Vuokralainen ahtaalla

Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen uusi ylijohtaja Juhana Vartiainen on nostattanut meteliä kommenteillaan. Paitsi kotihoidon kutsuminen "ihanaksi velttoiluksi", myös omistusasumisen suosimisesta puhuminen on nostattanut monia vihaisia kannanottoja (kts. Vatt-johtaja arvostelee omistusasumisen lellimistä). Jälkimmäisessä asiassa hänen kommenteissaan on kuitenkin perää.

Ulla Palomäki kritisoi HS:n mielipidepalstalla 11.5. voimakkaasti Vartiaisen kannanottoa omistusasumisen suosimisesta. Samaan hengenvetoon hän toteaa kuitenkin myös, että "Se, joka asuu vuokralla, heittää rahansa suoraan sanottuna kankkulan kaivoon." Palomäen kannanotosta huomaa, miten perusteellisesti omistusasumisen aate on porautunut suomalaiseen mielenlaatuun: vuokralla ei kannata asua, mutta omistusasumisen etuihin ei saa koskea. Vartiaisen tarkoitushan oli nimenomaan sanoa, että vuokralla asumisen ei tarvitsisi olla rahan heittämistä kankkulan kaivoon!

Tosiasiahan on se, että markkinahintaisen asuntonsa vuokraa omalla työllään maksava on Suomessa suurimman maksajan asemassa. Hän maksaa

• Omistusasujan korkojen verovähennykset.
• Vuokranantajan vuokratuloista maksettavat verot.
• Siivun toimeentulotukea saavien vuokrista, koska tuet nostavat vuokratasoa.

Omistusasumista ei veroteta asumistulon muodossa, vaan sitä päinvastoin tuetaan verovähennyksin. Vuokralla asumiselle sen sijaan on asetettu verorasite. Vaikka pitäisi nykykäytäntöä hyvänä, tämä olisi hyvä myöntää.

Allekirjoittanut on itse omistusasuja, ja puree tällä kirjoituksella siten oikeastaan itseään ruokkivaa kättä.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 10 - Kahden vuoden asumispakko

Asunto kuin kulissi? (Obidos, elokuu 2011)

Juttusarjan edellisissä osissa kuvattujen myyntihinnan rajoittamisen ja varainsiirtoveron lisäksi on myös kolmas potentiaalinen muuttamisen jarru. Se voi tietyin edellytyksin kasvaa rahassa mitattuna lähes yhtä suureksi kuin melko rajallista ihmisryhmää koskevat Hitas-järjestelmän myyntihinnan rajoitukset, minkä lisäksi se koskee varainsiirtoveron tavoin kaikkia omistusasujia. Edellämainituista poiketen tästä esteestä voi kuitenkin päästä kahdessa vuodessa eroon.

Asunnon myymisestä saatu myyntivoitto on lähtökohtaisesti pääomatuloveron alaista. Voitto muuttuu kuitenkin verottomaksi, kunhan yksi ehto täyttyy: omistajan on täytynyt asua asunnossa kaksi vuotta ja vieläpä yhtäjaksoisesti. Lyhyessä ajassa asunnon arvo harvemmin nousee kovin tuntuvasti ilman laajaa remontointia ja harvemmin tuota tiheämmin halutaankaan ehkä muuttaa, joten tästä ei monesti synny erityisen merkittävää ongelmaa. Poikkeuksia kuitenkin löytyy. Entä jos asunto on esimerkiksi omistettu jo pitkään, mutta syystä tai toisesta asumisehto ei ole missään vaiheessa täyttynytkään? Jos asunto halutaan myydä, omistaja haluaa todennäköisesti keinolla millä hyvänsä välttää myyntivoitosta maksettavat verot, sillä kyse voi hyvinkin olla kymmenistä tuhansista euroista.

Otetaan esimerkki. Pääkaupunkiseudulta on ostettu 10 vuotta sitten asunto 150 000 eurolla, mutta jo ensimmäisen asumisvuoden aikana tulee eteen muutto toiselle paikkakunnalle työn perässä. Asuntoa ei kuitenkaan tuolloin myyty vaan se laitettiin vuokralle. Elämä jatkui uudella paikkakunnalla 10 vuoden ajan, minkä jälkeen tarkoituksena olisi myydä asunto esim. suuremman asunnon rahoittamiseksi. Arvioitu asunnon myynnistä saatava summa on 250 000 euroa, mikä tarkoittaisi, että myyntivoittoa tulisi arviolta 100 000 euroa, mikä tarkoittaisi 30 000 euroa maksettavaa veroa.

