Vuokralla omaksi -mallin ongelmat

Lauttasaari ja taustalla näkyvä Jätkäsaari
vuosimallia 2009

Helsinki on luopumassa Hitas-järjestelmästä ja kaipaa sen tilalle korvaavaa järjestelmää. Sellaiseksi kaavaillaan nyt Vuokralla omaksi -nimistä mallia, jossa vuokra-asunto olisi ajan myötä lunastettavissa itselle. Pohja-ajatukseltaan malli tuntuu ainakin joltain osin vähemmän ongelmalliselta hitakseen verrattuna: toisin kuin hitaksessa, kerran ostettu asunto on vapaasti myytävissä markkinahintaan, joten tuosta eteenpäin asunto toimii tavallisen omistusasunnon tavoin. Järjestelmän yksityiskohtia ei ole vielä määritetty, mutta tähänastisten tietojen perusteella myös Vuokralla omaksi -malli sisältää merkittäviä ongelmia.

Toisin kuin Hitas-järjestelmän kohdalla, Vuokralla omaksi -malliin on sisällytetty tarveharkintaisuus tulorajojen muodossa. Tämä on kaksisyinen juttu: toisaalta on hyvä, että tukea ei tarjota ihmisille, jotka tukea eivät tarvitse. Toisaalta tuloraja on merkki siitä, että kyse todella on merkittävästä tuesta, eikä vain erilaisen rahoitusratkaisun tarjoamisesta asunnonhankintamahdollisuuksien parantamiseksi. Tulorajoissa taas on kaksi ongelmaa: ne pohjautuvat yhteen näkökulmaan ja sitäkin vain yhdestä ajanhetkestä katsoen. Varallisuutta mallissa ei oteta huomioon, ja esimerkiksi opiskelijalla tai vastavalmistuneella tulot ovat luultavasti pienet, mutta ajan myötä ne voivat pian olla huomattavankin suuret, mutta silti saatu hyöty on pysyvä. Ja mitä esim. hitas-järjestelmästä on opittu, tuo hyöty voi suurimmillaan olla hyvinkin massiivinen eli nousta satoihin tuhansiin euroihin. Sellaisen hyödyn perustaminen hetkelliseen tulotason pohjalta tulkittuun näennäiseen tarpeeseen on vähintäänkin kyseenalaista.

Toinen ongelma on määräaika.  Vuokralla omaksi -mallin vaatimus asua asunnossa 10 vuotta, jotta saisi lunastaa asunnon, vaikuttaisi niin pahalta kannustinloukulta, että se tuo mieleen Hitas-järjestelmän lukuisat ongelmat, varsinkin kun tuohon aikarajaan yhdistää siihen, että lunastushinta määritetään jo ennen vuokrasuhteen alkamista! En ole varma, sisältyykö tämänhetkisiin suunnitelmiin vuokraamalla tehtyjen lyhennysten palauttaminen kokonaan tai osittain tilanteessa, jossa asukas muuttaakin pois ennen 10 vuoden määräajan täyttymistä (tämä näyttäisi olevan avoin kysymys ainakin Vuokralla omaksi -mallin selvityksessä), mutta riippumatta siitä tuo 10 vuoden määräajan saavuttaminen voi helposti olla todella merkittävä kertahyöty varsinkin tilanteessa, jossa alueen hintakehitys on ollut suotuisaa. Jos asunnon hankinta-arvo on alun alkaenkin ollut vaikkapa 10% alakanttiin markkinahintoihin nähden, ja asuntojen nimellinen hintakehitys on alueella ollut esim +50%, tuon kymmenen vuoden rajapyykin saavuttaminen tarkoittaa kertaluonteista +67%:n tuottoa asunnon ostohintaan! Jos tällaisessa asunnossa on asunut vaikka 8 vuotta, ei siitä hevillä halua muuttaa pois ennen kuin tuo 10 vuotta on täynnä. Lopputuloksena monet jumittavat hitas-tyyliin asunnoissaan, vaikka haluaisivat oikeasti muuttaa johonkin tarpeitaan paremmin vastaavaan asuntoon muualle, ja toisaalta monet halukkaat eivät näihin asuntoihin pääse asumaan ennen kuin niitä kertarytinällä sitten rävähtää markkinoille mahdollisesti runsainkin määrin. Ketä tällainen palvelee?

Monessa yhteydessä Vuokralla omaksi -mallia on kutsuttu omistus- ja vuokra-asumisen välimuodoksi. Mielestäni tuo kuvaus pätee paremmin asumisoikeusasuntoihin: niissä ostetaan asunnosta esim. 15%:n osuus, ja siten ollaankin sitten periaatteessa 85-prosenttisesti vuokralla mutta turvattuna niin, ettei tätä vuokrasopimusta voi vuokralaisen tahtomatta purkaa. Vuokralla omaksi -malli on sitten muuten lähempänä vuokralla asumista, mutta se sisältää kutakuinkin riskittömän option vaihtaa vuokralta omistusasujaksi - jolloin sen typerän varainsiirtoveronkin joutuu maksamaan vasta silloin kun sekä haluaa että pystyy siirtymään vuokralta omistajaksi. 

Vuokralla omaksi tuntuu mallina kyllä ainakin periaatteessa järkevämmältä kuin hitas, mutta mikäli siihen lähdetään, olisi toivottavaa, että edellä mainittuihin ongelmiin varauduttaisiin jo valmiiksi kunnolla. Eli tulisi ehkäistä heikosti kohdistetut mutta massiiviset tuet yksittäisille ihmisille, ja samalla pitäisi välttää mekanismit, jotka lukitsevat ihmisiä asumaan samassa asunnossa pidempään kuin he todellisuudessa haluaisivat. Olisiko siis mahdollista 

1. Rajoittaa yksittäisille ihmisille tulevan julkisen tuen massiivisuutta joko tekemällä alussa määritettävästä lunastushinnasta markkinaehtoisen esimerkiksi alistamalla sen tarjouskaupalle tai antamalla lunastushinnan elää markkinoiden mukana vuosien saatossa?

2. Poistaa 10 vuoden määräaika, eli antaa mahdollisuusn ostaa asunto itselleen milloin vain?

Näin julkisia varoja ei suollettaisi tolkuttomia määriä esimerkiksi arpaonnisille, eikä kukaan jumiutuisi asuntoonsa tarpeettomasti liian pitkäksi aikaa, mutta järjestelmä tarjoaisi silti joustavan mahdollisuuden vaihtaa vuokralta omistusasujaksi.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitasille korvaaja? Hitas 2.0?

Päättyykö hitas-lotto viimein?

Muutama päivä sitten uutisoitiin, että "Helsinki lakkauttaa arvostelua herättäneen hitas-järjestelmän". Olen vuosien saatossa kirjoittanut #hitas-järjestelmästä lukuisia kirjoituksia, joissa olen ajanut järjestelmästä luopumista. Onko järjestelmästä luopuminen nyt siis todella käsillä? Ei välttämättä.

Paavo Arhinmäkihän toteaa jutussa seuraavasti:

”On totta, että hitas-järjestelmästä luovutaan, mutta siitä luovutaan vasta silloin, kun meillä on korvaava järjestelmä”

Lisäksi jutussa todetaan, että 

"Tavoitteena uudessa kohtuuhintaisen omistusasumisen järjestelmässä on, ettei yhdellä omistajalla voi olla useita asuntoja. Halutaan myös estää mahdollisuudet hitas-asunnon ostamiseen jälleenvuokraustarkoituksessa."

Miten tämä nyt tulisi tulkita? Kuvauksen perusteella hitaksen ydin jäisi uudistetussa järjestelmässä ennalleen, eikä liene mitään takeita, että tuon uuden järjestelmän sisällöstä päästäisiin välttämättä yhteisymmärrykseen. Jos nyt oletetaan, että yhteinen sävel kuitenkin löytyy, ja saadaan luotua korvaaja hitas-järjestelmälle, kysymys kuuluu, minkälainen tuo uusi järjestelmä tulisi olemaan. Ainakin jutun kuvauksen perusteella se ei ratkaisevasti poikkeaisi hitas-järjestelmästä. 

Jo nykyjärjestelmässä on ollut monta vuotta rajoitus, ettei uudistuotantoon kuuluvaa hitas-asuntoa myydä ihmiselle, jolla on jo entuudestaan hitas-asunto. Asuntojen vuokraamisen rajoittaminen taas loisi uusia ongelmia vanhojen tilalle: asuntojen seisomista tyhjillään, niiden vuokraamista pimeästi, ylimääräistä byrokratiaa sekä pahimmassa tapauksessa ehkä askel ruotsalaisen sääntelyjärjestelmän suuntaan (kts. Pohjolan säännellyt asuntomarkkinat: Ruotsi vs. Suomi). Mikäli myyntihintojen sääntelystä pidetään kiinni, hitas-järjestelmän ydinongelmat eivät tästä huolimatta poistu mihinkään: yksittäiset ihmiset saattavat saada todella massiivista tukea muiden kaupunkilaisten kustannuksella, ihmisten sijoittumista kaupungissa ohjaavat paikoin arpalaput, ja yleisestä hintakehityksestä jälkeen jääneistä asunnoista ei haluta luopua, jolloin asunnot eivät vaihda omistajaa, vaikka sääntelemättömässä tilanteessa sekä myynti- että ostohalukkuutta löytyisi, ja tämän lopputuloksena ihmiset jäävät asumaan alueille, jotka eivät niin hyvin vastaa juuri omia tarpeita.

Vaikka uutisjutussa todettiin Helsingin lakkauttavan hitas-järjestelmän, lopputuloksena voi kai siis hyvin olla myös jompikumpi seuraavista skenaarioista:

1. Mikään ei muutu, koska yhteisymmärrykseen uudesta järjestelmästä ei päästä.
2. Tulee uusi järjestelmä, jossa on kuitenkin samat ydinongelmat kuin hitasissa, mutta jotkin muut ongelmat ovat korvautuneet toisilla.

Jälkimmäisessä skenaariossa uudella järjestelmällä voisi olla uusi nimi, mutta jos ydin on sama, hitasin henkinen jälkeläinen se on tällöin edelleen. ja tällöin tuntuisi liioitellulta sanoa, että hitas-järjestelmä olisi lakkautettu. Mutta seurataan mielenkiinnolla, mitä tuleman pitää. 

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Miten muut kaupunkilaiset joutuvat Hitas-järjestelmän maksumiehiksi?

Hitas-asuntojärjestelmää koskevissa keskusteluissa toistuu monien kommenteissa ajatus, ettei Hitas käytännössä maksaisi kaupungille yhtään mitään. Jotkut taas toteavat, että ainoa tuki olisi kaupungin antama alennus tonttivuokrassa, mutta että sekin olisi pieni, ja että muut kaupunkilaiset eivät siinä menettäisi mitään. Tämä ei valitettavasti pidä paikkaansa. Koetan tässä jutussa havainnollistaa, miksi.

Keskeisellä alueella sijaitsevan asunnon neliökustannus erilaisissa asumismuodoissa.

