Varainsiirtovero täytti 20 vuotta ja on nyt kalliimpi kuin koskaan

Nykymuotoinen varainsiirtovero täytti tämän vuoden alussa 20 vuotta. Tänä aikana veroon on tehty merkittäviä muutoksia vain kerran vuoden 2013 keväällä. Tuo muutos on kuitenkin on ollut vain osatekijänä siinä kehityksessä, jonka myötä varainsiirtosta on tullut käytännössä kalliimpi kuin koskaan. Tämä selviää, kun katsotaan, mitä Tilastokeskuksen tilastot meille kertovat vuosien 1997 - 2017 ajalta.

Yleisesti ottaen tilastoja katsoessa peruslähtökohta lienee selvä: inflaatio jyllää pikkuhiljaa eli raha menettää arvoaan. Tätä kuvastaa omalta osaltaan ansiotulojen kehitys:

Julkisen ja yksityisen sektorin mediaanitulojen kehitys

(Lähde: Tilastokeskus

ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset

sekä viimeisimmät julkistukset euromääräisistä ansiotuloista)

Paitsi palkat, tietysti myös asumisen hinta nousee nimellisesti. Sekään ei liene yllätys, että asuntojen hinnat ovat nousseet tässä parin vuosikymmenen ajan nopeammin kuin yleinen tulotaso. Asuntojen ostokykyyn vaikuttaa olennaisesti kuitenkin korkotaso, mistä johtuen asumisen hinnalle asuntojen vuokrataso on huomattavasti selkeämpi mittari. Jos koko maan vuokratasokehityksen suhteuttaa koko maan ansiotason kehitykseen, käyrä näyttää tältä:

Asuntojen neliövuokrien kehitys suhteessa keskimääräisen ansiotason kehitykseen 1997-2017.
(Lähde: Tilastokeskus
ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset
sekä keskimääräiset asuntojen vuokrat vuodesta 1962 lähtien) 

Kuvaajista nähdään, että siinä missä ansiotaso(*) on noussut 20 vuodessa nimellisesti noin 80%, vuokrat ovat nousseet pyöreästi 100%. Ansiotaso on siis jäänyt viime vuosina hieman jälkeen vuokrien kehityksestä. Suuntaa voi pitää siinä mielessä yllättävänä, että muuten ostovoima on pääasiassa noussut, joskin noin 10%:n muutos suhdeluvussa ei ole erityisen dramaattinen. Dramaattisempi muutos on nähtävissä siinä, miten asuntojen hinnat ovat kehittyneet suhteessa tulotasoon:

Asuntojen neliöhintojen kehitys suhteessa keskimääräisen ansiotason kehitykseen 1997-2017.
(Lähde: Tilastokeskus
ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset
sekä Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10) 

Asuntojen ansiotasoon suhteutettu hintataso on siis noussut 20 vuoden takaisesta noin 25% koko maassa, ja pääkaupunkiseudulla lähes 50%. Muutos kuulostaa räikeältä, mutta kuvaajasta puuttuu asuntojen ostamisen kannalta yksi olennainen tekijä: pääoman hinta eli korkotaso, joka taas on viime vuodet ollut hyvin matala. Kun asunnon myy, asuntoon sidotun pääoman saa lähtökohtaisesti takaisin, joten tämä sidotun pääoman kustannus on koko omistusasumisen kalleuden arvioinnin ytimessä.

Vaikka itse asunnon arvon (oli sille reaalisesti käynyt mitä tahansa) saakin asuntoa myytäessä takaisin, on kuitenkin kustannuksia, jotka asunnonvaihdossa käytännössä menettää. Yksi näistä on varainsiirtovero, joka on suorassa suhteessa itse asunnon arvoon. Korkotason mataluushan nostaa asuntojen hintoja, mutta toisaalta sama korkotason mataluus vastaavasti auttaa maksamaan näitä korkeita hintoja asunnoista. Korkotason mataluus ei kuitenkaan helpota samalla nousseen varainsiirtoveron maksamisessa, koska siinä missä asunnon hinnan maksaminen on oikeastaan vain pääomien sitomista yhteen kohteeseen, varainsiirtovero on vain puhdas kuluerä. Toisin kuin asunnon markkina-arvoa, varainsiirtoveroa ei siis saa takaisin asuntoa myytäessä!