Tuollainen summa on lähes kenelle tahansa hyvin merkittävä, joten asunnon myymistä miettivä väkisinkin miettii, voisiko verolta välttyä. Mikä siis eteen? Lähdetään siitä oletuksesta, että asuntojen hinta ei muutu kahden vuoden tarkastelujakson aikana. Päävaihtoehtoja veron välttämiselle on oikeastaan vain kaksi, oli lähtötilanne mikä hyvänsä:

1. Ilmeisin vaihtoehto on asuntoon muuttaminen kahdeksi vuodeksi tai asunnossa asumisen jatkaminen niin, että kaksi vuotta yhtäjaksoista asumista tulee täyteen. Mikäli lisätilalle olisi todella tarvetta esim. perheen lisäyksen johdosta, voi tällainen vaihtoehto tuntua väkinäiseltä ja hyvin epämielekkäältä. Se, että perhe asuu väkisin pienemmässä asunnossa kuin missä haluaisi ja mihin olisi taloudellisesti mahdollisuus, ei oikeastaan ole kenenkään etu.
2. Toinen vaihtoehto on pysyä asunnossa virallisesti kirjoilla, vaikka todellisuudessa asuisi toisaalla. Tämä puolestaan voi tapahtua kahdella tavalla:
   • A) Asuntoa pidetään tyhjillään. Tämä on yhteiskunnallisesti järjetöntä, mutta verotuslainsäädännön takia helposti kannattavaa. Vaikka asuntoa tulisi pitää tyhjillään koko kahden vuoden ajanjakson, korkoihin ja vastikkeisiin uppoava rahamäärä voi hyvinkin jäädä vain puoleen tuosta 30 000 €:n verosäästöstä, mikä tarkoittaisi 15 000 euron säästöä veroissa. Jos tyhjillään pitämiseen riittääkin aidon asumisen vuoksi lyhyempi aika tai osa ajasta käytetäänkin asunnon remontoimiseen tai asunnon myymisen aloittamiseen, säästö kasvaa lähemmäs tuota 30 000€:a.
   • B) Asunnossa asuu lisäksi joku todellisesti - joko läheinen ilmaiseksi tai joku maksua vastaan alivuokralaisena. Tällöin menettelyn hyöty voi kasvaa tuohon täyteen 30 000 €:oon.

Rajanveto vaihtoehtojen välillä ei ole sinänsä täysin yksiselitteistä: vaihtoehtojen 1 ja 2A välimaastoon voi esimerkiksi asettua tilanne, jossa asuntoa myyvä on muuttamassa yhteen tyttö- tai poikaystävän kanssa. Hän saattaa käytännössä jo elää toisen luona, vaikka tavarat ja "kirjat" ovat vielä myytävässä asunnossa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että laki voi kannustaa verkkaisuuteen muuttopuuhissa.

Joka tapauksessa vaihtoehdoista käy ilmi erikoinen ristiriita. Vaihtoehto 2B on asuntoresurssien järkevän hyödyntämisen kannalta selvästi paras vaihtoehto, mutta verottajaa se tuskin miellyttää. 2A on järjetön vaihtoehto, mutta luultavasti silti monesti käytetty ratkaisu varsinkin silloin, kun osa kahden vuoden ajanjaksosta on tullut jo luonnostaan täyteen. Verottajalle vaihtoehdossa 1 ei ole ongelmia, mutta perheelle se voi olla hyvinkin vastenmielinen. Verotuslainsäädäntö ohjaa siis siihen, että asuntokantaa ei käytetä niin tehokkaasti kuin olisi mahdollista. Onko tässä mieltä?