Hitasin keskeisin piirre on myyntihintojen sääntely, mutta se ei kuitenkaan käytännössä vaikuta monilla kaukana keskustasta sijaitsevilla alueilla. Siksi hitasin luonnetta tarkastellessa on syytä katsoa keskeisellä alueella sijaitsevaa uudistuotantoon kuuluvaa yhtiötä, jollaiselle tyypillinen markkinalähtöinen velaton neliöhinta pyörii nykyään noin 10 000 euron luokassa. Tällaisella sijainnilla olevasta yhtiöstä ylläoleva kuvaaja esittää kolme eri versiota: tavallisen omalla tontilla sijaitsevan yhtiön, vuokratontilla sijaitsevan yhtiön, sekä hitas-yhtiön.

Kuvaajan ensimmäinen eli omalla tontilla olevaa tavallista asuntoa vastaava pilari koostuu pelkästään sinisellä esitetystä velattomasta hinnasta. Toisessa pilarissa näkyy vastaava vuokratontilla sijaitseva asunto, jonka velaton hinta on vuokratontista johtuen halvempi. Pilarin punaisen osuuden voi katsoa edustavan vuosien saatossa tulevaa kustannusta tontin vuokrasta, mutta nykyään tontin osuus on uusissa yhtiöissä myös monesti vapaaehtoisesti lunastettavissa.

Kolmannessa pylväässä on hitas-asunto. Keltaisella näkyy nyt tonttivuokrasta annettu alennus, minkä useimmat myöntävät tukielementiksi (joskin sen suuruutta on usein vaikea arvioida). Myyntihinnan sääntelyssä (jota kuvaajassa vastaa palkin vihreä osa) monet eivät sen sijaan näe tukea. Jos yksi saa onnekkaan arpalipun ansiosta asuntonsa tuon vihreän palkin verran halvemmalla kuin naapurista vastaavan asunnon ostava, mitä se sitten on ellei tukea?

Usein toistunut kommentti on, että sääntely poistaa vain rakennuttajan ylisuuren katteen eli rakennuttajan kustannusten jälkeen jäävä osuus tuosta sinisestä palkista vain kutistuu, eikä kukaan muu menetä mitään. On sinänsä ihan oikea ajatus, että rakennuttajalle on turha antaa ylimääräistä tuottoa vain sen takia, että taloyhtiö on saatu rakentaa keskeiselle sijainnille. Mutta minkä ihmeen takia tuo rakennuttajalle menemätön osuus sinisestä palkista pitäisi antaa yksittäiselle arpaonniselle? Eikö se olisi parempi jakaa kaikkien kaupunkilaisten kesken? Entä jos kokonaisuus toimisikin kuten allaolevassa kuvaajassa on esitetty?

Kaupungin tontille rakennettavan yhtiön velattoman myyntihinnan jakautuminen voisi mennä myös näin.

Eikö näyttäisi huomattavasti paremmalta, jos myynnistä menisi sääntelyalennukselle varattu osuus suoraan kaupungille? Ja miten tämä onnistuisi? Mikä estäisi kaupunkia esimerkiksi huutokauppaamasta rakennusoikeutta rakennuttajille? Jos rakennuttajan pitäisi maksaa tuon kaupungin osuuden eli vaaleansinisen palkin suuruinen summa oikeudesta rakentaa, se kannattaisi yhä tehdä, koska rakennuttajalle jäisi silti yhä tuo tummansinisen osuuden suuruinen summa.

Palataanpa nyt siis otsikon kysymykseen: miten muut kaupunkilaiset joutuvat Hitas-järjestelmän maksumiehiksi? Tähän on ainakin seuraavat syyt:

1. Kaupungilta jää saamatta tuo alemman kaavion vaaleansininen osuus, jonka se voisi periä rakennuttajalta. Tavallaan kaupungilta jää saamatta myös ylemmän kuvaajan tonttivuokran alennuksen osuus, mutta kyse on käytännössä samasta kokonaisuudesta, sillä  ilman alennusta asuntojen arvo olisi suurempi, jolloin rakennuttajan kannattaisi maksaa vieläkin enemmän rakennusoikeudesta.
2. Kun yhdet asunnot eivät ole vapaasti kaupattavissa markkinahintaisesti, markkinoilla olevien asuntojen määrä vähenee. Tarjonta siis laskee, minkä seurauksena muiden asuntojen hinnat nousevat.
3. Hitas-järjestelmä aiheuttaa paitsi turhaa byrokratiaa, se saa myös ihmiset asumaan paikoissa, jotka eivät vastaa parhaiten heidän omia tarpeitaan, kun yhdet eivät pääse asumaan alueelle, jolle haluaisivat, ja toiset eivät pääse muuttamaan alueilta pois, koska eivät ole valmiita menettämään asunnon myymisellä markkinahinnan ja säännellyn hinnan välistä erotusta, joka on pahimmillaan noussut satoihin tuhansiin euroihin. Tämä lisää yhteiskunnan tehottomuutta, mikä viime kädessä maksaa meille kaikille.

Näin ei tarvitsisi olla. Jos kaupunki ottaisi rakennuttajilta omansa eikä myyntihintoja säänneltäisi, ajan myötä se näkyisi laskevasti myös yleisessä asuntojen hintatasossa, yhteisiä varoja ei kulutettaisi yksittäisten ihmisten arpajaisvoittojen maksamiseen, ja yhteiskunta toimisi kokonaisuudessaan tehokkaammin.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas-uutisoinnissa keskitytään usein järjestelmän ongelmista pienimpiin

Viikonloppuna Helsingin Sanomat käsitteli taas hitas-järjestelmää. Tällä kertaa tuotiin esiin se, miten monella ihmisellä on useampia hitas-asuntoja (kts. Asuntokriisin helpottajaksi luotua järjestelmää käytetään entistä enemmän hyväksi ). Vastaus kuului:

• Yhdellä omistajalla 10 hitas-asuntoa
• Yhdellä omistajalla 9 hitas-asuntoa
• 2 kpl 6 asunnon omistajia
• 2 kpl 5 asunnon omistajia
• 2 kpl 4 asunnon omistajia
• 19 kpl 3 asunnon omistajia
• 303 kpl 2 asunnon omistajia.
• Useamman kuin yhden asunnon omistajilla on siten siis yhteensä 712 hitas-asuntoa, kun yhden hitas-asunnon omistavia henkilöitä tai perheitä on rekisterissä noin 13000.

Tilastossa ei päivittyneitä yksityiskohtia lukuunottamatta sinänsä ole varsinaisesti mitään erityisen uutta, sillä esimerkiksi jo 7 vuotta sitten uutisoitiin yhdellä omistajalla olleen 12 hitas-asuntoa, jotka olivat kaikki vuokralla (kts. Kelpo kämppä keinottelijalle ). Tästä huolimatta on hyvä, että tilastoa silti tuodaan mediassa esiin. Samaten on hyvä, että on tuotu esille päättäjien hitas-omistuksia ( kts. Hitas-rekisteristä paljastuu myös Helsingin päättäjiä ). 

Nämä jutut ovat siitä hyviä, että ne ovat konkreettisia, ja ajatukset kymmenen hitas-asunnon vuokralordeista saavat useammat näkemään hitas-järjestelmässä jotain pielessä. Tässä on vain kaksi ongelmaa:

• Moni ei edelleenkään näe vian olevan itse järjestelmässä, vaan sen hyväksikäyttäjissä.
• Vielä useammat eivät vaikuta näkevän sitä, että nämä "moniomistajat" ovat järjestelmän ongelmista oikeastaan pienimpiä.

Helsingin Sanomat kirjoitti jutussaan:

"Tämän vuoden rekisterissä useamman kuin yhden hitas-asunnon omistavia henkilöitä tai perheitä on noin 330. Seitsemän vuotta sitten vastaava luku oli HS:n selvityksessä 160. Luvut eivät ole täysin verrannollisia, mutta selvää on, että hitas-haalijoiden määrä on lisääntynyt."

Itse en pitäisi tuota "hitas-haalijoiden" lisääntymistä itsestäänselvyytenä ihan vain sillä perusteella, että "moniomistajien" määrä on kasvanut. Kyse voi olla laajemmin ihan vain siitä, että sijoitusasuntojen "haaliminen" on lisääntynyt, ja siellä mukana sijoittajien omistukseen on päätynyt myös hitas-asuntoja. Tällä on merkitystä siltä kannalta, että voidaan arvioida, missä määrin kyse on hitas-järjestelmän hyötyjen ulosmittaamisesta sijoittamisen kautta, missä määrin ihan vain markkinaehtoisesta asuntosijoittamisesta, ja kumpaa näistä kahdesta oikeastaan paheksutaan enemmän.

Ja miksikö väitän, että nämä moniomistajat eivät ole järjestelmässä niin merkittävä ongelma? Katsotaanpa:

1. Kokonaisuudessaan nämä moniomistajat edustavat vain runsasta 5%:a hitas-asuntokannasta.
• On myös huomioitava, että ylivoimainen enemmistö näistä asunnoista kuuluu kahden asunnon omistajille. Kahden asunnon omistajilla taas voi olla elämäntilanteeseen, asuntojen vaihtamiseen tai muihin syihin liittyviä syitä omistaa kaksi asuntoa, ja tilastossa kahden asunnon omistajiksi lasketaan myös sellaiset, jotka omistavat esimerkiksi kahdesta asunnosta puolikkaat. Useampien asuntojen kuin kahden asunnon omistajille kuuluvia asuntoja taas kuuluu vain 0,8% verran hitasasuntokannasta ja niiden omistajat edustavat vain 0,2% hitas-omistajista.
2. Hitas-järjestelmään kuuluvat asunnot voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: asuntoihin, joiden kauppahintoihin sääntely vaikuttaa, ja asuntoihin, joiden markkinahinta on käytännössä säännellyn hinnan alapuolella eli joissa sääntelyllä ei ole vaikutusta. Jälkimmäisissä ei ole ongelmaa: kyse on kuin mistä tahansa asuntokaupasta jossa asunto sattuu sijaitsemaan kaupungin tontilla. Jos "moniomistaja" ostaa tällaisen, ei siinä pitäisi olla sen enempää ongelmaa kuin jos "moniomistaja" ostaisi jonkin tavallisen asunnon vuokrattavaksi. En ole nähnyt tilastoa siitä, kuinka suuri osa hitas-asunnoista vaihtaa omistajaa säänneltyyn hintaan, mutta todella merkittävästi alihintaiset asunnot lienevät kuitenkin vähemmistössä.
3. Aidosti halpahintaisiin hitas-asuntoihin ja monen hitas-asunnon omistamiseen liittyy vuoden 2011 alusta perustellusti käyttöön otettu rajoitus, jonka mukaan jo hitas-asunnon omistava ei voi ostaa hitasta uudesta yhtiöstä. Tuon rajoituksen luominen oli oikeasti hyvä lisäys, sillä se lieventää yhtä hitas-järjestelmän ongelmista, eikä sillä ole nähtävissä mitään varjopuolia. Sen ansiosta ainakin tuo HS:n jutuissa kuvattu moniomistamisen lisääntymisen on käytännössä täytynyt tapahtua vanhoissa yhtiöissä, mikä puolestaan tarkoittaa sitä, että kovin massiivisiin alehintoihin näitä asuntoja on tuskin ostettu, vaan suurelta osin käytännössä jokseenkin markkinahintaisesti. Tämä taas tarkoittaa, ettei näissä asunnoissa ole varsinaisesti kiskottu yhteiskunnan järjestelmän hyötyjä yksityisille sijoittajille. 
4. Toisin kuin omistamassaan hitas-asunnossaan itse asuvat, hitas-asuntoaan muille vuokraavat maksavat lähtökohtaisesti osan yhteiskunnalta mahdollisesti saamastaan hyödystä takaisin yhteiskunnalle vuokratuloista maksettavien verojen muodossa.

