosta voitaisiin aivan hyvin luopua tai ainakin sen perusteita tulisi muuttaa oleellisesti. Menetetyn verotulon voisi vastaavasti osittain korvata esimerkiksi luopumalla oman asunnon jokseenkin perusteettomasta myyntivoiton verottomuudesta. Molemmat muutokset olisi toki syytä tasapuolisuuden vuoksi tehdä asteittain. Varainsiirtoveron osalta yksi vaihtoehto voisi olla Elinkeinoelämän Tutkimuslaitos ETLA:n ehdotus, jossa aikaisemmista asunnoista maksetut verot saa vähentää uuden asunnon verosta, jolloin muuttamista ei käytännössä enää sellaisenaan verotettaisi. Myyntivoiton verotuksessa voisi puolestaan aluksi esimerkiksi pidentää verottomuuden ehtona toimivaa 2 vuoden asumisajanjaksoa 3-4 vuoteen, jolloin hyvin pitkään samassa asunnossa asuneet eivät saisi yhtäkkiä valtavan isoa uutta verotaakkaa.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>