Kierteen kuvaus	Vältetään asunnon myyntivoitosta maksettava vero pitämällä asuntoa tyhjillään tai asumalla asunnossa vastentahtoisesti pidempään kuin todellisuudessa haluaisi.
Aukko	Lievä. Kyseessä ei lähtökohtaisesti ole aukko, sillä kyseessä on laissa määritelty mahdollisuus asunnon verottomaan myymiseen. Aukoksi voi kuitenkin nähdä sen, jos asunnossa ei todellisuudessa asutakaan, vaikka virallisesti olisikin verotussyistä asunnossa kirjoilla.
Mutka	Pahimmillaan todella merkittävä. Koti on elämän keskeisimpiä elementtejä. Jos verotus määrää sen sijainnin tai koon kahdeksi vuodeksi, saatetaan tehdä suuri uhraus järjestelmän takia. Sama koskee myös tyhjillään pidettävää asuntoa.
Merkitys yksilölle	Suuri. Rahallisesti kyse voi olla todella suurista summista. Yhtä lailla suuri merkitys voi olla sillä, jos verotuksen välttämiseksi asuu muualla kuin haluaa.
Merkitys yhteiskunnalle	Melko pieni - Kahden vuoden sääntö koskee hyvin monia jollain tasolla, mutta harvoja niin ratkaisevasti.
Korjattavuus	Puolihankala - Myyntivoiton täydelle verottomuudelle ei ole periaatteessa perusteita, sillä kaiken muun omaisuuden luovutusvoittoja verotetaan joka tapauksessa. Toisaalta voiton verottaminenkin on ongelmallista, jos se muodostaa esteen muuttamiselle. Oma ehdotukseni kompromissiratkaisuksi on sama kuin kierteeseen 9: puolella painotuksella jo ennen omaisuuden realisoimista perittävä arvonnousuvero.
Kokonaisälyttömyys	Melko pieni - kohtalainen. Harvoilla samaan asuntoon jäämisen tukaluus yhdistyy pahasti pakonomaiseen kahden vuoden asumiseen. Täysi verovapaus ilman ehtoja olisi tavallaan perusteeton kädenojennus kaikille omistusasunnoilla varallisuuttaan kartuttaneille, ja voiton verottaminen ilman poikkeuksia olisi yhtä lailla hyvin ongelmallista, joten tällaiselle kompromissiratkaisulle on perustelunsa. Oikeudenmukaisempaa olisi kuitenkin verottaa arvonnousua riippumatta siitä, satutaanko asuntoa myymään vai ei.

Kahden vuoden asumispakkosääntö on syntynyt kompromissina kahden keskenään ristiriitaisen tavoitteen välillä. Sen luominen on siten ymmärrettävää, vaikka se voikin aiheuttaa ongelmia. Mielestäni edellä mainitsemani arvonnousuvero olisi kuitenkin toimivampi ratkaisu, sillä se ei ohjaisi asumispäätöksiä epämielekkäällä tavalla missään tilanteissa.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Hitas-arvontojen palautusprosentti

Arvonnoissa palautusprosentilla kuvataan sitä, miten paljon arpalippujen hinnoista jaetaan takaisin arpojen ostajille. Jotta arpajais- tai uhkapelitoiminta kannattaisi sellaisenaan, tämän prosentin täytyy tietysti olla alle 100%. Muun muassa suomalaisten suosimassa lotossa tämä prosentti on lottoajan kannalta suorastaan surkea 39%. Lottoamisesta maksetusta 1 eurosta takaisin saa siis keskimäärin vaivaiset 39 senttiä. Voisiko Hitas-arvonnoillekin laskea palautusprosentin?

Oletusarvoinen voitto?

Hitas-arvontoihin osallistuminen on rahassa mitaten ilmaista, joten arvontojen järjestäjän näkökulmasta ei palautusprosentista voine puhua. Osallistujan näkökulmasta voi kuitenkin laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi siihen nähdyn vaivan. Vaivaksi voi katsoa ainakin sen, että tutkii vaihtoehtoja ja valitsee itselleen sopivimman kokoisen asunnon. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea sopivan pohjaratkaisun, mutta myös sopivan asuntokoon, kerroksen, ja asunnon ikkunanäkymän löytämistä. Jos ajatellaan, että tähän menee aikaa kaksi tuntia, keskituloisen ihmisen nettopalkka tuolta ajalta olisi noin 25 euroa. Tämä voidaan laskea arvontaan osallistumisen kustannukseksi.

Paljonko yksi Hitas-arpa sitten keskimäärin tuottaa hankkijalleen? Osa Hitas-yhtiöistä on käytännössä markkinahintaisia, joten vertailussa on syytä keskittyä halutuimpiin kohteisiin. 100 neliön asunnon voi näissä arvioida olevan pyöreästi 100 000 euroa alihintainen. Tällaiseen näyttää tulevan tyypillisesti noin 100 hakijaa, mikä tekee voiton todennäköisyydestä 1%:n. Tämä tarkoittaa hakijalle odotusarvoisesti 1000 euron voittoa. Palautusprosentiksi muodostuu 25 euron panoksella siis 4000%! Pienemmissä asunnoissa voitto on pienempi, mutta toisaalta niin taitaa olla hakijoitakin, jolloin palautusprosentti on samaa luokkaa.

