lauantai 2. marraskuuta 2013

Kaupunki haluaa lisää ongelmallisimpia hitaksia?

Ismo-paahdin ei oikein ymmärrä hitas-järjestelmän tarkoitusta, 
mutta häntä ei olekaan piirretty  hitas-talon kylkeen. 

Sama tuntuu toisinaan koskevan meitä ihmisiä. Hitas-osakkaalla
voi olla ymmärrystä halvalle ostohinnalle, mutta myyntihinnan sääntely 
kiusaa. Järjestelmän ulkopuolisia taas ei tyypillisesti kiinnosta 
riittävästi, jotta he välittäisivät järjestelmän ongelmista.
Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä haluaisi Helsingin Sanomien (1.11.) mukaan jatkossa hitas-asuntojen tuotantoa enemmän kalliille alueille, kun taas siellä, "missä hintaero verrattuna säätelemättömiin asuntoihin on pieni, kannattaisi luovuttaa tontteja vapaarahoitteisille asuntoyhtiöille". Mikähän lie tarkalleen ottaen järkeily tämän ajatuksen taustalla?

Onhan tietysti niin, että varsinkin mikäli säännelty hinta jää markkinahinnan yläpuolelle (minkä se monin paikoin tekeekin), sääntely menettää merkityksensä. Varsinkin mikäli säännelty hinta jää pysyvästi tavoittamattomiin, hitaksesta muodostuu tällaisilla alueilla harmiton, vain pientä lisäbyrokratiaa aiheuttava kuriositeetti, jolla saattaa olla hieman edullisempi tontinvuokra, mutta ei välttämättä sitäkään. Eli jos hitas-järjestelmässä muuten näkee jotain kannatettavaa, tällaisille alueille niitä ei kannattaisi rakentaa.

Mutta tarkoittaako halvimpien alueiden hitas-tuotannon vähentäminen sitä, että niitä pitäisi rakentaa enemmän nimenomaan kalliille alueille? Jutussa on mainittu vapaarahoitteisten keskimääräiseksi hinnaksi 6700 euroa neliöltä (millä kaiketi tarkoitettiin näitä kalliimpia alueita), kun taas hitas-asunnon hinnaksi 4231 euroa neliöltä. Luvut ovat käytännössä vain suuntaa-antavia, mutta kuitenkin oikeata kokoluokkaa: ero on valtava. Onko Penttilällä jonkinlainen kuvitelma, että muiden asuntojen hinnat useampien säänneltyjen asuntojen myötä jotenkin maagisesti laskisivat, ikään kuin tarve asua jotenkin vähenisi, kun vieressä on halpoja asuntoja? Ei, kyllä seuraus olisi tarjolla olevien asuntojen määrän vähentyessä pikemminkin päinvastainen.

HS uutisoi 23.10., että vain harva hitas-osakas rikastuu sääntelyn päättyessä. Näin toki on toistaiseksi, mutta absurdimpien hintapoikkeamien harvinaisuus ei tee järjestelmästä yhtään sen järkevämpää: joillakin alueilla järjestelmällä ei ole käytännössä vaikutusta, kun taas toisessa ääripäässä jotkut ovat ensin asuntoloukussa, kunnes koittaa realisoitavassa omaisuudessa mitattu äkkirikastuminen (kts. asukkaalle voittoa 2913€ / neliö).

Haluaako apulaiskaupunginjohtaja Penttilä, että yhä useammalle voisi tulla mahdollisuus tällaiseen rikastumisloukkoon? Kyllä, sitoisihan se joitakin ihmisiä Helsinkiin, mikä lienee Penttilän tavoite. Mutta vaikka ajateltaisiin vain Helsingin etua naapurikuntien kustannuksella, ovatko nämä ihmiset niitä kaupungin janoamia hyviä veronmaksajia? Tai vaikka he olisivatkin tällaisia veronmaksajia asuntoa ostettaessa, ovatko he sitä vielä siinä vaiheessa, kun he haluaisivat muuttaa pois, mutta eivät käytännössä voi sääntelyn takia? Onko sekin kaupungin etu, että toiset, ehkä maksukykyisemmätkin veronmaksajat jäävät tulematta kaupunkiin, koska heille ei osunut arpa kohdalle eivätkä he pysty ostamaan asuntoa vanhalta ehkä eläkkeellekin jääneeltä hitas-osakkaalta, joka ei halua myydä asuntoaan alihintaan? Ja voiko sitä pitää kenenkään etuna, että ihmiset eivät pääse muuttamaan kaupungin sisällä elämäntilanteen tai työpaikan vaihtuessa asunnosta toiseen, koska asunnosta ei saa myytäessä järkevää hintaa, eikä joihinkin asuntoihin sen vuoksi pääse kiinni edes rahalla?