En kiellä, etteikö se olisi yhteiskunnallisesti typerää, että varakkaalle sijoittajalle päätyy edullinen hitas-asunto edistämään sijoittajan vuokrabisnestä. Se ei ole kuitenkaan yhtään sen typerämpää kuin se, että varakas yksityishenkilö saa hitas-asunnon yhteiskunnalta halvalla omaan käyttöönsä, sillä kysehän ei ole siitä, etteikö hitaksistakin löytyisi varsin hulppeita asuntoja, kuten 139-neliöisiä kaksikerroksia ylimpien kerrosten lukaaleja lähellä keskustaa. 

Ja tästä tullaankin niihin hitasin muihin ongelmiin, joita olisi hienoa nähdä käsiteltävän laajemmin myös valtamediassa:

1. Hitasin tarkoituksena on tarjota pääkaupunkilaisille edullisempaa asumista, mutta jokainen alihintaisesti arpaonnekkaalle myyty asunto johtaa vain siihen, että muille on vähemmän asuntoneliöitä tarjolla euroa kohden, minkä seurauksena muut maksavat asumisestaan enemmän. Muut kaupunkilaiset siis maksavat harvojen arpaonnekkaiden lystin.
2. Moni puolustelee hitas-järjestelmää sillä, että järjestelmä leikkaa perusteettoman suuria rakennuttajan katteita yleisen hyvän puolesta. Ongelma vain on siinä, että sen sijaan, että kaupunki ottaisi nuo rahat itselleen ja kehittäisi tuon rahan avulla yhteisiä palveluita tai alentaisi kunnallisveroa, se annetaan arpaonnen myötä lahjana yksittäisille ihmisille. Kaupungilta itseltäänkin jää siis rahoja saamatta. 
3. Koska hitas-asuntojen myyntihinta on säännelty, pahimmin markkinahinnoista jääneen asunnon omistavat ihmiset jumiutuvat asuntoihinsa, kun pahimmillaan satojen tuhansien eurojen alihintaan ei vain yksinkertaisesti ole mitään järkeä asuntoa myydä. Tämä korostuu tilanteessa, jossa yhtiötä ollaan vieläpä vapauttamassa sääntelystä (kts. Myyntihintaan yli 250 000 euroa yön yli! )
4. Hitas-järjestelmän takia jotkut arpaonniset päätyvät alueelle, joka ei ole se kaikista ideaalein sijainti juuri itselle. Samalla muiden, alueesta enemmän kiinnostuneiden mahdollisuudet päästä alueelle ovat rajoitettuja hitas-järjestelmän takia.
5. Myyntihinnan sääntelyn takia asunnoista ja taloyhtiöistä ei myöskään ole intressiä pitää samaan tapaan huolta kuin tavallisissa taloyhtiöissä: miksi pistää 30 000 euroa remonttiin, jos asunnosta ei saa sen jälkeen senttiäkään enempää kuin ennen remonttia?
6. Tavallisesta sosiaalisesta asuntotuotannosta poiketen Hitas-järjestelmään kuuluvia asuntoja ei ole kohdistettu vähäosaisille, vaan kuka tahansa voi sellaisen periaatteessa ostaa. Vähävaraisilla ja -tuloisilla niihin ei kuitenkaan käytännössä ole asiaa. Siksi kuten näissä Helsingin Sanomien jutuissakin on todettu, monet hitas-asunnot toimivat varakkaiden ihmisten sijoitusasuntoina.
7. Järjestelmä lisää muun muassa toimimattoman hinnoittelujärjestelmänsä takia tarpeetonta byrokratiaa.  
8. Enimmäismyyntihintoja on myös kierretty pimeillä kytkykaupoilla, kuten esimerkiksi myymällä asunnon yhteydessä vanha sohvakalusto kymmenillä tuhansilla euroilla.

Keskeisimpiä ongelmia järjestelmässä on mielestäni se, että kun yhdet maksavat vähemmän toiset maksavat enemmän (kohdat 1 ja 2). Ongelmallista on myös se, että hitas-järjestelmän takia monet asuvat alueilla tai asunnoissa, jotka eivät vastaa omia tarpeita (kohdat 3 ja 4). Pahimmillaan asunnot tai yhtiöt voivat myös ajautua sääntelyn takia huonoon kuntoon (kohta 5), mikä ei liene varsinaisesti kenenkään etu. Asetin tässä listassa nämä moniomistajat ja muut asuntosijoittajat kohtaan 6, ja ainakin ilman vuonna 2011 tullutta uusia yhtiöitä koskevaa ostorajoitusta kyseinen ongelma olisi suurempikin. Kohdan 7 byrokratia varmasti maksaa, mutta ehkä ei isossa kuvassa kuitenkaan kovin merkittävästi, ja kohdan 8 kytkykaupat lienevät melko harvinaisia, ja niiden haitallisuus enimmäkseen moraalin murenemisessa.

Mitä näistä yllä olevista kohdista on sitten mediassa käsitelty? Eniten huomiota lienee saanut tuo kohta 6, sillä se on helposti tilastoista tai muista yksittäistapauksista konkretisoitava aihe, ja tarina ahneista sijoittajista on huomiotava herättävä. Huomiota on saanut myös kohta 3 ( kts. Lottovoitto Helsingin keskustassa: Hitas-talon hintarajoitukset purettiin ja asuntojen arvo lähes kaksinkertaistui ). Joistakin listan kohdista voi olla haastavaa löytää konkreettista uutisoitavaa, mutta kyllä niihinkin voisi tutkimalla päästä käsiksi. Kohdasta 1 on hankala saada esimerkkejä tai edes tilastoja, ja kohdan 8 tapauksia asianomaiset tuskin pahemmin haluavat paljastaa, mutta muiden osalta voisin esittää ammattitoimittajille toiveita:

• Kohtaa 2: Tehkää vertailua keskeisten alueiden hitas-yhtiöiden säänneltyjen hintojen ja lähialueiden ns. vapaarahoitteisten asuntojen hintojen välillä kiinnittäen huomiota mm. hoitovastikkeisiin sekä vapaarahoitteisten yhtiöiden tontinlunastushintoihin.
• Kohta 3: Kysykää lukijoilta tai selvittäkää muuten, olisiko moni muuttanut yhtiöstään jo aikaa sitten, jos asunnon olisi saanut myydä markkinoilla vapaasti.
• Kohta 4: Kysykää lukijoilta päätyivätkö he arpaonnen tai teltassa jonottamisen kautta alueelle, joka ei olisi muuten ollut niin sanotusti kiikarissa, eikä välttämättä yleisiltä luonteenpiirteiltään vastaa niin selvästi juuri omia tarpeita.
• Kohta 5: Kysykää lukijoilta tai selvittäkää muuten, onko hitas-yhtiöitä huonossa kunnossa huonon ylläpitomotivaation takia.
• Kohta 6: Kiinnostavaa olisi myös tietää, kuinka iso osa vuoden 2011 uudistuksen jälkeen valmistuneista yhtiöistä myydyistä asunnoista on päätynyt suoraan sijoittajille, joilla ei ennestään ollut hitas-asuntoa. Nämä tapaukset voivat lukumäärästään riippuen olla oikeastaan hitas-järjestelmän legitimiteetille viikonlopun jutuissa mainittuja moniomistajiakin ongelmallisempia.
• Kohta 7: Pyrkikää selvittämään, kuinka paljon hitas-järjestelmän byrokratian ylläpitämiseen menee vuosittain rahaa.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Lisää Hitas-konkretiaa: kerrostaloasunnon myyntihintaan yli 250 000 euroa yön yli!

Alihintaisista Hitas-yhtiöistä tunnettu Katajanokka ilmasta
(23.7.2009)

Kirjoitin lokakuussa erikoisesta hitas-tapauksesta, jossa asunto meni ostajalle haitallisesta noin 100 000 euron hinnoitteluvirheestä huolimatta kaupaksi (kts. Hitas-asuntojen alihintaisuus konkretisoitui Jätkäsaaressa). No, nyt on uutisoitu tapauksesta, jossa satojen tuhansien hintamuutos monista asunnoista saatavassa hinnassa toteutui käytännössä yön yli (kts. Lottovoitto Helsingin keskustassa). Periaatteessa jutussa ei ole järjestelmää tunteville mitään erityisen yllättävää, sillä Katajanokkakin on vuosikaudet ollut malliesimerkki alihintaisesta hitas-asuntoalueesta, ja Kampissa hinnat ovat muuten vielä korkeammat. Käytännössä hintaerot säänneltyjen ja markkinaehtoisten hintojen välillä ovat vain niin valtavia, että kyllä se pistää hiljaiseksi: mietipä, että saisit tänään 90 neliön asunnosta vain 336 000 euroa vaikka ostajaehdokkaita olisi jonoksi asti, mutta odottamalla seuraavaan viikkoon, välittäjä suosittelisikin pyytämään siitä 620 000 euroa? Hintaeroa tuossa on melkein 300 000 euroa! Siinäpä sulateltavaa!

Ylläolevat luvut perustuvat HS:n artikkelissa oleviin tietoihin. Taustallahan hintaerossa on se, että säännelty hitas-maksimihinta on yhtiön asunnoissa keskimäärin 3736 euroa, mikä 90 neliön asunnossa tarkottaisi noin 336 000:n euron hintaa, kun taas yhtiöstä nyt sääntelyn jälkeen kaupan olleista asunnoista on pyydetty 6522-7098 euroa neliöltä, mikä tarkoittaisi 90 neliön asunnolle 587 000 - 639 000 euron hintaa. Tietysti nuo ovat vain pyyntihintoja, mutta päätellen siitä, että pari asunnoista meni nopeasti kaupaksi, tolkuttoman paljon hinnoista tuskin on tingitty. Voidaan siis arvioida, että tuollaisesta 90 neliön asunnosta saa noin 250 000 euroa enemmän säätelyn purun jälkeen, ja jos yhtiössä on isompia asuntoja, hintaero on niissä luonnollisesti isompi.

No, mitä tuo sitten tarkoittaa yksittäisten asunnon omistajien kannalta? Ovatko he saaneet lyhyen aikavälin sijoituksella valtavan voiton? Tuskinpa vain, mutta ei se tarkoita, etteikö ongelmaa olisi. Syy sille, ettei kukaan ole luultavasti päätynyt yhtiön osakkaaksi ihan viime vuosien aikana on tietysti se, että eihän asuntoa ole mitään järkeä myydä, jos siitä saa muutaman vuoden päästä melkein kaksinkertaisen hinnan! Joku kirjoitti HS:n jutun kommenttipalstalla, että viimeisin tilastoissa näkyvä kauppa yhtiössä on vuodelta 2001, enkä ihmettelisi, jos tuo pitäisi paikkaansa.