Loton palautusprosentti pyörii 40%:n tuntumassa, kun taas kannattavimpien Hitas-arvontojen 4000%:ssa. Ero on 100-kertainen. Jos lottoat, älä siis unohda osallistua myös Hitas-arvontoihin. Se on huomattavasti kannattavampaa touhua.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Jos et voi voittaa heitä, liity heihin

Kuten sanonta kuuluu: "Jos et voi voittaa heihin, liity heihin". Sama pätee Hitas-järjestelmään. Niinpä täältäkin lähetettiin arpalippu vetämään Jätkäsaaressa sijaitseviin Helsingin Saukonkanava -nimisen yhtiön Hitas-asuntoihin. Tänään posti toi kotiin myös arvonnan tuloksen.

Vieläkö mahtuu mukaan?
(31.3.2012)

Kuinka arpajaisissa sitten kävi? No, sanottakoon aluksi, että asuntoja haki noin 1900 hakijaa (kts. Lähes kaksituhatta haki 86 uutta asuntoa ). Asuntoja oli kuitenkin tarjolla vain 85, sillä yksi asunnoista on Hitas-käytännön mukaisesti varattu Helsingin kaupungille. Tämä tarkoittaa keskimäärin noin 4,5%:n mahdollisuutta saada haluamansa asunto. Suosituissa asunnoissa todennäköisyys on tätäkin selvästi alhaisempi.

Kuten noista todennäköisyyksistä saattaa arvata, ei osunut arpaonni allekirjoittaneellakaan. Sijanumero ensisijaiseen toiveeseen oli muikea 80. Sijoitus tuskin oli viimeinen, joten hakijoita lienee ollut tähän tähän yhteen yksittäiseen asuntoon 100 kappaleen luokkaa, mikä laskee todennäköisyyden noin 1%:n tasolle. Lotossakin voittaa helpommin. Osallistuja sijanumerolla 1 saa kiittää onnestaan muita veronmaksajia.

Suuri enemmistö ei ilmeisesti edelleenkään tunne järjestelmää sen älyvapaudesta huolimatta, eikä pienen marginaalisen ryhmän järjestelmään kohdistama aktiivinen kritiikki (ks. esim. perustamani hyvin piskuinen Hitasia vastustava Facebook-ryhmä tai Akateemisen talousblogin kirjoitukset aiheesta) ole riittävää saamaan päättäjiä tekemään päätöksiä, jolla irrottauduttaisiin nykytilanteesta ja purettaisiin Hitas-järjestelmä tai vähintäänkin luovuttaisiin uudesta Hitas-tuotannosta. Niin kauan kuin järjestelmää kuitenkin ylläpidetään, aion yksinkertaisesti jatkaa houkutteleviin arvontoihin osallistumista.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 9 - Varainsiirtovero muuton esteenä

STOP! Ethän muuta uuteen asuntoon, toivoo valtio.

Muuttaminen voi tulla hyvin kalliiksi muistakin syistä kuin edellisessä osassa mainitun helsinkiläisen kierteen takia. Osa syistä on hyvin ymmärrettäviä, kuten esimerkiksi muuttopalvelun kustantaminen tai vanhojen, uuteen asuntoon sopimattomien kalusteiden korvaaminen uusilla. Muuttaminen voi olla myös työläs prosessi. Nämä tekijät koskevat niin vuokralla asuvia kuin omistusasujiakin, mutta ovat vielä melko pieniä hidasteita.

Käytännössä omistusasunnosta toiseen muuttavalla tulee useimmilla hyvin suureksi lisäkustannukseksi välittäjän palkkio, joka nielaisee yleensä 2-4% myytävän asunnon hinnasta eli joka tapauksessa tuhansia euroja. Tämän kuluerän voi pyrkiä välttämään myymällä asunnon itse. Monet eivät kuitenkaan ole valmiita ostamaan suoraan edellisiltä omistajilta, mikä tekee ikävä kyllä välittäjästä tarpeellisemman, kuin mitä se muuten olisi. Vallitsevat tottumukset voivat siis tällä tavalla tehdä muuttamisesta kalliimpaa kuin olisi periaatteessa tarpeen.

Kaikista muuton esteistä pirullisin on kuitenkin puhtaasti lainsäädännöllinen. Vaikka myisi itse asuntonsa, varainsiirtoverolta ei voi välttyä kuin ensiasunnon ostaja. Tällä hetkellä 250 000 euron kerrostaloasunnon ostamisesta joutuu pulittamaan veroa 4000 euroa, mutta ensi vuonna jo 5000 euroa. 250 000 euron omakotitalosta ostamisesta taas lähtee suoraan 10 000 euron verot. Vaikka omistusasuntojen välinen muuttaminen on kallista jo lainsäädännöstä riippumattomista syistä, valtiovalta haluaa siis tehdä siitä kalliimpaa verottamalla suoraan muuttamista.