Miten varainsiirtovero sitten on kehittynyt suhteessa ansiotasoon? Muilta osinhan käyrä on tietysti samankaltainen kuin asuntojen hintakehityksessäkin, mutta vuoden 2013 verouudistus aiheuttaa siihen asunto-osakkeiden osalta jyrkän harppauksen. Varainsiirtovero nousi asunto-osakkeiden osalta 1.3.2013 1,6%:sta 2%:iin, mikä yhdessä asuntojen yleisen hintakehityksen kanssa on saanut aikaan sen, että asunnoista maksettava neliökohtainen varainsiirtovero on noussut pääkaupunkiseudulla nimellisesti yli 230%. Vaikka tämän suhteuttaa ansiotason kehitykseen, nousua on silti tapahtunut todella tuntuvasti:

Osakehuoneistoista maksettavan neliökohtaisen varainsiirtoveron kehitys suhteessa ansiotason kehitykseen, kun otetaan huomioon varainsiirtoveron vuonna 2013 tehdyn prosenttikorotuksen vaikutus, mutta ei samalla kertaa tehtyä veron perusteen muutoksen verotusta entisestään kiristävää vaikutusta.

Kuvaajasta näkyy selkeästi vuoden 2013 muutoksen vaikutus sekä se, että varainsiirtovero on kallistunut suhteessa ansiotasoon yli 85%:lla. Todellisuudessa vuoden 2013 harppaus sekä siten myös koko 20 vuoden aikavälin kehitys on ollut jonkin verran tätäkin suurempi. Syynä on se, että vuodesta 2013 lähtien vero on määräytynyt asunnon velattoman hinnan eikä asunnon kauppahinnan perusteella. Suurin vaikutus tällä on sellaisten uudiskohteiden kaupassa, joissa kauppahinta on vain noin puolet velattomasta hinnasta, mutta tuntuvaa merkitystä on myös kohteissa, joissa on esimerkiksi putkiremontin seurauksena syntynyt velkaosuus. Tilastotietoa minulla ei kauppahintojen ja velattomien hintojen eroista ole, mutta arvio tuskin menee pahasti metsään, jos molempiin käyriin lisää vuodesta 2013 eteenpäin noin 15 %-yksikköä, jolloin pääkaupunkiseudulla varainsiirtoverosta maksetaan ansiotasoon suhteutettuna vuonna 2017 noin kaksinkertaista summaa verrattuna vuoteen 1997.

Yhden veron suhteellinen mittavakin nousu ei tietenkään automaattisesti tarkoita sitä, että vero olisi nousun jälkeen korkea, sillä alkuperäinen verotaso on voinut olla kohtuullinen. Mutta onko varainsiirtoveron kanssa ollut näin? Tarkastellaanpa asiaa euromääräisen esimerkin kautta.  Ensiasunto on usein pieni ja neliöhinnaltaan kallein, mutta ensiasunto on vapautettu varainsiirtoverosta, joten otetaan esimerkiksi nyt vaikkapa 90-neliöinen perheasunto Helsingistä, ja katsotaan mitä Tilastokeskuksen tietojen mukaan tällainen kolmesta tai useammasta huoneesta koostuva 90-neliöinen asunto on maksanut näiden 20 vuoden ajalta, ja kuinka monen kuukauden mediaaninettopalkan se on vaatinut. 

Mediaanitulo kasvoi vuosina 1997-2017 noin 80% noin 1660 eurosta noin 3000 euroon. Varainsiirtovero esimerkkimme asunnosta puolestaan kasvoi tänä aikana noin 240% noin 2350 eurosta noin 8040 euroon! Ansiotuloista kylläkin maksettiin vuonna 1997 hieman enemmän veroja kuin nyt (n. 35% vs. n. 30%), mikä lieventää varainsiirtoveron aiheuttaman rasituksen kehitystä, mutta muutos on silti paitsi suhteellisesti todella mittava, myös absoluuttisesti kotitalouden kannalta hyvin merkittävä:

Kuinka monen kuukauden nettopalkka menee mediaanituloiselta keskihintaisen asunto-osakkeen varainsiirtoveron maksamiseen.