Yhtiössä on siis luultavasti paljon osakkaita, jotka ovat pitkään olleet käytännössä jumissa asunnon omistajuutensa kanssa, kun asuntoa ei ole voinut myydä millään muotoa järkevään hintaan. Kirjoitin tästä hitas-asuntojen "yhden asunnon loukusta" itse asiassa jo vajaat 7 vuotta sitten (kts. Järjestelmän kierteet 8 - Yhden asunnon loukku). Samanaikaisesti kun yhdet eivät ole voineet myydä asuntoaan järkevään hintaan, moni alueesta kiinnostunut ei ole voinut ennen sääntelyn purkua ostaa yhtiöstä asuntoa, vaikka olisi ollut valmis maksamaan satoja tuhansia (!!!) yli säänneltyjen maksimihintojen. Sääntely on siten ollut haitaksi sekä potentiaalisille ostajille että myyjille.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas-asuntojen alihintaisuus konkretisoitui Jätkäsaaressa

Jätkäsaari rakenteilla 2014
(Suomen Ilmakuva Oy)

Olen blogissani moneen otteeseen kirjoittanut Helsingin hitas-järjestelmän ongelmallisuudesta. Viimeisimmästä aiheeseen keskittyvästä kirjoituksestani (kts. kaupunki haluaa lisää ongelmallisimpia hitaksia) on kuitenkin jo paria viikkoa vajaa viisi vuotta, sillä mitään uutta kirjoitettavaa ei varsinaisesti ole tässä välissä tullut vastaan - ei ennen kuin nyt. Nyt on nimittäin ilmennyt tapaus, joka voi tavallaan tehdä joidenkin hitas-asuntojen alihintaisuuden ja siten rahanarvoisen arpajaislahjan aivan uudella, euroissa mitattavalla tavalla konkreettisesti esiin. 

Helsingin Sanomat uutisoi runsas viikko sitten, kuinka Jätkäsaaressa yksi asunto myytiin virheellisesti huomattavasti yhtiön muita asuntoja kalliimmalla hinnalla (kts. Rakennuttaja myi hitas-asunnon kymmenien tuhansien eurojen ylihintaan Helsingin Jätkäsaaressa). Kyseisen asunnon alapuolella olevan asunnon hinta oli 519 830 € ja yläpuolella olevan 549 567 €, joten välissä olevan identtisen asunnon luulisi luonnollisestikin asettuvan suunnilleen tuohon puoleen väliin, eli noin 535 000 euroon. Kyseinen asunto kuitenkin myytiin hintaan 609 900 €, mikä tarkoittaa noin 75 000 € ylimääräistä.

Tuo 75 000 € ylimääräistä myyntihinnassa ei ilmeisesti ole kuitenkaan millään muotoa ainoa asuntoa muita asuntoja kalliimmaksi tekevä tekijä, sillä asuntoon kuuluu myös suurempi määrä osakkeita, jotka ainakin HS:n jutun perusteella toimivat vastikkeiden perusteena. Tuo 75 000 € tarkoittaa alunperin tarkoitettuun hintaan nähden noin 14% lisää, ja kyseisen yhtiön hintataulukon (kts. alla) perusteella sama 14%:n lisä pätee myös osakkeiden lukumäärään. Mielenkiintoisena lisähuomiona asunnon neliömäärä on taulukon perusteella tosin 0,5 neliömetriä suurempi, mutta esitteessä näkyvä pohja on ko. asunnoille sama, joten asunnot lienevät joka tapauksessa käytännössä identtisiä. Joka tapauksessa jos HS:n väite osakemäärän vaikutuksesta vastikekuluihin pitää paikkaansa, kalliimman asunnon osakkaat maksaisivat yhtiössä siis myös 14%:a enemmän tulevista kuukausittaisista kuluista.

Helsingin Satamajätkä -yhtiön asuntojen hintoja

Mitä tuo 14% lisää kuukausittaisina kuluina sitten tarkottaisi käytännössä? Yhtiön esitteessä arvioidaan hoitovastikkeen muodostuvan noin 5,5 euroon neliöltä, mikä tarkoittaisi alkuun noin 90 euron kuukausittaista lisäkulua niin kauan, kun yhtiön ei tarvitse kerätä rahoitusvastiketta esim. peruskorjauksia varten. Jossain vaiheessa tulee joka tapauksessa niitä peruskorjauksiakin, joten pidemmällä tähtäimellä puhutaan käytännössä keskimäärin yli 100 euron kuukausittaisesta lisäkulusta, joka tietysti myös kasvaa inflaation mukana.

Tämän verran korkeammat kustannukset laskevat asunnon arvoa käytännössä noin 5-8 %, joten kun tähän yhdistää 75 000 euron ylihinnan suhteessa muihin yhtiön asuntoihin, asunto on käytännössä naapurin vastaaviin verrattuna 100 000 - 120 000 € kalliimpi. 

No, mitä sitten, että asunnon listahinta on selvästi korkeampi kuin muiden? No sitä, että se kävi tästä huolimatta kaupaksi, vaikka ostajat tiesivät kalliimmasta hinnasta. Toki kyse on vain yksittäistapauksesta, mutta jos asunto kävi kaupaksi kokonaisuutta ajatellen efektiivisesti yli 100 000 euroa (!!) kalliimmalla, tarkoittaa se sitä, että mikäli kalliimmalla ostaneetkin tekivät tai ovat tekemässä kohtuulliset kaupat, muut yhtiöstä samankokoisen asunnon ostaneet ovat käytännössä saaneet todella mittavan vastaavasti vähintään 100 000 euron luokkaa olevan lahjan yhteiskunnalta muiden omistusasujien kustannuksella. 

Olen aiemminkin kirjoituksissani arvioinut hitas-edun olevan uusissa asunnoissa parhaimmillaan  tai pahimmillaan yli 100 000 euron luokkaa, mutta tämä on ensimmäinen kerta, kun se tulee näin konkreettisella tavalla ilmi.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kahdeksan askelta asuntopolitiikan uudistamiseksi

Asumiseen liittyvää verotusta ja muuta asuntopolitiikkaa on käsitelty viime viikkoina mm. ympäristöministeriön työryhmän ehdotuksissa sekä kaupungin vuokra-asumiseen liittyvissä keskusteluissa. Tässä on asuntopolitiikan uudistamiseksi oma 8-kohtainen ehdotukseni, joka jakautuu verotuksen, sosiaalisen asuntotuotannon sekä rakentamisen sääntelyn teemoihin:

1. Varainsiirtovero pois

Varainsiirtovero rankaisee muuttamisesta omistusasuntojen välillä, mikä tekee siitä monella tapaa haitallisen veron. Vero nostaa työn perässä muuttamisen kynnystä, saa ihmiset asumaan liian pienissä tai liian suurissa asunnoissa veron välttämiseksi, aiheuttaa ylimääräistä taloudellista rasitusta muutenkin taloudellisesti vaikeissa elämän murrostilanteissa kuten eron sattuessa, sekä aiheuttaa tarpeeonta kikkailua mm. asuntojen omistussuhteiden määrittämisessä. Veron fiskaalinen merkitys ei myöskään ole niin suuri (puolen miljardin luokkaa vuodessa), etteikö se olisi korvattavissa muilla veroilla.

2. Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus pois

Suurimman osan varainsiirtoveron puutteen jättämästä aukosta saisi katettua poistamalla korkojen verovähennysoikeuden. Korkovähennys on puhdasta asuntovelallisten suosimista mm. vuokralla asuvien kustannuksella, eikä sille ole nähtävissä järkeenkäypiä perusteluita. Siksi siitä on syytä luopua. Verojärjestelmähän suosii omistusasumista jo ilmankin korkojen verovähennysoikeutta.

3. Oman asunnon myyntivoitto osittain veronalaiseksi

Asunnon myynnistä saadun voiton tulisi periaatteessa kaiken järjen mukaan olla veronalaista tuloa siinä missä kaikki muukin pääomatulo. Oman asunnon myyntivoitto on kuitenkin määrätty verottomaksi sillä ehdolla, että asunnossa on itse asunut vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Tälle verottomuudelle on helppo nähdä järkevä perustelu siinä, että muuten se voisi synnyttää varainsiirtoveroakin huomattavasti suuremman taloudellisen esteen muutolle.

On kuitenkin löydettävissä kompromissi, jossa oman asunnon myyntivoittoveroa kohdeltaisiin jokseenkin muiden myyntivoittojen varaan ilman, että syntyisi keskimäärin edes nykyisen varainsiirtoveronsuuruista kannustinta olla muuttamatta. Malli voisi mennä näin:

• Asunnon arvon nousu asetetaan 50-prosenttisesti veronalaiseksi jo ennen asunnon realisointia. Tästä maksettaisiin tavallinen pääomavero, eli kokonaisuudessaan vero olisi efektiivisesti 15-16,5% asunnon arvon noususta riippuen summan suuruudesta.
• Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. 
• Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
• Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta tai aiemmin maksetun arvonnousuveron perusteena ollut laskennallinen arvo, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Tästä arvonnoususta suoritettaisiin 15-16,5% vero, vaikka asuntoa ei myytäisikään.
• Heikommin tilastoiduilla haja-alutusalueilla voidaan käyttää 15%:n sijasta suurempaa vähennysprosenttia.
• Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta oman asunnon tapauksessa 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero sekä mahdolliset asunnon kunnostukseen kohdistuneet kustannukset. Mikäli asunto ei ole toiminut omana asuntona vähintään kahta vuotta, 50-prosenttista verovapautta ei myyntivaiheessa enää ole, kuten ei ole nykykäytännössäkään.

Tällainen vero olisi oikeudenmukainen, koska se maksettaisiin varainsiirtoverosta poiketen saadusta voitosta, minkä lisäksi se aiheuttaisi tyypillisesti varainsiirtoveroa pienemmän rasitteen muuttamiselle.

_____________________

4. Hitas-järjestelmä pois

Helsingin Hitas-järjestelmä on typerä rakennelma, joka on parhaimmillaan sen ollessa harmiton vähemmän keskeisillä alueille sijaitsevissa yhtiöissä, joissa sääntely ei käytännössä vaikuta kauppahintoihin. Pahimmillaan, eli sääntelyn aiheuttaessa suurimman ristiriidan markkinahintojen ja säännellyn hinnan välille, se tarjoaa perusteetonta todella mittavaa hyötyä mahdollisesti hyvinkin varakkaille arpaonnisille, aiheuttaa valtavat kannustimet jumiutua samaan asuntoon, tekee asuntoresurssien kohdistumisesta oikeille ihmisille todella tehotonta, aikaansaa pimeitä kymmenien tuhansien eurojen sohvakalustekytkykauppoja, synnyttää tarpeetonta byrokratiaa sekä kallistaa järjestelmän ulkopuolisen asumisen hintaa. Järjestelmästä on hyötyä vain muutamille arpaonnisille muiden maksaessa lystin kalliimman asumisen tai järjettömien kannustimien muodossa, mistä johtuen sen olemassaololle on vaikea nähdä minkäänlaista perustelua. Uusien Hitas-yhtiöiden rakentaminen tulisi lopettaa välittömästi ja olemassaoleville yhtiöille pitäisi myydä mahdollisuus irtaantua sääntelystä riippumatta yhtiön iästä.

5. Kaupungin vuokra-asunnoissa asumisoikeudelle verotusarvo

Pari viikkoa sitten uutisoitiin, kuinka hyvätuloiset halutaan ulos valtion rahoittamista vuokra-asunnoista. Onhan se totta, ettei ole järkeä vuokrata asuntoa käytännössä kymmenien prosenttien alennuksella ellei joskus jopa puoleen hintaan ihmisille, jolla olisi hyvin kyky maksaa asumisestaan täyttä markkinahintaa. Tulotaso voi kuitenkin olla vaihteleva ja omasta kodista häätäminen tuntuu paitsi byrokraattisesti raskaalta, myös potentiaalisesti turhan rajulta ratkaisulta ihmiselle tai perheelle, joka on jo kiintynyt olemassaolevaan kotiinsa. 