Kierteen kuvaus	Painostetaan ihmisiä välttämään muuttamista verottamalla uuden asunnon ostamista rankalla kädellä. Tällä voi olla kahdenlaisia seurauksia: - Jätetään muuttamatta, vaikka esim. uusi työpaikka siihen houkuttelisi. - Hankitaan suoraan isompi ja kalliimpi asunto, kuin mitä sillä hetkellä tarvitsisi, jottei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa moneen kertaan.
Aukkoisuus	Ei ole. Veroa ei juuri voi kiertää muuten kuin välttämällä muuttamista. Ainoa aukonkaltainen tekijä on ollut jättää taloyhtiön velka maksamatta, jotta seuraava ostaja saisi asunnon pienemmällä varainsiirtoverolla, sillä varainsiirtoveroa on tähän asti maksettu vain kauppahinnasta. Tähän on kuitenkin tulossa ensi vuodesta lähtien muutos, kun veroa aletaan maksaa velattomasta hinnasta.
Mutkaisuus	Melko suuri. Painostus muuton välttelemiseen on suuri. Asunto sijainteineen taas määrittää kaiken arkisen elämän, työmatkan tai jopa työpaikan.
Merkitys yksilölle	Melko suuri. Tuhansiin euroihin ja varsinkin omakotitalojen kohdalla helposti 10 000 euroonkin nouseva rangaistus muuttamisesta tuntuu kovasti lähes kenen tahansa kukkarossa.
Merkitys yhteiskunnalle	Kohtalainen. Jos ihmiset asuvat verotuksen takia ahtaammin tai tilavammin kuin olisi muuten sopivaa, asuintila ei tule tehokkaasti käytetyksi. Jos joku vaihtoehtoja punnitessaan jättää tarttumatta uuteen työtilaisuuteen verotuksen takia, työtehokkuus voi kärsiä.
Korjattavuus	Helppo. Ei tarvitse kuin poistaa koko varainsiirtovero. Fiskaalisen merkityksen voi korvata esim. laskemalla nyt suunniteltua enemmän nykyistä oman asunnon velan korkojen verovähennystä (vaikka nollaan asti) tai verottamalla maltillisesti asunnon arvonnousua (esim. muutaman viikon takaisessa jutussa ehdottamallani tavalla), jolloin vero kohdistuisi edelleen asuntoihin, mutta muuttamisen sijasta asumiseen. Kolmantena vaihtoehtona on
Kokonaisälyttömyys	Suuri On järjetöntä kannustaa ihmisiä jämähtämään paikoilleen samaan asuntoon, kun esimerkiksi työn perässä muuttaminen houkuttaisi. Järjettömyyttä korostaa se, ettei veron purkamisessa tai varsinkaan asteittaisessa lieventämisessä olisi mitään ongelmia.

Varainsiirtoverosta tulisi luopua mielellään kokonaan, tai vähintäänkin sitä tulisi keventää. Nyt hallitus on kuitenkin päättänyt toimia päinvastoin korottaessaan asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin, sekä kiristämällä sen ehtoja siten, että vero maksetaan myyntihinnan sijasta velattomasta hinnasta (kts. Asuntokaupan verotusta kiristetään kahdella tapaa). Muutoksen jälkeen veroa maksetaan siis myös taloyhtiön velasta, minkä merkitys on varsinkin uutta asuntoa ostaessa todella suuri. Jos asunnon myyntihinta on 100 000 euroa ja velaton hinta 240 000 euroa, maksettavan veron määrä nousee veromuutoksen myötä tällaisessa tapauksessa tasan 200%!

Muuttaminen ei ole muutenkaan ilmaista, joten onko siitä mitään järkeä rangaista vielä verotuksessa monen kuukauden palkkaa vastaavalla summalla?

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 8 - Yhden asunnon loukku

Kannattaako täältä lähteä? (4.7.2011)

Mitä tekisit, jos asuntosi hinta vapailla markkinoilla olisi 500 000 euroa, mutta Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäismyyntihinta vain 350 000? Haluaisit muuttaa, mutta menettäisit asuntoa myydessäsi käytännössä 150 000 euroa. Ei kuulosta kovin kannattavalta.

Hitas-järjestelmä kannustaa markkinahinnoista jääneissä asunnoissa asuvia siihen, ettei asunnosta luovu missään olosuhteissa. Vaihtoehdoiksi jää asuntoon jämähtäminen tai asunnon vuokraaminen eteenpäin. Kumpikin näistä voi tuntua asunnon omistajasta vastenmieliseltä ratkaisulta. Ongelmaa voi pyrkiä kiertämään ja lievittämään hämärillä kalustekytkykaupoilla, jossa esim. sohvaryhmästä pyydetään 10 000 euron lisähintaa. Tällaiset menettelyt ovat kuitenkin järjestelmän sääntöjä vastaan, ja toimivat muutenkin vain rajallisesti.