Monille ihmisille on selvää, että hitas tuottaa lähinnä vain ongelmia. Jos hitas-asuntoja on kuitenkin niin pakko rakentaa, eikö voisi edes pyrkiä siihen, että niiden vaikutus olisi maltillinen, ja niiden hinnat osuisivat lähitulevaisuuttakin arvioitaessa edes jokseenkin lähelle markkinahintoja? Nyt tuntuu, että Penttilä pyrkii päinvastaiseen eli luomaan nimenomaan enemmän sellaisia hitas-yhtiöitä, joissa järjestelmän ongelmat ovat kaikista suurimmat.

Tästä tulee ihan mieleen Akateemisen talousblogin parin vuodentakainen kirjoitus, joka käsitteli Penttilän HS:lle antamaa haastattelua, jossa hän totesi hitas-järjestelmän olevan hyvä sillä perusteella, että hitas-järjestelmän asunnoille on niin kova kysyntä. Ajatuksenjuoksu tuntuu olevan linjassa nyt esitetyn kanssa. Luomalla suosituille alueille entistä enemmän entistä alihintaisempia asuntoja, saadaan järjestelmästä entistä suositumpi, ja siten siis entistä parempi! Miksei siis rakennettaisi ydinkeskustaan oma Cirrus-kokoluokan tornitalo, ja myytäisi siitä asuntoja 100 euron neliöhintaan? Asuntoarpajaisiin tursuavat sadattuhannet hakemukset ja asuntoihin tämän jälkeen hintaloukkuun kymmeniksi vuosiksi jäävät onnekkaat olisivat täydellinen osoitus järjestelmän entistä suuremmasta erinomaisuudesta!

6 kommenttia:

Susi Lehtola kirjoitti...

"Onhan tietysti niin, että varsinkin mikäli säännelty hinta laskee markkinahinnan alapuolelle (minkä se monin paikoin tekeekin), sääntely menettää merkityksensä."

Tässä on nyt kirjoitusvirhe - hommahan on toisin päin: jos markkinahinta on säänneltyä hintaa alhaisempi, sääntelyllä ei ole tavoiteltua merkitystä.

Johannes Hidén kirjoitti...

Totta. Kiitos huomautuksesta! Virhe on nyt korjattu.

Anonyymi kirjoitti...

En oikein ymmärrä tuota käyttämääsi hintaloukku sanaa. Hitaksen perusajatushan on tarjota, varsinkin stadin keskusta-alueilla, kohtuuhintaisia asuntoja verrattuna markkinahintaisiin. Esim. Jätkäsaaressa voi arvonnasta saada kämpän alle 400k€ verottomaan hintaan,, kun kadun toisella puolella oleva vastaava vapaarahoitteinen on lähes 800 k€.
Onko tavallisella, jopa vähän paremmin tienaavalla palkansaajalla varaa 800k€:n kämppään? Ei ole yleensä, jos ei satu olemaan aika arvokasta kämppää tai muuten joutilasta eurokassaa ennestään.
Hitas kämpän edullisuuden vastineena on sitten hitas-indeksiin sidottu maksimi myyntihinta ja kyseinen indeksi seuraa yleistä hintatasoa. Lisäksi asumiskuluja nostaa euron parin välillä per neliö oleva maavuokra. Ei tarvitse kovin korkeaa matematiikkaa siihen, kuinka monta vuotta menee ennenkuin tuo vuokra ylittää kovan rahan kämpän hankinnan lainojen korkokulut. Kalliiden alueiden kohdalla ehtii hautaan taatusti ennen break eveniä.