Eikö modernimpi tapa ratkaista asia olisi luoda riittävän iso kannustin poismuuttamiselle, jotta hyvätuloisen kannattaisi taloudellisesti muuttaa asunnosta myös niissä tapauksissa, joissa asunnon vuokra on poikkeuksellisen matala suhteessa yleiseen vuokratasoon? 

Mikäli asunnossa asumiselle asetettaisiin tavallisessa tuloverotuksessa verotettava kunnallisverotuksen ansiotulovähennystä vastaavan verovähennyksen alainen verotusarvo, matalapalkkaiselle tai tuella elävälle ei edusta jäisi juuri maksettavaa verojen muodossa, mutta kovatuloisemmalla edusta palaisi parhaimmillaan noin puolet yhteiskunnalle. Tämä nostaisi kovatuloisen halukkuutta siirtyä esimerkiksi omistusasujaksi, jolloin asunnot menisivät todennäköisemmin niitä oikeasti tarvitseville.

6. Sosialisoidun luksuksen tietoinen välttäminen

Vaikka Hitas-järjestelmän usein toisteltu tarkoitus on "tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja" tavallisille kaupunkilaisille, osa asunnoista on tavallisen ihmisen mittapuulla miten tahansa katsottuna melkoista luksusta, kuten esimerkiksi yli 130 neliötä kahdessa kerroksessa kattoterassilla lähellä Helsingin keskustaa. Onko tämä sellaista asumista, mihin pitää tavallisille ihmisille luoda mahdollisuus erillisillä sosiaalisilla järjestelmillä?

Samaan tapaan jonkinasteista luksusta on tarjolla myös kaupungin vuokra-asunnoissa ainakin mitä tulee joidenkin asuntojen sijaintiin. Onko esim. Kampin alueelle asumaan pääseminen asia, jota voi pitää kohtuullisen asumisen edellytyksenä? Tai tarvitseeko sosiaalisin perustein tarjotussa asunnossa olla merinäköala?

Alueellisen segregaation välttäminen on tärkeää, minkä vuoksi on hyvä, että kaupungin vuokra-asuntoja on jokseenkin tasaisesti ympäri kaupunkia. Tämän tarkoituksena on kuitenkin ennen kaikkea ongelma-alueiden syntymisen välttäminen, ei niinkään varakkaiden alueiden syntymisen ehkäisy. Onhan tietysti hyvä, mitä parempaa asumista itse kullekin voi tarjota, mutta kaikki eivät voi asua keskustassa, joten yhdelle annettu etu on isossa mittakaavassa muilta pois. Siksi pitäisi voida todeta ääneen, että ei sosiaalista asuntotuotantoa välttämättä tarvita arvokkaimpina pidetyille alueille - kunhan kuitenkin varmistetaan, ettei pääse myöskään syntymään ongelma-alueita. Tällä tavoin kovatuloinen hakeutuu helpommin muualle ja asunnot saadaan paremmin käyttöön niitä enemmän tarvitseville.



_____________________

7. Lievennetään rakentamisen sääntelyä

Tuntuu, että rakentamista vaivaa osittain sama kuin pakkoruotsista kiinni pitämistä: ei tiedosteta riittävän vahvasti, että kaikki "ihan hyödyllinen" ylimääräinen vie resursseja muulta. Totta kai ruotsin osaamisesta on ennemmin hyötyä kuin haittaa, mutta onhan myös päivänselvää, että sen opiskelu on samalla muusta opiskelusta pois. Samalla tavoin totta kai kaikki haluavat mahdollisimman suuressa asunnossa, jossa on valtavat kylpyhuoneet, mutta vielä olennaisempaa ihmisille on saada sopiva määrä neliöitä itselle sopivaan hintaan. 

Kyllähän rakennuttajien kannattaa rakentaa sellaisia asuntoja, mille on kysyntää. Jos monet haluavat pieniä asuntoja, miksei niitä saisi rakentaa? Kyllähän yhteiskunnallisestikin on järkevää rakentaa asuntoja, joille on kysyntää nyt ja tulevaisuudessa. Koska kysyntä muuttuu aikojen muuttuessa, kun taas jo rakennetut asunnot lähtökohtaisesti eivät, jonkinasteinen sääntely voi toki olla perusteltavissa tulevaisuutta ajatellen, mutta se edellyttäisi, että tulevaisuuden tarpeet olisi riittävän hyvin ennustettavissa. Sääntelyä on lievennetty pari vuotta sitten (kts. Helsingin sääntömuutos helpottaa asuntopulaa), mutta lienee silti edelleen järkevää ottaa askel markkinaehtoisempaan asuntojen rakentamiseen. 

8. Selvitys kaavoituskäytäntöjen toimivuudesta

Varmin tapa laskea asumisen hintaa on lisätä asuntojen tarjontaa. Tämä taas vaatii uusien alueiden kaavoittamista ja/tai jo kaavoitettujen alueiden käyttämistä rakentamiseen. Tässä kohtaavat omasta byrokratiastaan elävän kaupunkisuunnittelun, voittoja maksimoimaan pyrkivän rakennusteollisuuden sekä toisaalta omaa reviiriään puolustavien paikallisten asukkaiden osittain ristiriitaiset intressit. Mitään näistä kolmesta ei voi sivuuttaa, mutta voidaan kuitenkin kysyä kaksi kysymystä: Onko näiden osapuolien tasapaino oikea? Ja millaisilla säännöillä ja prosesseilla parhaat mahdolliset kompromissiratkaisut olisivat tehokkaimmin löydettävissä? Ehkäpä nykykäytäntöjä olisi syytä tutkia näiden kysymysten valossa jonkin näistä kolmesta osapuolesta mahdollisimman riippumattoman, mutta kuitenkin kotimaisen tahon toimesta.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kaupunki haluaa lisää ongelmallisimpia hitaksia?

Ismo-paahdin ei oikein ymmärrä hitas-järjestelmän tarkoitusta, 

mutta häntä ei olekaan piirretty  hitas-talon kylkeen. 

Sama tuntuu toisinaan koskevan meitä ihmisiä. Hitas-osakkaalla

voi olla ymmärrystä halvalle ostohinnalle, mutta myyntihinnan sääntely 

kiusaa. Järjestelmän ulkopuolisia taas ei tyypillisesti kiinnosta 

riittävästi, jotta he välittäisivät järjestelmän ongelmista.

Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä haluaisi Helsingin Sanomien (1.11.) mukaan jatkossa hitas-asuntojen tuotantoa enemmän kalliille alueille, kun taas siellä, "missä hintaero verrattuna säätelemättömiin asuntoihin on pieni, kannattaisi luovuttaa tontteja vapaarahoitteisille asuntoyhtiöille". Mikähän lie tarkalleen ottaen järkeily tämän ajatuksen taustalla?

Onhan tietysti niin, että varsinkin mikäli säännelty hinta jää markkinahinnan yläpuolelle (minkä se monin paikoin tekeekin), sääntely menettää merkityksensä. Varsinkin mikäli säännelty hinta jää pysyvästi tavoittamattomiin, hitaksesta muodostuu tällaisilla alueilla harmiton, vain pientä lisäbyrokratiaa aiheuttava kuriositeetti, jolla saattaa olla hieman edullisempi tontinvuokra, mutta ei välttämättä sitäkään. Eli jos hitas-järjestelmässä muuten näkee jotain kannatettavaa, tällaisille alueille niitä ei kannattaisi rakentaa.

Mutta tarkoittaako halvimpien alueiden hitas-tuotannon vähentäminen sitä, että niitä pitäisi rakentaa enemmän nimenomaan kalliille alueille? Jutussa on mainittu vapaarahoitteisten keskimääräiseksi hinnaksi 6700 euroa neliöltä (millä kaiketi tarkoitettiin näitä kalliimpia alueita), kun taas hitas-asunnon hinnaksi 4231 euroa neliöltä. Luvut ovat käytännössä vain suuntaa-antavia, mutta kuitenkin oikeata kokoluokkaa: ero on valtava. Onko Penttilällä jonkinlainen kuvitelma, että muiden asuntojen hinnat useampien säänneltyjen asuntojen myötä jotenkin maagisesti laskisivat, ikään kuin tarve asua jotenkin vähenisi, kun vieressä on halpoja asuntoja? Ei, kyllä seuraus olisi tarjolla olevien asuntojen määrän vähentyessä pikemminkin päinvastainen.

HS uutisoi 23.10., että vain harva hitas-osakas rikastuu sääntelyn päättyessä. Näin toki on toistaiseksi, mutta absurdimpien hintapoikkeamien harvinaisuus ei tee järjestelmästä yhtään sen järkevämpää: joillakin alueilla järjestelmällä ei ole käytännössä vaikutusta, kun taas toisessa ääripäässä jotkut ovat ensin asuntoloukussa, kunnes koittaa realisoitavassa omaisuudessa mitattu äkkirikastuminen (kts. asukkaalle voittoa 2913€ / neliö).

Haluaako apulaiskaupunginjohtaja Penttilä, että yhä useammalle voisi tulla mahdollisuus tällaiseen rikastumisloukkoon? Kyllä, sitoisihan se joitakin ihmisiä Helsinkiin, mikä lienee Penttilän tavoite. Mutta vaikka ajateltaisiin vain Helsingin etua naapurikuntien kustannuksella, ovatko nämä ihmiset niitä kaupungin janoamia hyviä veronmaksajia? Tai vaikka he olisivatkin tällaisia veronmaksajia asuntoa ostettaessa, ovatko he sitä vielä siinä vaiheessa, kun he haluaisivat muuttaa pois, mutta eivät käytännössä voi sääntelyn takia? Onko sekin kaupungin etu, että toiset, ehkä maksukykyisemmätkin veronmaksajat jäävät tulematta kaupunkiin, koska heille ei osunut arpa kohdalle eivätkä he pysty ostamaan asuntoa vanhalta ehkä eläkkeellekin jääneeltä hitas-osakkaalta, joka ei halua myydä asuntoaan alihintaan? Ja voiko sitä pitää kenenkään etuna, että ihmiset eivät pääse muuttamaan kaupungin sisällä elämäntilanteen tai työpaikan vaihtuessa asunnosta toiseen, koska asunnosta ei saa myytäessä järkevää hintaa, eikä joihinkin asuntoihin sen vuoksi pääse kiinni edes rahalla?

Monille ihmisille on selvää, että hitas tuottaa lähinnä vain ongelmia. Jos hitas-asuntoja on kuitenkin niin pakko rakentaa, eikö voisi edes pyrkiä siihen, että niiden vaikutus olisi maltillinen, ja niiden hinnat osuisivat lähitulevaisuuttakin arvioitaessa edes jokseenkin lähelle markkinahintoja? Nyt tuntuu, että Penttilä pyrkii päinvastaiseen eli luomaan nimenomaan enemmän sellaisia hitas-yhtiöitä, joissa järjestelmän ongelmat ovat kaikista suurimmat.