Kierteen kuvaus	Uuteen asuntoon kaipaava jättää asuntonsa myymättä, koska asunnosta saatava Hitas-järjestelmän määrittämä enimmäishinta on selvästi alle markkinahintojen. Lopputuloksena jäädään joko vastentahtoisesti nykyiseen asuntoon tai jätetään se vuokralle.
Aukkoisuus	Kohtalainen. Järjestelmän sääntöjä voi yrittää kiertää esim. liittämällä kauppaan ylihintaisen sääntelemättömänhintaisen autotallin tai kalliin kalusteryhmän.
Mutkaisuus	Suuri. Painostus asunnon myymättä jättämiseen voi olla pahimmillaan todella vahva.
Merkitys yksilölle	Suuri. Sillä on hyvin suuri merkitys, jos ihminen joutuu järjestelmän sääntöjen sanelemana jumiutumaan yhteen ja samaan asuntoon. Asuntosijoittamiseen kaikki eivät halua ryhtyä, ja yli 100 000 euron menetys olisi yksinkertaisesti aivan liikaa.
Merkitys yhteiskunnalle	Kohtalainen. Suuri osa Hitas-asunnoista ei ehkä ole jäänyt kovin merkittävästi markkinahintojen alapuolelle, mutta kalleimmilla alueilla asunnot eivät yksinkertaisesti vaihda omistajaa. Kukaan ei pääse muuttamaan näihin asuntoihin sisään, eikä niistä pois - ellei asuntoja sitten vuokrata.
Korjattavuus	Puolihankala. Toisin kuin edellisen Hitas-järjestelmää koskevan kierteen kohdalla (kts. Asunto sieltä, missä arpaonni), tämän kierteen korjaamiseen ei riitä pelkkä uuden Hitas-tuotannon lakkauttaminen. Tarvitaan myös oikeudenmukainen tapa luopua hintasääntelystä jo olemassa olevissa Hitas-yhtiöissä. Käytännössä tämän täytyisi tarkoittaa kalleimmilla alueilla sääntelystä luopumisen yhteydessä tehtäviä hyvin mittavia tonttivuokran korotuksia, mitä kyseisten yhtiöiden osakkaat tietysti vastustavat.
Kokonaisälyttömyys	Suuri On järjetöntä estää kysyntää ja tarjontaa kohtaamasta tällä tavoin. Joku voi olla valmis maksamaan asunnosta 500 000 ja toinen voisi olla valmis myymään 450 000 €, mutta kauppaa ei synny, jos maksimihinta on 400 000 €. Ihmiset pakotetaan jämähtämään paikalleen, jolloin lopputuloksena on ei kahden, vaan yhden asunnon loukku. Se ei ole kenenkään etu!

Jaoin tässä ja tämän juttusarjan edellisessä osassa moneen otteeseen kritisoimani Hitas-järjestelmän kierteenomaiset ongelmat kahteen osaan: siihen, kun tullaan järjestelmään sisään ja siihen kun halutaan järjestelmästä ulos. Järjestelmään sisään tultaessa voidaan päätyä omiin mieltymyksiin heikosti osuvalle alueelle, ja toisaalta järjestelmä on tehnyt siitä ulospääsemisestä joidenkin kohdalla ylitsepääsemättömän kallista. Molemmat ovat ongelmina merkittäviä, mutta näistä jälkimmäisen ratkaisu on hankalampaa. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö siihen tulisi pyrkiä. Koko Hitas-järjestelmästä tulisi ajan mittaan luopua.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Arvonnousuverosta korvaaja varainsiirtoverolle

Hallitus on päättänyt nostaa asunnoista maksettavaa varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin. Mielestäni varainsiirtoverosta pitäisi päinvastoin luopua - ja samaa mieltä ollaan myös Elinkeinoelämän tutkimuslaitoksessa. Se on valtion kokonaisbudjettia ajatellen melko pieni osuus, joka olisi hyvin korvattavissa.

Mietitäänpä henkilöä, joka muuttaa elämäntilanteiden muuttuessa moneen otteeseen 10 vuoden aikana. Hän haluaa kuitenkin asua itse omistetussa asunnossa, joten hän on joka muuton yhteydessä maksanut kiinteistövälittäjän kalliit palkkiot. Onko hän muuttamisellaan aiheuttanut ympäristölleen sellaista haittaa, että häntä pitää lisäksi rangaista toistuvilla varainsiirtoveroilla? Onko hän saanut muuttamisestaan sellaista tuottoa, johon verottajan olisi oikeudenmukaista puuttua? Ei mielestäni.