Hitas kämppää myytäessä ei sitten rikastu kovan rahan kämpän malliin (olettaen että hinnat kohoavat), koska maksimihinta on sidottu indeksiin. Trokareita lukuunottamatta tuskin kukaan rikastumisen toivossa Hitasta haluaa, vaan asunnon hyvältä paikalta kohtuuhintaan kun siihen tarjotaan mahdollisuus. Se, että millä perusteilla Hitas kämppiä jaetaan, on sitten ihan eri asia. Teki sen miten päin vaan, niin aina joku ruikuttaa epäoikeudenmukaisuudesta.

Missä se ongelma on?. Maksimihinnan kehitys hitas asunnoissa on sidottu indeksiin, mutta koska lähtoarvo on vaikka 50% kovan rahan hinnasta, ja leikitään että hitasindeksi ja yleinen asuntojen hintaindeksi menisivät käsikädessä, niin näiden kahden absoluuttinen hintaero kasvaa koko ajan jos yleinen hintataso nousee. Siis maksat vähemmän ja saat vähemmän voittoa kun myyt, vaikka saisi maksimihinnalla myytyä.

Hitas kämpän tuotolla ei kovan rahan kämppään muuteta, se on totta. Mutta eipä sitä kovan rahan kämppää alunperinkään olisi ehkä voinut ostaa. En minä tuota loukuksi kutsuisi, varsinkin kun asia pitäisi olla selvästi tiedossa asuntoa ostaessa.

Johannes Hidén kirjoitti...

Kiitos kommentista. Jäi näemmä aiemmin huomaamatta viestisi. Alla vastakommentteja. Kuulisin mielellään vielä omat vastauksesi, vaikka omassa vastauksessani nyt kestikin.

------------


"Onko tavallisella, jopa vähän paremmin tienaavalla palkansaajalla varaa 800k€:n kämppään?"

Ei ole. Mutta ei tavallisella ihmisellä tarvitsekaan olla varaa 130-neliöiseen kattoterassilla varustettuun loistavalla sijainnilla olevaan uudistuotantoasuntoon.



-----------------------------------------

"Ei tarvitse kovin korkeaa matematiikkaa siihen, kuinka monta vuotta menee ennenkuin tuo vuokra ylittää kovan rahan kämpän hankinnan lainojen korkokulut. Kalliiden alueiden kohdalla ehtii hautaan taatusti ennen break eveniä."

Ei ehkä tarvitse korkeaa matematiikkaa, mutta mielellään näkisin kyllä omat laskelmasi. Itse näkisin, että tuollaista vuosilukemaa ei ole olemassakaan parhaimmilla paikoilla olevien hitas-asuntojen osalta, koska säästyneillä varoilla saaduilla tuotoilla pitäisi saada kulut melko helposti maksetuksi. Tällöin hautavertauskin jää turhaksi.



--------------------------------
"Se, että millä perusteilla Hitas kämppiä jaetaan, on sitten ihan eri asia. Teki sen miten päin vaan, niin aina joku ruikuttaa epäoikeudenmukaisuudesta."

Epäoikeudenmukaisuutta suurempi ongelma järjestelmässä on sen täysin järjenvastaiset ja yhteiskunnallisesti haitalliset kannustimet. Kummastakaan ei tarvitsisi "ruikuttaa", jos koko järjestelmää ei olisi.



--------------------------------
"leikitään että hitasindeksi ja yleinen asuntojen hintaindeksi menisivät käsikädessä, niin näiden kahden absoluuttinen hintaero kasvaa koko ajan jos yleinen hintataso nousee."

Nimellisesti toki, mutta reaalisesti ei välttämättä. Mutta tämä on sinänsä sivuseikka.



--------------------------------

"En oikein ymmärrä tuota käyttämääsi hintaloukku sanaa... --- En minä tuota loukuksi kutsuisi, varsinkin kun asia pitäisi olla selvästi tiedossa asuntoa ostaessa."

Miksi se, että asia on tiedossa etukäteen, vähentäisi hitaksen loukkuluonnetta? Jos asunto on halpa, kyllä se kannattaa hankkia. Loukku se on sen takia, että halvan hinnan takia siitä ei kannata luopua, vaikka se ei vastaisi omia tarpeita. Sen eteenpäin vuokraamiseenkaan ei välttämättä ole mahdollisuuksia. Niin ollen yhteiskunta on jälleen luonut yhden mekanismin, joka lukitsee ihmiset aloilleen ja kannustaa asumisresurssien tehottomaan käyttöön.

Anonyymi kirjoitti...

Moi,

Kiitokset vastakommenteista, aihehan on mitä mielenkiintoisin.