Tästä tulee ihan mieleen Akateemisen talousblogin parin vuodentakainen kirjoitus, joka käsitteli Penttilän HS:lle antamaa haastattelua, jossa hän totesi hitas-järjestelmän olevan hyvä sillä perusteella, että hitas-järjestelmän asunnoille on niin kova kysyntä. Ajatuksenjuoksu tuntuu olevan linjassa nyt esitetyn kanssa. Luomalla suosituille alueille entistä enemmän entistä alihintaisempia asuntoja, saadaan järjestelmästä entistä suositumpi, ja siten siis entistä parempi! Miksei siis rakennettaisi ydinkeskustaan oma Cirrus-kokoluokan tornitalo, ja myytäisi siitä asuntoja 100 euron neliöhintaan? Asuntoarpajaisiin tursuavat sadattuhannet hakemukset ja asuntoihin tämän jälkeen hintaloukkuun kymmeniksi vuosiksi jäävät onnekkaat olisivat täydellinen osoitus järjestelmän entistä suuremmasta erinomaisuudesta!

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Kolme huonoa perustelua hitasille

Blogisti kuvassa.
(10.7.2008)

Helsingin Sanomat haastatteli minua Hitas-järjestelmään liittyen 9.1. ilmestyneeseen numeroonsa (sarjassaan toinen tabloidimuotoisista julkaisuista). Haluan hieman täsmentää haastattelustani mahdollisesti syntynyttä kuvaa.  Ensisijainen tavoitteeni ei ole nylkeä kaikin keinoin hyötyä irti järjestelmästä, vaan että järjestelmä tuotaisiin alas. Järjestelmästä luopumisen puolesta olen kirjoittanut blogissani useampaan otteeseen jo lähes kolmen vuoden ajan, mutta arpajaisiin on tullut osallistuttua vasta selvästi myöhemmin (kts. Jos et voi voittaa heitä, liity heihin).

Sinänsä kuulun kyllä hyvin pitkälti järjestelmän kohderyhmään: vaikka HS:n jutusta mahdollisesti välittyikin toisenlainen kuva, olemme keskituloisia asuntovelallisia, minkä lisäksi arpajaisiin osallistumisen tarkoituksena on ollut myös muuttaa asuntoon, ei vain jättää sitä vuokralle. Välttämätöntä tarvetta asunnon saamiselle ei toki ole, mutta vielä vähemmän sitä on niillä asunnon saaneilla, jotka tienaavat moninkertaisesti oman tulotasoni verran tai jotka ovat ostaneet jonkin niistä ylimpien kerroksien kaksikerroksista luksusasunnoista, joita emme itse edes hakeneet. Lopputulema on selvä: järjestelmä ei tarjoa sosiaalisin perustein määritettyä mahdollisuutta asuntoon, vaan arpajaisilla määritetyn mahdollisuuden ylimääräiseen hyötyyn.

Mielenkiintoista hitasissa on se, miten sen olemassaoloa perustellaan kolmella tavalla tilanteesta riippuen. Kun poliitikko puhuu äänestäjäkunnalle, muistetaan monesti mainita sanayhdistelmä "kohtuuhintainen asuminen". Hitas-järjestelmän ulkopuolisiin asuntoihin järjestelmän vaikutus on kuitenkin ennemminkin hintoja nostava kuin niitä laskeva, joten kyse on koko kaupunkia ajatellen lähinnä populistisesta sanahelinästä.

Alueellisen segregaation välttäminen on jo huomattavasti järkevämpi, joskin harvemmin käytetty perustelu. Siihen on kuitenkin hitasia selvästi parempikin keino eli sosiaalinen vuokra-asuntotuotanto. Se kohdistuu keskituloisten sijasta matalatuloisiin, sen kohdalla ei tarvita arpajaisia, sillä tarveharkintaisuuden määrittämiselle on paljon paremmat edellytykset, eikä se liioin ole hitasin kaltainen asukkaita paikoilleen lukitseva ja likaisiin kytkykauppoihin motivoiva ongelmapesäke.

Sitten on vielä kolmas jokseenkin yhtä heikko, mutta ehkä kuitenkin se todellisin perustelu. Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä iloitsee (HS 8.1.), miten järjestelmä hillitsee "tavoiteltujen veronmaksajien muuttovirtaa kehyskuntiin", ja HS:n pääkirjoituksessa vastaavasti 10.1. muistutetaan, ettei hitas-järjestelmän tarkoitus olekaan tukea yhteiskunnan vähäosaisimpia, vaan että kyse on "aseesta taistelussa keskiluokkaisista perheistä". Tästä herää kuitenkin pari kysymystä. Toteutuuko tämäkään tavoite, vai käykö yhtä usein niin, että joku paremmin tienaava veronmaksaja jää esimerkiksi Espoon puolelle, kun esimerkiksi eläkkeelle jäänyt hitas-osakas ei voi myydä houkuttelevaa asuntoaan järkevään hintaan eteenpäin tai että hitas-asunnon arpajaisista saanut vie paikan enemmän veroa maksavalta? Toisekseen perustelu haiskahtaa valtakunnan tasolla hyvinvointitappiota tuottavalle "kuntaprotektionismille": miksi muutenkin vetovoimaisen Helsingin on sallittua käyttää tällaista vippaskonstia ja vieläpä kiusaamalla omia asukkaitaan kankeaan sääntelyyn jumiutuvilla asuntomarkkinoilla?

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas-arvontojen palautusprosentti

Arvonnoissa palautusprosentilla kuvataan sitä, miten paljon arpalippujen hinnoista jaetaan takaisin arpojen ostajille. Jotta arpajais- tai uhkapelitoiminta kannattaisi sellaisenaan, tämän prosentin täytyy tietysti olla alle 100%. Muun muassa suomalaisten suosimassa lotossa tämä prosentti on lottoajan kannalta suorastaan surkea 39%. Lottoamisesta maksetusta 1 eurosta takaisin saa siis keskimäärin vaivaiset 39 senttiä. Voisiko Hitas-arvonnoillekin laskea palautusprosentin?

Oletusarvoinen voitto?

Hitas-arvontoihin osallistuminen on rahassa mitaten ilmaista, joten arvontojen järjestäjän näkökulmasta ei palautusprosentista voine puhua. Osallistujan näkökulmasta voi kuitenkin laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi siihen nähdyn vaivan. Vaivaksi voi katsoa ainakin sen, että tutkii vaihtoehtoja ja valitsee itselleen sopivimman kokoisen asunnon. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea sopivan pohjaratkaisun, mutta myös sopivan asuntokoon, kerroksen, ja asunnon ikkunanäkymän löytämistä. Jos ajatellaan, että tähän menee aikaa kaksi tuntia, keskituloisen ihmisen nettopalkka tuolta ajalta olisi noin 25 euroa. Tämä voidaan laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi.

Paljonko yksi Hitas-arpa sitten keskimäärin tuottaa hankkijalleen? Osa Hitas-yhtiöistä on käytännössä markkinahintaisia, joten vertailussa on syytä keskittyä halutuimpiin kohteisiin. 100 neliön asunnon voi näissä arvioida olevan pyöreästi 100 000 euroa alihintainen. Tällaiseen näyttää tulevan tyypillisesti noin 100 hakijaa, mikä tekee voiton todennäköisyydestä 1%:n. Tämä tarkoittaa hakijalle odotusarvoisesti 1000 euron voittoa. Palautusprosentiksi muodostuu 25 euron panoksella siis 4000%! Pienemmissä asunnoissa voitto on pienempi, mutta toisaalta niin taitaa olla hakijoitakin, jolloin palautusprosentti on samaa luokkaa.

Loton palautusprosentti pyörii 40%:n tuntumassa, kun taas kannattavimpien Hitas-arvontojen 4000%:ssa. Ero on 100-kertainen. Jos lottoat, älä siis unohda osallistua myös Hitas-arvontoihin. Se on huomattavasti kannattavampaa touhua.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Jos et voi voittaa heitä, liity heihin

Kuten sanonta kuuluu: "Jos et voi voittaa heihin, liity heihin". Sama pätee Hitas-järjestelmään. Niinpä täältäkin lähetettiin arpalippu vetämään Jätkäsaaressa sijaitseviin Helsingin Saukonkanava -nimisen yhtiön Hitas-asuntoihin. Tänään posti toi kotiin myös arvonnan tuloksen.

Vieläkö mahtuu mukaan?
(31.3.2012)

Kuinka arpajaisissa sitten kävi? No, sanottakoon aluksi, että asuntoja haki noin 1900 hakijaa (kts. Lähes kaksituhatta haki 86 uutta asuntoa ). Asuntoja oli kuitenkin tarjolla vain 85, sillä yksi asunnoista on Hitas-käytännön mukaisesti varattu Helsingin kaupungille. Tämä tarkoittaa keskimäärin noin 4,5%:n mahdollisuutta saada haluamansa asunto. Suosituissa asunnoissa todennäköisyys on tätäkin selvästi alhaisempi.

Kuten noista todennäköisyyksistä saattaa arvata, ei osunut arpaonni allekirjoittaneellakaan. Sijanumero ensisijaiseen toiveeseen oli muikea 80. Sijoitus tuskin oli viimeinen, joten hakijoita lienee ollut tähän tähän yhteen yksittäiseen asuntoon 100 kappaleen luokkaa, mikä laskee todennäköisyyden noin 1%:n tasolle. Lotossakin voittaa helpommin. Osallistuja sijanumerolla 1 saa kiittää onnestaan muita veronmaksajia.

Suuri enemmistö ei ilmeisesti edelleenkään tunne järjestelmää sen älyvapaudesta huolimatta, eikä pienen marginaalisen ryhmän järjestelmään kohdistama aktiivinen kritiikki (ks. esim. perustamani hyvin piskuinen Hitasia vastustava Facebook-ryhmä tai Akateemisen talousblogin kirjoitukset aiheesta) ole riittävää saamaan päättäjiä tekemään päätöksiä, jolla irrottauduttaisiin nykytilanteesta ja purettaisiin Hitas-järjestelmä tai vähintäänkin luovuttaisiin uudesta Hitas-tuotannosta. Niin kauan kuin järjestelmää kuitenkin ylläpidetään, aion yksinkertaisesti jatkaa houkutteleviin arvontoihin osallistumista.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 8 - Yhden asunnon loukku

Kannattaako täältä lähteä? (4.7.2011)

Mitä tekisit, jos asuntosi hinta vapailla markkinoilla olisi 500 000 euroa, mutta Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäismyyntihinta vain 350 000? Haluaisit muuttaa, mutta menettäisit asuntoa myydessäsi käytännössä 150 000 euroa. Ei kuulosta kovin kannattavalta.

Hitas-järjestelmä kannustaa markkinahinnoista jääneissä asunnoissa asuvia siihen, ettei asunnosta luovu missään olosuhteissa. Vaihtoehdoiksi jää asuntoon jämähtäminen tai asunnon vuokraaminen eteenpäin. Kumpikin näistä voi tuntua asunnon omistajasta vastenmieliseltä ratkaisulta. Ongelmaa voi pyrkiä kiertämään ja lievittämään hämärillä kalustekytkykaupoilla, jossa esim. sohvaryhmästä pyydetään 10 000 euron lisähintaa. Tällaiset menettelyt ovat kuitenkin järjestelmän sääntöjä vastaan, ja toimivat muutenkin vain rajallisesti.