Samaan aikaan joku toinen 10 vuotta samassa asunnossa asunut on voinut nauttia todella merkittävästä asunnon arvonnoususta. Puuttuuko verottaja tähän? Ei puutu. Muuttamisesta siis rangaistaan verolla, mutta oma asunto on sijoituskohteena poikkeuksellisesti sellainen, ettei sen arvonnousua veroteta missään vaiheessa, kunhan asunnossa on asunut yli kaksi vuotta.

Toisin kuin asunnon arvonnousun verottamiselle, varainsiirtoverolle on vaikea nähdä mitään perusteluja sen fiskaalista merkitystä lukuunottamatta. Oman asunnon myyntivoiton verottamisessa on tietysti se ongelma, että pitkän ajan jälkeen myynnistä voisi tulla niin suuret veroseuraamukset, että siitä tulisi paljon varainsiirtoveroakin suurempi muuton este. Mielestäni on silti löydettävissä malli, joka tekee verotuksesta nykyistä oikeudenmukaisempaa ilman, että synnytetään kenellekään järjettömän suurta kynnystä vaihtaa asuntoa.

Arvonnousuveron periaate

Ehdotan harkittavaksi seuraavankaltaista mallia:

• Poistetaan varainsiirtovero.
• Asetetaan oman asunnon arvonnousu 50-prosenttisesti veronalaiseksi. Tämä vero peritään seuraavasti:
  • Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
  • Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Arvonnoususta puolet on verovapaata, mutta lopusta suoritetaan pääomaveron suuruinen arvonnousuvero.
  • Perittävästä verosta vähennetään aiempina vuosina samasta asunnosta peritty arvonnousuvero. Mikäli tilastohinnat kyseisellä alueella laskevat, suoritetaan aiempina vuosina peritystä arvonnousuverosta veronpalautus.
  • Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero.

Otetaan vielä selvyyden vuoksi todellisiin tilastoihin pohjautuva esimerkki. Matti Meikäläinen osti vuoden 2006 1. neljänneksellä pääkaupunkiseudulta yksiön, josta hän maksoi 100 000 euroa. Alla on taulukkoon laskettuna seuraavien vuosien viimeisten vuosineljänneksien tilastollinen asunnon hinta, arvonnousuveroa varten laskettu verotuksellinen hinta, sekä kyseisenä vuonna maksettava vero (käyttäen nykyistä 30 prosentin suuruista pääomaveroa).

Verovuosi	Tilastollinen hinta	Verotuksellinen hinta	Maksettava vero
2006	106040 €	90130 €	0 €
2007	113760 €	96690 €	0 €
2008	111520€	94790 €	0€
2009	129650€	110200€	1530€
2010	136050€	115640€	816€
2011	142510€	121140 €	825€
		YHTEENSÄ:	3171€

Tilastokeskuksen tietojen perusteella vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä asunnon hinta olisi noin 111500 euroa. Kun tästä vähennetään 15%, saadaan 94800 euroa, joten ei synny vielä verotettavaksi katsottavaa arvonnousua. Vuoden 2009 verotuksessa syntyy kuitenkin jo 10200 euroa verotettavaa arvonnousua, josta maksetaan mallin mukaan 1530 euroa veroa. Yhteensä yksiölle näiden vajaan 6 vuoden aikana tulleesta tilastollisesta 42 500 euron arvonnoususta tulisi 3171 euroa maksettavaa veroa.

Oletetaan, että kyseinen Matti Meikäläinen olisi käyttänyt remonttikuluihin 3000 € ja päättäisi myydä asuntonsa vuonna 2012. Välittäjä vie kauppahinnasta 4000 €. Katsotaan kaksi vaihtoehtoista skenaariota:

• Mikäli hän saisikin asunnosta tilastollisista odotuksista poiketen vain 120 000 €,tulisi lopulliseksi myyntivoitoksi remonttikulujen ja välityspalkkion jälkeen vain 13 000 €. Häneltä olisi tällöin peritty liikaa arvonnousuveroa, jolloin hän saisi asunnon myynnin yhteydessä 1220 € veronpalautuksia.
• Mikäli hän saisi asunnosta tilastollisten odotusten mukaisesti esimerkiksi 143 000 €, jäisi lopulliseksi myyntivoitoksi kulujen jälkeen 36 000 €. Kun huomioidaan aiemmin maksetut arvonnousuverot, jäisi myyntivoitosta maksettavaksi vielä 2230 € veroa.