"Ei ole. Mutta ei tavallisella ihmisellä tarvitsekaan olla varaa 130-neliöiseen kattoterassilla varustettuun loistavalla sijainnilla olevaan uudistuotantoasuntoon. "

Sillä 800 k€:lla saa juuri ja juuri 96 neliöisen 4 huonetta ja keittiön välikerroksesta, kattoterassi löytyy vasta pari kerrosta ylempää. Eli ihan tavallinen asunto koon puolesta, tosin huippupaikalla lähellä keskustaa, missä asuu muutenkin useampi satatuhatta tavallista suomalaista.

"Ei tarvitse kovin korkeaa matematiikkaa siihen, kuinka monta vuotta..."

Kirjoitin vissiin vähän epäselvästi ja vähän aiheen vierestä.. Tarkoitus oli ottaa kantaa tuohon hintaloukkuasiaan, koska hitas-asumisessa tuo maavuokran osuus nostaa hoitovastiketta helposti 20-25%, mutta se on silti paljon vähemmän pitkässäkin juoksussa kuin hankintahintaeron aiheuttamat lainakulut. Olettaen, että näissä hintaluokissa tavallinen medborgare yleensä joutuu reippaaseen velkasuhteeseen pankin kanssa.
Hyvin harva, jos kukaan, keskustaan sen ulkopuolelta muuttava saa kämpän maksettua edellisen myyntitulolla. Päinvastoin siinä käy.

"Epäoikeudenmukaisuutta suurempi ongelma järjestelmässä on sen täysin järjenvastaiset ja yhteiskunnallisesti haitalliset kannustimet."

Mitkä yhteiskunnalliset kannustimet?. Sen sijaan että kaupunki myy rakennusmaata kovaan hintaan rakentajille, jotka siirtävät nuo kustannukset suoraan asuntojen hintaan, se rajoittaa rakentajan saaman voiton kohtuulliseksi, vuokraa maapohjan asukkaille ja kerää näin sijoitukselle tasaista indeksiin sidottua tuottoa. Hitas talon rakentaminen ei ole yhtään sen halvempaa kuin kovan rahan talon, lopullisen myyntihinnan ero tulee tuosta maapohjasta ja rakentajan paremmasta katteesta. Talojen vaatima infrastruktuuri on kaupungin rakennettava joka tapauksessa.

"Miksi se, että asia on tiedossa etukäteen, vähentäisi hitaksen loukkuluonnetta?..."

Absoluuttinen myyntivoitto hitas-asunnon kohdalla on tietysti pienempi kuin kovan raha asunnossa, ja niin pitääkin olla, koska muutenhan yhteiskunta tukisi "ansiotonta" tuloa myyjälle. Tavallinen pulliainen on Hesassa asuntovelkaloukussa joka tapauksessa, varsinkin jos elämäntilanne edellyttää suuremman asunnon ostoa, pienempään muuttaminen onnistuu taatusti myös hitas-asujalta. Pahempi lukitsija on Hesan ydinalueiden tolkuttoman korkeaksi nousseet asuntojen hinnat, joka vaikeuttaa ja vääristää asumisjakautumaa reuna-alueiden ja keskustan välillä.

En väitä, että Hitas olisi kaikin puolin toimiva järjestelmä, ei taatusti. Siinä on valuvikoja, joita on edelleen korjattava. Kysymys on oikeastaan siitä, onko yhteiskunnan (tai tässä tapauksessa kaupungin) osallistuttava asuntopolitiikkaan muutenkin kuin pelkästään kaavoittamisen kautta. Ja jos, niin miten? Vaiko ollenkaan?. Tilanne kuitenkin on se, että muuttovirrasta johtuen stadissa asunnon tarvitsijoita vaan on enemmän kuin on kapasiteettia.

Tuo asumisresurssien tehoton käyttö ei oikein auennut..;)

Johannes Hidén kirjoitti...

"Ei ole. Mutta ei tavallisella ihmisellä tarvitsekaan olla varaa 130-neliöiseen kattoterassilla varustettuun loistavalla sijainnilla olevaan uudistuotantoasuntoon. "
"Sillä 800 k€:lla saa juuri ja juuri 96 neliöisen 4 huonetta ja keittiön välikerroksesta, kattoterassi löytyy vasta pari kerrosta ylempää."