Kierteen kuvaus	Uuteen asuntoon kaipaava jättää asuntonsa myymättä, koska asunnosta saatava Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäishinta on selvästi alle markkinahintojen. Lopputuloksena jäädään joko vastentahtoisesti nykyiseen asuntoon tai jätetään se vuokralle.
Aukkoisuus	Kohtalainen. Järjestelmän sääntöjä voi yrittää kiertää esim. liittämällä kauppaan ylihintaisen sääntelemättömänhintaisen autotallin tai kalliin kalusteryhmän.
Mutkaisuus	Suuri. Painostus asunnon myymättä jättämiseen voi olla pahimmillaan todella vahva.
Merkitys yksilölle	Suuri. Sillä on hyvin suuri merkitys, jos ihminen joutuu järjestelmän sääntöjen sanelemana jumiutumaan yhteen ja samaan asuntoon. Asuntosijoittamiseen kaikki eivät halua ryhtyä, ja yli 100 000 euron menetys olisi yksinkertaisesti aivan liikaa.
Merkitys yhteiskunnalle	Kohtalainen. Suuri osa Hitas-asunnoista ei ehkä ole jäänyt kovin merkittävästi markkinahintojen alapuolelle, mutta kalleimmilla alueilla asunnot eivät yksinkertaisesti vaihda omistajaa. Kukaan ei pääse muuttamaan näihin asuntoihin sisään, eikä niistä pois - ellei asuntoja sitten vuokrata.
Korjattavuus	Puolihankala. Toisin kuin edellisen Hitas-järjestelmää koskevan kierteen kohdalla (kts. Asunto sieltä, missä arpaonni), tämän kierteen korjaamiseen ei riitä pelkkä uuden Hitas-tuotannon lakkauttaminen. Tarvitaan myös oikeudenmukainen tapa luopua hintasääntelystä jo olemassa olevissa Hitas-yhtiöissä. Käytännössä tämän täytyisi tarkoittaa kalleimmilla alueilla sääntelystä luopumisen yhteydessä tehtäviä hyvin mittavia tonttivuokran korotuksia, mitä kyseisten yhtiöiden osakkaat tietysti vastustavat.
Kokonaisälyttömyys	Suuri On järjetöntä estää kysyntää ja tarjontaa kohtaamasta tällä tavoin. Joku voi olla valmis maksamaan asunnosta 500 000 ja toinen voisi olla valmis myymään 450 000 €, mutta kauppaa ei synny, jos maksimihinta on 400 000 €. Ihmiset pakotetaan jämähtämään paikalleen, jolloin lopputuloksena on ei kahden, vaan yhden asunnon loukku. Se ei ole kenenkään etu!

Jaoin tässä ja tämän juttusarjan edellisessä osassa moneen otteeseen kritisoimani Hitas-järjestelmän kierteenomaiset ongelmat kahteen osaan: siihen, kun tullaan järjestelmään sisään ja siihen kun halutaan järjestelmästä ulos. Järjestelmään sisään tultaessa voidaan päätyä omiin mieltymyksiin heikosti osuvalle alueelle, ja toisaalta järjestelmä on tehnyt siitä ulospääsemisestä joidenkin kohdalla ylitsepääsemättömän kallista. Molemmat ovat ongelmina merkittäviä, mutta näistä jälkimmäisen ratkaisu on hankalampaa. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö siihen tulisi pyrkiä. Koko Hitas-järjestelmästä tulisi ajan mittaan luopua.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 7 - Asunto sieltä, missä arpaonni

Ensiasunnon erityisetujen (ks. Järjestelmän kierteet 5 - Ensiasunto) lisäksi on muitakin tekijöitä, jotka voivat saada ihmisen tekemään asunnon hankinnassaan päätöksiä, jotka eivät todellisuudessa vastaa parhaiten omia tarpeita. Yksi tällainen tekijä on käytäntö jakaa uusia Hitas-asuntoja arvontamenettelyllä.

Minne vie arpa?
(Kuvassa muutamia uusia Hitas-yhtiöitä viimeisen 6 vuoden ajalta)

Oletetaan, että asunnon ostoaikeissa olevalla on harkittavana alueet A, B ja C. Alue A on kallein ja mieluisin, B toiseksi kallein ja C halvin mutta kuitenkin osittain jopa mieluisampi kuin B. Hintalaatusuhteeltaan alueen C tavalliset asunnot osuvat parhaiten ostoa suunnittelevan tarpeisiin. Alueille A ja B olisi tarjolla tavallisten asunto-osakeyhtiöiden lisäksi myös uutta Hitas-tuotantoa, mikä nostaa alueen A Hitas-asunnot kaikista houkuttelevimmiksi.

Ostaja päättää osallistua sekä alueen A että B Hitas-arvontoihin. Ensisijainen toive asunnosta alueella A ei arpajaisissa toteudu, mutta alueelta B tarjoutuu asunto. Vaikka alueen C hintalaatusuhde olisi yleisesti ottaen ostajalle henk.koht. mieluisampi, Hitas-asunnon edullisuus vie lyhyen harkinnan jälkeen voiton. Ostaja päätyy siis asumaan alueelle B, vaikka C olisi ollut hänelle periaatteessa sopivampi. Samalla joku toinen ostaja voi tarjonnan vähäisyyden takia päätyä alueelle C, vaikka B olisi puolestaan ollut hänelle sopivampi. Arpajaisten synnyttämästä teennäisestä ulkoisesta tekijästä johtuen ihmisten asuinalueet voivat siis valikoitua kokonaisuutta ajatellen epämielekkäällä tavalla.

Kierteen kuvaus	Ei hankita asuntoa sieltä, missä yleisesti ottaen hinta-laatu-sijainti-suhde kohtaa oman varallisuuden ja mieltymykset parhaimmalla tavalla, vaan sieltä, missä sattuu arpaonni osumaan Hitas-asunnon hankinnassa.
Aukkoisuus	Ei ole.
Mutkaisuus	Merkittävä. Mutka on merkittävä, jos arpajaisten vuoksi viivästyttää asunnon ostamista tai muuttaa alueelle, joka yleisesti ottaen ei olisi itselle se sopivin.
Merkitys yksilölle	Melko suuri. Kodin sijainti ja muut ominaisuudet ovat merkittävä osa elämää.
Merkitys yhteiskunnalle	Pieni. Yhteiskunnallisella tasolla asuinpäätöksiin vaikuttaminen tällä tavalla koskee vain rajallista ihmisryhmää.
Korjattavuus	Helppo - Lopetetaan uusi Hitas-tuotanto.
Kokonaisälyttömyys	Melko suuri Tuntuu hölmöltä ohjata asunnon ostokäyttäytymistä tällä tapaa. Sijoitusasuntonahan sijainnilla ei ole samanlaista merkitystä, joten ongelma koskee nimenomaan Hitasin ns. "varsinaista tarkoitusta" eli omaa kotia, jonka sijainnin arpajaiset voivat tällä tavoin osittain määrätä. Tämä ei välttämättä ole Hitasin suurimpia ongelmia, mutta toisaalta myös helpommin ratkaistavissa kuin osa muista ongelmista.

Hitas-järjestelmässä on monia ongelmia, joista ei voi päästä eroon muuten kuin luopumalla järjestelmästä kokonaan. Olemassaolevan sääntelyn purkaminen ei ole ongelmatonta, mutta tästä kierteestä eli arpajaisvetoisesta asunnon ostamiskäytännöstä luopuminen ei onneksi sitä vaadikaan. Riittää kun lopetetaan uusien Hitas-kohteiden rakentaminen.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas-järjestelmän väistämättömät ongelmat

Lasse Männistö (kok) otti keskiviikkona Helsingin Sanomien mielipidepalstalla kantaa Hitas-järjestelmän lopettamiseksi (ks. Hitas-tuotanto on lopetettava). Tämä oli erittäin piristävää luettavaa. Itse olin myös kirjoittanut samaan lehteen samasta aiheesta lähes samalla otsikolla vajaat kaksi vuotta sitten (ks. Hitas-järjestelmä on lopetettava). Koska kirjoituksen takana oli tällä kertaa kansanedustaja, mielipidekirjoitus sai nyt aikaan hieman laajempaakin keskustelua, mikä on vain hyvä asia.

Tämän päivän lehdessä Silvia Modig (vas) esitti vastapuheenvuoron Hitas-järjestelmän pelastamiseksi. Hän esitti huolen alueellisesta eriarvoistumisesta, minkä välttäminen onkin aivan oikein kaupunkisuunnittelun keskeinen tehtävä. Modigin toive "keskittyä Hitas-järjestelmän todelliseen kehittämiseen, jotta epäkohdat olisi saatu poistettua" on kuitenkin haihattelua. Hitas-järjestelmän ongelmia voi osittain lievittää, mutta kokonaan niistä ei voi mitenkään päästä eroon. Joidenkin ongelmien tilkitseminen saa aikaan toisenlaisia ongelmia, ja joistakin ongelmista on järjestelmän luonteen takia mahdotonta eroon.

Tarkastellaanpa jälleen kerran Hitasin omituisuuksia siltä kantilta, mihin oikeasti voi puuttua, ja mihin ei.

1. EI VOI KORJATA: Peruslähtökohta on, että Hitas tekisi omistusasumisesta edullisempaa, mutta se ei sitä yleisellä tasolle tee. Jos tehdään yksinkertaistettu esimerkki, todellisuus lienee jopa päinvastainen. Oletetaan, että ihmisillä on valmius maksaa asunnosta keskimäärin 100 rahayksikköä, puolet asunnoista on Hitas-tuotantoa ja puolet tavallista asuntotuotantoa, ja asuntopinta-alaa on jaossa keskimäärin 100 yksikköä per talous. Jos Hitas-ostaja saa 100 rahayksiköllä 110 pinta-alayksikköä, tavallisesta yhtiöstä ostajalle jää vain 90 pinta-alayksikköä 100 rahayksiköllä. Tämä oli todellisuutta yksinkertaistava esimerkki, mutta periaate tulee selväksi: hitas-järjestelmän ulkopuolinen maksaa asumisestaan enemmän olettaen, että Hitas on tarkoituksensa mukaisesti muita asuntoja edullisempia.
2. EI VOI KORJATA: Vaikka asuntokaupoissa pysyttäisiinkin Hitas-rajoitusten mukaisissa hinnoissa, voi varsinkin suotuisa alueellinen hintakehitys aiheuttaa hyvin helposti epähedelmällisen pattitilanteen, jossa asunnosta ei Hitas-hinnan alhaisuuden takia ole mitään järkeä luopua.
3. EI VOI KORJATA: Koska hinnat ovat edulliset, kysyntä ja tarjonta eivät usein kohtaa, ja kaikille halukkaille ei asuntoja riitä. Tämä taas johtaa siihen, että ihmiset valitsevat toisinaan asuntonsa sillä perusteella, missä sattuu arpaonni osumaan, vaikka jokin muu asuinalue olisi todellisuudessa vastannut paremmin tarpeita.
4. EI VOI KORJATA: Koska myyntihinta on rajoitettu, asunnosta tai edes yhtiöstä ei ole taloudellisesti kannattavaa pitää huolta samalla tapaa kuin jos myyntihinta ei olisi rajoitettu.
5. EI VOI JÄRKEVÄSTI KORJATA: Tavallisesta sosiaalisesta asuntotuotannosta poiketen Hitas-järjestelmään kuuluvia asuntoja ei ole kohdistettu vähäosaisille, vaan kuka tahansa voi sellaisen ostaa. Niin ollen osa asunnoista menee vähävaraisten nenän edestä rikkaille. Tarvekartoitus olisi kuitenkin byrokraattisesti aivan liian raskasta ja silti väistämättä tehotonta ja jopa korruptioaltista: varallisuus- ja tulotilanne voi muuttua esim. perinnön tai uralla etenemisen vuoksi, ja omia läheisiä tekisi helposti mieli suosia.
6. VAIKEA KORJATA: Järjestelmään kuuluvien asuntojen ylin mahdollinen myyntihinta on periaatteessa rajoitettu markkinahintaindeksin avulla, mutta sääntöä kierretään pimeillä absurdeilla kytkykaupoilla, joissa esim. huonekaluista pyydetään kymmeniä tuhansia. Valvontaa ja tehokeinoja voi lisätä, mutta sekin maksaa, eikä keinojen tehosta ole takeita.
7. VOI LIEVITTÄÄ: Hitas-asunnoista löytyy myös ylellisiä lukaaleja, joita ei voi oikein väittää "kohtuuhintaisen asumisen mahdollistajiksi". 139-neliöinen kattokerrosasunto tuskin on kenenkään "tarve", kuten on tuskin korkealta avautuva upea merinäköalakaan. Hitas-asuntojen maksimikokoa voisi siis periaatteessa rajoittaa.
8. VOI LIEVITTÄÄ: Hitas-asuntojen päätyminen vuokra-asunnoiksi on järjestelmän tarkoituksen vastaista, mutta sitä on jo lievitetty mielestäni niin paljon kuin on järkevästi mahdollista. Rajoitus ostaa uusi Hitas-asunto vain silloin, jos ei sellaista entuudestaan omista, rajoittaa jatkossa Hitas-asuntojen keräämisen vuokraamistarkoituksessa. Yhden asunnon vuokraamista ei kuitenkaan tule mielestäni pyrkiä kieltämään, koska jo elämäntilanne voi siihen kannustaa.

