Järjestelmän kierteet 20 - Kahden vuoden asumissäännön varjopuoli

Kirjoitin Järjestelmän kierteet -juttusarjani 10. osassa omistusasuntoihin liittyvästä kahden vuoden säännöstä, jonka mukaan asunnon myynnistä saatava luovutusvoitto on verotonta, kunhan myyjä on asunut asunnot yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Tämä on asunnonomistajien keskuudessa hyvin laajalti tiedetty sääntö. Harva taitaa kuitenkaan kiinnittää huomiota saman säännön varjopuoleen, minkä seurauksena kahden vuoden asumisaikakriteerin täyttymisestä voikin olla asunnon myyjälle pelkkää haittaa.

Mikä se säännön varjopuoli sitten on? No, jos asunnon arvo onkin laskenut tai asunto on muuten remontointikustannusten, varainsiirtoveron ja/tai välityspalkkioiden seurauksena tuottanut tappiota, verolainsäädännön mukaan tällöin kahden vuoden sääntö toimii asunnon omistajaa vastaan. Siinä missä omistajan itse alle kaksi vuotta yhtäjaksoisesti asuttamasta asunnosta syntyneestä tappiosta saa verotuksessa hyödynnettävissä olevia luovutustappioita, kahden vuoden asumisen jälkeen tätä luovutustappiota ei enää saakaan.

Miksi näin on? Syy kahden vuoden asumissäännön olemassaololle myyntivoiton verottomuuden osaltahan on sinänsä melko selvä. Jos asunnon myymisestä mahdollisesti syntyvästä luovutusvoitosta joutuisi maksamaan asunnosta toiseen muutettaessa veroa samaan tapaan kuin muista esim. pörssiosakkeista saatavista luovutusvoitoista, se voisi pahimmillaan muodostaa niin järjettömän suuren asunnon myymisestä syntyvän kustannuksen, että se saisi asunnon omistajan luopumaan kokonaan muuttoaikeista. Vai miltä kuulostaisi se, jos asunnon arvon noustua nimellisesti 300 000 eurosta 400 000 euroon, ja asunnon myymisestä saadusta 100 000 euron luovutusvoitosta pitäisi maksaa 32 800 euroa veroja? Kun tähän päälle vielä lisätään uudesta asunnosta maksettava n. 10 000 euron (tai omakotitalon tapauksessa n. 20 000 euron) varainsiirtovero ja muutosta syntyvä kustannus siten nousisi ehkä jopa yli 50 000 euroon, niin vieläkö muutto kuulostaisi houkuttelevalta? Koska sijoitustarkoitukseen hankituista asunnoista saatavia voittoja valtio kuitenkin haluaa verottaa, tällaisten asuntoloukkujen poistamiseksi tai ainakin pienentämiseksi on syntynyt tämä kahden vuoden sääntö.

Joku voi tähän todeta, että verovähennyskelpoisen luovutustappion puuttuminen on vastaavasti luonteva vastine sille, että myös luovutusvoiton verotettavuus häviää. Näissä on kuitenkin se ero, että luovutustappion syntyminen ei aiheuttaisi samanlaisia haitallisia insentiivejä: ei luovutustappion verovähennyskelpoisuus olisi minkäänlainen hidaste muuttamiselle, ja on vaikea nähdä, miten se erityisesti kannustaisi minkäänlaiseen kikkailuunkaan. 

Kuvitellaanpa jokin jostakin teollisuudenalasta vahvasti riippuvainen paikkakunta, joka joutuu kärsimään teknologisesta, yhteiskunnallisesta tai alueelle tärkeän yrityksen ongelmiin liittyvästä murroksesta, minkä seurauksena alueelle muuttaneen asunnon arvo putoaisi huomattavasti. Jos muutos tapahtuu erityisen äkillisesti voi yhtäkkiä olla hyvä asia, jos asunnon ostamisesta onkin alle kaksi vuotta, sillä se voisi pehmentää huomattavasti henkilökohtaiselle taloudelle syntyvää vahinkoa. Joissain tilanteissa asunnon omistaja voisi jopa ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin välttääkseen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen toteutumisen - eli välttääkseen sitä, mitä tyypillisesti pidetään tavoiteltavana määränpäänä. 

Jos kahden vuoden asumissäännöllä ei olisi sen varjopuolta, tuon kahden vuoden ajanjakson ylittymisestä ei olisi tällaisessa tilanteessa kuitenkaan haittaa asunnon omistajalle, ja laki toimisi siten reilummin ilman, että kyseessä olisi minkään perusteettoman edun antamisesta, hyväntekeväisyydestä tai valtion kannalta fiskaalisesti kovin merkittävästä tekijästä.