(Lähteet: Veronmaksajain keskusliiton verotilastot sekä Tilastokeskuksen aineistot:

Ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset,

 Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10,

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi 2010=100 ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain.)

Jos perhe ostaa siis uudeksi kodikseen tällaisen esimerkin 90-neliöisen asunnon Helsingissä, he joutuvat nykyään maksamaan siitä keskimäärin lähes neljän nettomääräisen mediaaniansion verran siinä missä 20 vuotta sitten samaan lystiin upposi asunnon velkaosuuden tuolloisesta verovapaudesta johtuen hieman yllä olevan kuvaajankin esittämää vähemmän eli "vain" noin kahden kuukauden nettoansio. On myös huomioitava, että nettoansio on vain palkasta käteen jäävä summa. Käytännössä perheelle jää muiden pakollisten kulujen jälkeen huomattavasti vähemmän, joten käytännössä kahden palkansaajan perheessäkin pelkkää varainsiirtoveron maksua varten voi helposti joutua säästämään pitkälti toista vuotta. 

Vaikka jo kerrostaloasujallekin syntyy näin mittava verorasite, omakotitalon ostajaa vasta verotetaankin, sillä kiinteistöistä kuten omakotitaloista on jo vuodesta 1997 lähtien maksettu 4%:n varainsiirtoveroa. Tämä rasite näkyy, kun edeltävään kuvaajaan lisätään 120-neliöinen keskineliöhintainen omakotitalo pk-seudulta. Toki pääkaupunkiseudun ulkopuolella taas päästään kohtuullisemmilla kustannuksilla myös varainsiirtoveron suhteen:

Kuinka monen kuukauden nettopalkka menee mediaanituloiselta keskihintaisen asunnon varainsiirtoveron maksamiseen.

(Lähteet: Veronmaksajain keskusliiton verotilastot sekä Tilastokeskuksen aineistot:

Ansiotasoindeksi 1995=100 kunkin vuoden toiset vuosineljännekset,

 Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit, 1970=100, 1983=100, 2000=100 ja 2005=10,

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi 2010=100 ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain.
Omakotitalojen hintaindeksi 1985=100 muuttujina Vuosi, Neljännes, Alue ja Tiedot)

Kuvaajasta näkee, että omakotitalojen kohdalla varainsiirtovero ei ole kasvanut suhteessa läheskään niin paljon kuin osakeasunnoissa: kasvua suhteessa ansiotasoon on ollut "vain" noin 40%, kun osakeasunnoissa 100%:n luokkaa. Syitä tähän on kaksi: omakotitalojen hintakehitys on ollut maltillisempaa ja varainsiirtoveron prosentti ja perusteet eivät ole niiden osalta tällä välillä muuttuneet. Lisäksi vaikka omakotitalojen hinnatkin toki ovat nyt 10 vuoden takaisia hintoja korkeammat, ansiotasoon suhteutettuna varainsiirtovero oli tuolloin finanssikriisiä alla niiden osalta jopa nykyistä korkeammalla tasolla. Selvintä kuvaajassa on lähinnä se, että omakotitaloista varainsiirtoveroa on maksettu alusta lähtien todella paljon. Erityisen kuvaavaa on se, että esimerkin pääkaupunkiseudulla sijaitseva keskihintainen 120-neliöinen omakotitalo on itse asiassa hinnaltaan (370 000 €) halvempi kuin esimerkin helsinkiläinen keskihintainen 90-neliön asunto (400 000 €), mutta siitä huolimatta siit joutuu pulittamaan tällä hetkellä noin seitsemän mediaanituloisen nettokuukausiansiota, kun osakeasunnosta "vain" noin neljä.