Alueellinen segregaatio on perusteltu huoli, mutta Hitas-järjestelmä on sen torjumiseksi mielestäni väärä ja tehoton keino. Hitas-asunnotkin ovat omistusasuntoja, joten niistä kilpailevat samat ihmiset kuin muistakin omistusasunnoista, eivät varsinaisesti köyhät. Arpajaisonnekkaat, olivat sitten varakkaita tai keskituloisia, voivat päästä hyötymään, mutta niin hitas-osakkaat kuin järjestelmän ulkopuolisetkin kärsivät järjestelmän ongelmista.

Edellä mainittuihin mielipidekirjoituksiin viitaten tulisikin ensimmäisenä lopettaa uusi Hitas-tuotanto, ja sen jälkeen ajaa hallitusti alas koko järjestelmä.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas arpajaisveron piiriin?

Jätkäsaaren Hitas-asuntojen arvonnat on nyt pidetty sekä ATT:n että Lemminkäisen asuntojen osalta. Tuhansia osallistui arpajaisiin, mutta vain muutamat kymmenet selvisivät voittajina. Mm. Akateemisen talousblogin keskusteluissa on nostettu esille kysymys, pitäisikö verottajan kiinnostua aiheesta. Eli pitäisikö tällaisista arpajaisista maksaa arpajaisveroa - vai soveltuisiko kenties jokin muu vero paremmin Hitas-arpajaisiin?

Hitas-lotto

Jotta voisi olla jotakin verotettavaa, pitää tietysti olla jokin rahasumma tai arvo, josta veroa peritään. Periaatteessa voisi sanoa, että Hitas-asunnon edullisuutta laskee se, että myyntihinta on rajoitettu. Tämä on kuitenkin mielestäni arvoa laskettaessa epäolennainen tekijä, sillä asunnon voi omistaa tästä iäisyyteen, jolloin mahdollisella myyntihinnalla ei ole merkitystä.

Todellinen Hitas-arpajaisvoiton arvoa laskeva tekijä on Hitas-asuntojen sijainti vuokratontilla. Sen merkitystä voi arvioida esimerkiksi vertaamalla muiden uudiskohteiden tonttien lunastusosuuksiin, mitkä tietysti vaihtelevat alueittain. Konalaan tulevassa Helsingin Greipissä tuo lunastusosuus on alle 600€ neliöltä, kun taas Lauttasaareen rakenteilla olevassa Gneississä lunastusosuus on yli 1000€ neliöltä. Nyt arvotuissa Jätkäsaaren asunnoissa todellisuus lienee lähempänä jälkimmäistä.

ATT:n kauppaamien asuntojen keskihinta on 4130€, kun taas Lemminkäisen kauppaamien Paasirannan asuntojen keskineliöhinta vain 3378€. Jos näihin lisättäisiin laskennallinen 1000€:n tontin lunastusmaksu, hinnat olisivat siis 5130€ ja 4378€ neliöltä. Jätkäsaaresta ei ole vielä myynnissä vapaarahoitteisia vertailukohteita lukuunottamatta asukkaiden poikkeuksellista itse perustamaa asunto-osakeyhtiötä Juutinraumankatu 6:ssa, joka sijaitsee itse asiassa sekin vuokratontilla. Vertailupohjaa löytyy Helsingistä kuitenkin muualtakin kuten esim. Helsingin Wilhelm Vallilassa, keskineliöhinnaltaan 5569€ sekä em. Lauttasaaren Gneissi, lunastuksen sisältävältä keskineliöhinnaltaan 6551€. Hitaseja huomattavasti kalliimmista hinnoista huolimatta nämä hinnat lienevät melko tyypillisiä tapauksia toisin kuin Kampin kalliit 9000€ neliöhintaiset Oscar-asunnot.

Sijainnin lisäksi on tietysti myös muita muuttujia, joiden vuoksi ylläolevia lukuja ei voi suoraan verrata. Ottaen huomioon, että ei taida olla aivan tavatonta saada arvonnoissa varsinkaan suosituimpien Hitas-asuntojen kohdalla yli 100:n meneviä sijanumeroita, arvontojen suosiosta voi kuitenkin jo suoraan päätellä, että arvontavoitolla on hyvinkin todellista arvoa. Lisäksi merellinen sijainti on yleisesti arvostettu asia, mikä tuskin heikentää Jätkäsaaren asuntojen arvostusta eli ihmisten valmiutta maksaa niistä korkeampaa hintaa. Niin ollen vuokratonttilisälläkin laskettuna näiden Hitas-asuntojen hinta lienee reippaasti vastaavia ei-hitas-uudisasuntoja halvempi.

Mitä tämä sitten tarkoittaa tämän jutun lähtökohdan eli verotuksen kannalta? Jos Hitas-voiton arvoksi todettaisiin vaikka 500€ neliöltä, tämä tarkoittaisi keskikokoisesta 75 neliön kämpästä yhteensä 37 500€:n suuruista voittoa. Hitas-arpajaisten omituisen ainutlaatuisen luonteen vuoksi suoraa vertailukohdetta ei ole, mutta käytännössä arpajaiset osunevat arpajaislaissa määritettyjen "muiden arpajaisten" piiriin. Tämä tarkoittaa 30%:n veroa, joka lankeaisi arpajaisten järjestäjän eli tässä tapauksessa Lemminkäisen ja ATT:n maksettavaksi. 37 500€:sta summa olisi 11 250 €.

Mikäli asuntoja jaettaisiin muuten kuin nykyisellä arpajaismenettelyllä, tilanne olisi toinen. Aiemmin käytössä ollut jonotusmenettely ei mielestäni vastaa arpajaislaissa määriteltyä kuvausta näennäissuorituksesta, jolloin näissä tapauksissa voitto menisi jo tuloverotuksen puolelle eli lankeaisi asunnon ostajan maksettavaksi. Suuruudeltaan vero olisi arpajaisveroa suurempi: tuosta 37 5000 €:sta tulisi keskituloisella suomalaisella veroa maksettavaksi yli 15 000 €.

Ajatus asunnon alihintaisuuden verottamisesta voi kuulostaa oudolta, mutta itse asiassa se on Hitas-järjestelmän ulkopuolella täysin todellinen käytäntö: mikäli asunto myydään hinnalla, joka verottajan näkemyksen mukaan on alle 75% asunnon todellisesta arvosta, koko alihintaisuudesta määrästä tulee maksaa lahjavero. Jos etu on 500 € neliöltä, se ei sinänsä vielä tuota 75%:n ehtoa täytä, mutta muussa tapauksessa tuo 37 500 € tarkoittaisi 8030 € suuruista veroa.

Summat ovat sen verran merkittäviä, että kuvittelisi verottajaa kiinnostavan. Verottaja arvioi joka tapauksessa lahja- ja perintöveroja kerätäkseen ahnaasti ja enemmän tai vähemmän mielivaltaisesti niin metsä- kuin asunto-omaisuuttakin, joten miksei Hitas-arpajaisten voittojakin?

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Tyhjiä uhkauksia

Hitas-järjestelmän ongelmia vatvotaan jälleen (kts. Hitas-rötöstelijät halutaan kuriin pakkolunastuksella). Hitas-järjestelmän peruselementtiä eli asuntojen maksimimyyntihintoja voidaan kiertää laittamalla kaupan ehdoksi esim. sohvaryhmän kauppaaminen törkeään ylihintaan vaikkapa 30 000 eurolla, ja tällaiseen käytäntöön Helsingin asunto-osaston päällikkö Markku Leijo on nyt ilmaissut haluavansa puuttua. Uutinen kontrollointipyrkimyksestä on surullinen monesta syystä:

1. On käsittämätöntä, että järjestelmän sääntöjen ilmiselvältä rikkomiselta ei ilmeisesti ole rahan puutteesta johtuen ollut tyypillisesti edes keinoa puolustautua.
2. Nytkin on ilmeisesti vain "halu" saada keinottelu kuriin, mutta on hyvä syy epäillä, ettei nytkään löydy riittävästi poliittista intressiä tilanteen parantamiseksi lisärahoituksella - ei vaikka arkijärjellä kuvittelisi rahantarpeen ylipäätään olevan pakkolunastuksissa korkeintaankin väliaikainen.
3. Vaikka rahoitus saataisiin, valvonta olisi edelleen vaikeaa.
4. Vaikka valvontakin toimisi kohtuullisen hyvin, kannattaa myyjän käsittääkseni silti yrittää saada ylihintaa, koska kiinni jäädessäkin asunnosta saa Hitas-sääntöjen maksimihinnan.
5. Vaikka valvonta toimisi täysin ja asuntoja ei ylihintaan enää myytäisi, olisi silloinkin päihitetty vain yksi Hitas-nimisen sairauden oireista. Jäljelle jäisi edelleen mm. kysynnän ja tarjonnan epäsuhta, yhteisen omaisuuden jakaminen järjettömällä arpajaismenettelyllä, Hitaslaisten jumiutuminen Hitas-osakkeeseensa myynnin kannattamattomuudesta johtuen, Hitas-asuntojen päätyminen sijoitusasunnoiksi sekä entistä suurempi ja kallis byrokratia.

Kysymys kuuluukin: eikö voisi jo lakata lääkitsemästä oireita ja keskittyä olennaiseen eli poistamaan koko sairaus?

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>