Niin, mutta 500 000 eurolla saa Hitas-puolella sen 130-neliöisen kattoterassimerinäköalakämpän. Sellaiseen ei ole kenelläkään tarvetta - eikä oikeastaan varsinaisesti tuollaiseen 96-neliöiseenkään, varsinkaan huippupaikalla ja uudesta rakennuksesta.




------------------------

"Epäoikeudenmukaisuutta suurempi ongelma järjestelmässä on sen täysin järjenvastaiset ja yhteiskunnallisesti haitalliset kannustimet."
"Mitkä yhteiskunnalliset kannustimet?"


Kannustin muuttaa alueelle, joka ei lähtökohtaisesti palvele hintalaatusuhteeltaan eikä edes kooltaan asunnon hakijan tarpeita ja/tai jumittumaan sinne.






------------------------
"se rajoittaa rakentajan saaman voiton kohtuulliseksi",

Ei voittoa pitäisi olla tarpeen keinotekoisesti rajoittaa, mutta toisaalta ei myöskään tarjota tarjottimella. Asuntojen hintojen pitäisi tulla vain ja ainoastaan markkinoilta ja kaupungin pitäisi tehdä rakennuttajien kanssa samaten markkinaehtoiset järkevähintaiset diilit.




------------------------
"Miksi se, että asia on tiedossa etukäteen, vähentäisi hitaksen loukkuluonnetta?..."
"Absoluuttinen myyntivoitto hitas-asunnon kohdalla on tietysti pienempi kuin kovan raha asunnossa, ja niin pitääkin olla, koska muutenhan yhteiskunta tukisi "ansiotonta" tuloa myyjälle."


Ja mitenkähän kummassa se, että ihminen asuu pysyvästi halvemmalla, ei olisi täysin yhtä lailla ansiotonta tuloa?




-----------------------
"Tavallinen pulliainen on Hesassa asuntovelkaloukussa joka tapauksessa, varsinkin jos elämäntilanne edellyttää suuremman asunnon ostoa, pienempään muuttaminen onnistuu taatusti myös hitas-asujalta. Pahempi lukitsija on Hesan ydinalueiden tolkuttoman korkeaksi nousseet asuntojen hinnat, joka vaikeuttaa ja vääristää asumisjakautumaa reuna-alueiden ja keskustan välillä."

Miksi ihmeessä kukaan haluaisi muuttaa pienempään saamatta saamalla jotain siitä tilan pienenemisestä vastineeksi? Mahdoitko miettiä, mitä tuo lukittuminen tarkoittaa? Ei kalleus itsessään lukitse yhtään mitään. Transaktiokustannukset sen sijaan aiheuttavat lukittumista, ja hitas saa ne nousemaan pahimmillaan yli 100 000 euron luokkaan. Sellaista ei kukaan varmasti halua maksaa käytännössä missään olosuhteissa - ellei sitten olla myymässä asuntoa perheenjäsenelle.




---------------------------
En väitä, että Hitas olisi kaikin puolin toimiva järjestelmä, ei taatusti. Siinä on valuvikoja, joita on edelleen korjattava.

Jotta voisi sanoa, että hitasissa olisi vain valuvikoja, pitäisi kahden ehdon täyttyä:
1. Järjestelmällä pitäisi olla edes jokin todettava hyöty.
2. Viat pitäisi olla edes jossain määrin korjattavissa.
Kumpikaan ei noista toteudu, joten pikemminkin koko järjestelmä on pelkkä valuvika.




-------------------------
Tuo asumisresurssien tehoton käyttö ei oikein auennut..;)

Tuossa se tuli jo oikeastaan aiemmissa kommenteissa: ihmiset asuvat paikoissa, mitkä eivät heille sovi. Pätee sekä hitasiin muuttamisen yhteydessä, että hitasista muuttamattomuuden muodossa sekä siinä, että oikeasti alueelle haluavat eivät sinne pääse, kun asuntoja ei ole tarjolla.


Tervetuloa muuten hitas-järjestelmän alasajoon kannustavaan facebook-ryhmään, jos siltä tuntuu:
https://www.facebook.com/pages/Hitas-j%C3%A4rjestelm%C3%A4-on-lopetettava/287258801341023

Lähetä kommentti

Aiheeseen liittyviä tekstejä...