Jos omakotitaloista kerran maksetaan nyt ansiotasoon suhteutettuna vähemmän veroa kuin tarkastelujakson puolivälissä kymmenen vuotta sitten, onko varainsiirtovero sitten kalliimpi kuin koskaan? Omakotitalojen osalta tosiaan ei, mutta osakeasuntojen osalta kyllä, mistä johtuen väitteelle on perustelunsa myös koko varainsiirtoveron osalta, sillä varainsiirtoveron maksut painottuvat suurelta osin osakeasuntojen kohdalle. Syitä tähän on kolme. Ensinnäkin osakeasuntoja on huomattavasti enemmän. Toisekseen osakeasuntojen yliedustus korostuu kalliimmilla alueilla (kuten pääkaupunkiseudulla). Kolmannekseen osakeasunnoista toiseen vaihdetaan suhteellisen usein, kun taas omakotitaloissa asutaan pitkään, ja kun ei asumus vaihda omistajaa, ei makseta varainsiirtoveroakaan.

Omakotitalojen ja asunto-osakkeiden verojen ja käyttötapojen vertailu herättääkin väkisin kysymyksen: mikäli omakotitaloista maksettava vero olisi samalla tasolla kuin osakeasunnoissa, missä määrin enemmän ihmiset itse asiassa muuttaisivatkin myös omakotitalojen välillä? Muutettaisiinko omakotitalojen välillä tällöin itse asiassa lähes yhtä usein kuin osakemuotoistenkin perheasuntojen välillä? Entä jos varainsiirtoveroa ei olisi lainkaan osakeasuntojen eikä omakotitalojen kohdalla? Kuinka paljon helpompi ihmisten olisikaan tällöin tarvittaessa vaihtaa asuntoa?

Onko asunnosta toiseen muuttamisen verottamisessa tällä tavalla mitään mieltä? Asunnon vaihto aiheuttaa muun päänvaivan ohella taloudellista rasitusta väistämättä muutenkin ihan jo uusien kalusteidenkin hankinnan muodossa. Mikäli asunnon myyntiin käytetään välittäjää, asunnon vaihtoon uppoaa tuhansia euroja lisää. 

Tuore, Duunitori Oy:n lokakuussa tekemä ja viime viikolla julkaistu tutkimus osoittaa, että suomalaiset ovat haluttomia muuttamaan työn perässä (kts. Työ houkuttelee vähiten naisia ja helsinkiläisiä vaihtamaan paikkakuntaa). Muuttohaluttomuus taas on luultavasti yksi merkittävä tekijä siinä, että Suomessa avointen työpaikkojen ja työttömien välillä vallitsee kansainvälisessä vertailussakin erityisen suuri kohtaanto-ongelma: avoimet työpaikat ja työttömät työnhakijat eivät kohtaa (kts. Muuttamisen vaikeus pitkittää työttömyttä). Tämä taas on jo kansantaloudellinenkin ongelma!

Suomessa verotus kannustaa omistusasumiseen, mutta toisaalta varainsiirtoveron kautta se kannustaa olemaan muuttamatta, ja tämä kannustin olla muuttamatta on nykyään voimakkaampi kuin koskaan ennen. Tämän seurauksena ihmiset jäävät paikoilleen aiempaa tiukemmin, eivätkä muuta niin helposti elämäntilanteiden muutosten tai työpaikkamahdollisuuksien perässä. Jos päättäjät haluaisivat, tähän muuttohaluttomuuten olisi ainakin yksi helppo lääke: varainsiirtoveron voisi laskea ansiotasoon suhteutettuna edes sen 20 vuoden takaiselle alkuperäiselle tasolleen, vaikka mieluiten toki reippaasti senkin alle.

[*Jutussa käytetyissä vertailuissa on käytetty kunkin vuoden toisen vuosineljänneksen lukuja, koska vuodelta 2017 ei luonnollisestikaan ole vielä koko vuoden tilastoja olemassa. Lisäksi keskimediaanitulo on approksimaatio, joka pohjautuu Tilastokeskuksen tietoihin tuoreimmista mediaanitulotiedoista verrattuna yleiseen ansiotulokehitykseen]

Aiheeseen liittyviä tekstejä