Kierteen kuvaus	Kahta vuotta pidempi yhtäjaksoinen asuminen omassa asunnossa voikin osoittautua huomattavan haitalliseksi, kun luovutustappion verovähennyskelpoisuus häviää.
Aukko (kts. selitys)	Ei ole - Kyseinen verotuslainsäädännön yksityiskohta on veronmaksajalle vain haitallinen.
Mutka (kts. selitys	)Suuri - Mikäli veronmaksaja näkee hyödylliseksi välttää kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen, se voi vaatia huomattavia järjestelyjä tai suunnitelmanmuutoksia. Käytännössä tilanteet, joissa tempun hyödyllisyys on käynyt ilmeiseksi, eikä ole vielä liian myöhäistä sen tekemiseksi ovat kuitenkin luultavasti hyvin harvinaisia.
Merkitys yksilölle	Potentiaalisesti melko suuri - Asunnoista puhuttaessa varsinkin laskennalliset voitot, mutta huonommissa tilanteissa myös tappiot ovat käytännössä helposti viisilukuisia summia. Esimerkiksi 20 000 euron tappion verohyöty olisi 6000 tai suurilla pääomatuloilla 6800 euroa.
Merkitys yhteiskunnalle	Hyvin pieni - Edellytyksinä on, että asunnolla on paitsi asunnon luovutuksesta syntynyt tappio, myös se, että asunnon myyjällä olisi tai tulisi olemaan pääomatuloja. Tappiota voi sinänsä varsinkin lyhyemmillä omistusjaksoilla olla syntynyt kohtalaisen helposti, kun otetaan varainsiirtoveron ja mahdollisten välityspalkkioiden sekä toisaalta myös remontointikulujen vaikutus huomioon. Mutta harvalla tuo yhdistyy siihen, että olisi ainakaan kovin merkittävää määrää pääomatuloja. Ja vaikka asia vaikuttaisikin jossain määrin merkittävästi, se tuskin juuri koskaan aiheuttaa riittävää insentiiviä erikoisiin, verohyötyjä lukuunottamatta järjettömiin järjestelyihin.
Korjattavuus	Helppo - Sääntö olisi melko helppo muokata niin, että oikeus luovutustappioon syntyisi, vaikka asunnossa olisi asunut yli 2 vuotta.
Kokonaisälyttömyys	Melko matala - Kohtalainen - Veroviraston edustaja todennäköisesesti asiasta kysyttäessä toteaisi todennäköisesti käytännöstä, että se on vain suora vastine 2 vuoden asumisella saavutettavaan luovutusvoiton verovapauteen. Tämä on kuitenkin mielestäni huono perustelu: luovutusvoiton verovapaudella halutaan poistaa haitalliset insentiivit jumiutua yhteen asuntoon, kun taas luovutustappion osalta tällaista insentiiviä ei ole. Toisaalta omasta asunnosta syntyvästä ns. asuntotulosta (tai asumissäästöstä) ei makseta veroa, mistä johtuen luovutuksesta syntyvä laskennallinen tappio voi monessa tilanteessa tulla tietyssä mielessä kokonaisuutta katsoen kyseenalaiseksi, jolloin joku voisi todeta luovutustappion vahvistamisen olevan tarpeeton ylimääräinen kädenojennus. Byrokratiahan siinä myös lisääntyisi, kun aiempaa useampi lisäisi veroilmoitukseen asuntoon liittyviä investointeija. Mutta miksi luovutustappio-oikeus on olemassa, jos on asunut vain alle kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, mutta ei muuten? Voidaan myös kysyä, tarvitaanko ylipäätään kahden vuoden sääntöä. Kuten totesin Kierteessä 10, kahden vuoden säännön (ja varainsiirtoveron) voisi myös korvata arvonnousuverolla, joka kutistaisi muuttamisesta aiheutuvan transaktiokustannuksen sen verran pieneksi, ettei kahden vuoden säännölle olisi enää tarvetta. Tällöin luovutuksesta syntyisi aina joko verotettavaa voittoa tai vähennettävää tappiota, mikä tasattaisiin suhteessa jo mahdollisesti maksettuihin arvonnousuveroihin.
Tuomio	Uudistamista hyvä harkita - Niin kauan kuin kahden vuoden sääntö halutaan säilyttää, kyllä näkisin enemmän perusteita sille, että siitä tehtäisiin verovelvolliselle puhtaasti vain hyötyä aiheuttava pykälä ilman luovutustappio-oikeuden poistamista. Toisena, luonnollisesti huomattavasti isompia muutoksia tarkoittavana vaihtoehtona olisi koko kahden vuoden säännön korvaaminen arvonnousuverolla.

Kahden vuoden säännön omistajaa hyödyttävä puoli on yhteiskunnallisesti hyvin merkittävä tekijä, eikä sitä voisi sen toisinaan aiheuttamista omituisista ja haitallisistakin insentiiveistä huolimatta poistaa ilman, että poiston aiheuttama asuntoon lukittumisvaikutus ehkäistäisiin jollain muulla keinolla (kuten arvonnousuverolla).

Kahden vuoden säännön omistajalle haitallinen puoli on tässäkin mielessä sen hyötypuolen vastakohta: se on yhteiskunnallisesti hyvin vähäpätöinen asia, mutta toisaalta tekijä, jonka voisi jokseenkin huoletta poistaa ilman, että sitä korvattaisiin millään uusilla arvonnousuveron kaltaisilla lakipykälillä. Ilman korvaavia pykäliä se toki alentaisi hieman verotuloja, mutta luultavasti varsin marginaalisesti. Suuremmaksi haitaksi voisi itse asiassa muodostua tappiolaskelmien hyväksymisen vaatima byrokratia, mikä voisi potentiaalisesti olla suurempikin syy olla poistamatta tätä asunnon omistajalle haitallista puolta säännöstä. Toisaalta kyse ei olisi varsinaisesti täysin uudesta byrokratiasta: kyllä verottajalle tulee myös varmasti paljon myös luovutusvoiton vuoksi verotettavia tapauksia asunnoista, joissa omistaja ei ole itse asunut vaadittavia kahta vuotta. Säännön muuttaminen voisi lieventää yksittäisten ihmisten taloudellisia menetyksiä, pienentäisi asunnon omistamiseen liittyviä riskejä, poistaisi omituisen järjenvastaisen tavan rankaista yhtäjaksoisesta asumisesta, sekä tekisi laista yleisesti ottaen reilumman. 

Aiheeseen liittyviä tekstejä