Mallissa on useita etuja. Se on oikeudenmukainen, koska se asettaa asuntojen arvonnousun tuottaman tulon muiden tulonlähteiden tapaan veronalaiseksi. Toisekseen tällöin ei synny painetta pyrkiä maksimoimaan ensiasunnon varainsiirtovapauden luomaa erityisasemaa. Lisäksi se laskee useimmissa tapauksissa kynnystä muuttamiseen. Tilastoihin nähden heikosti pärjänneestä asunnosta ei välttämättä tulisi lainkaan lisäveroja maksettavaksi. Yllä olevan esimerkin selvästi voitollisestakin myynnistä realisoituva 2230 euron vero on piirun verran alempi kuin kyseisestä 143000 euron kauppasummasta nykyisellä varainsiirtoverolla maksettavaksi tuleva 2290 euroa. Kahden prosentin suuruisella varainsiirtoverolla summa olisi jo 2860 euroa, mikä tekee erosta suuremman. Yleensä on myös tapana ostaa isompi ja samalla kalliimpi asunto, joten realistisempi summa tuota 2230 euroa vastaavalle samassa yhteydessä maksettavalle varainsiirtoverolle olisi oikeastaan pikemminkin 4000 euroa, mikä lankeaisi maksettavaksi 200 000 euron asunnon ostamisesta. Muutaman vuoden tähtäimellä muuttamisen rangaistavuus laskisi nykyisestä vielä tätäkin selvemmin, sillä muuton jälkeen välttyisi arvonnousuveron maksulta luultavasti ainakin muutaman vuoden ajan.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 7 - Asunto sieltä, missä arpaonni

Ensiasunnon erityisetujen (ks. Järjestelmän kierteet 5 - Ensiasunto) lisäksi on muitakin tekijöitä, jotka voivat saada ihmisen tekemään asunnon hankinnassaan päätöksiä, jotka eivät todellisuudessa vastaa parhaiten omia tarpeita. Yksi tällainen tekijä on käytäntö jakaa uusia Hitas-asuntoja arvontamenettelyllä.

Minne vie arpa?
(Kuvassa muutamia uusia Hitas-yhtiöitä viimeisen 6 vuoden ajalta)

Oletetaan, että asunnon ostoaikeissa olevalla on harkittavana alueet A, B ja C. Alue A on kallein ja mieluisin, B toiseksi kallein ja C halvin mutta kuitenkin osittain jopa mieluisampi kuin B. Hintalaatusuhteeltaan alueen C tavalliset asunnot osuvat parhaiten ostoa suunnittelevan tarpeisiin. Alueille A ja B olisi tarjolla tavallisten asunto-osakeyhtiöiden lisäksi myös uutta Hitas-tuotantoa, mikä nostaa alueen A Hitas-asunnot kaikista houkuttelevimmiksi.

Ostaja päättää osallistua sekä alueen A että B Hitas-arvontoihin. Ensisijainen toive asunnosta alueella A ei arpajaisissa toteudu, mutta alueelta B tarjoutuu asunto. Vaikka alueen C hintalaatusuhde olisi yleisesti ottaen ostajalle henk.koht. mieluisampi, Hitas-asunnon edullisuus vie lyhyen harkinnan jälkeen voiton. Ostaja päätyy siis asumaan alueelle B, vaikka C olisi ollut hänelle periaatteessa sopivampi. Samalla joku toinen ostaja voi tarjonnan vähäisyyden takia päätyä alueelle C, vaikka B olisi puolestaan ollut hänelle sopivampi. Arpajaisten synnyttämästä teennäisestä ulkoisesta tekijästä johtuen ihmisten asuinalueet voivat siis valikoitua kokonaisuutta ajatellen epämielekkäällä tavalla.

Kierteen kuvaus	Ei hankita asuntoa sieltä, missä yleisesti ottaen hinta-laatu-sijainti-suhde kohtaa oman varallisuuden ja mieltymykset parhaimmalla tavalla, vaan sieltä, missä sattuu arpaonni osumaan Hitas-asunnon hankinnassa.
Aukkoisuus	Ei ole.
Mutkaisuus	Merkittävä. Mutka on merkittävä, jos arpajaisten vuoksi viivästyttää asunnon ostamista tai muuttaa alueelle, joka yleisesti ottaen ei olisi itselle se sopivin.
Merkitys yksilölle	Melko suuri. Kodin sijainti ja muut ominaisuudet ovat merkittävä osa elämää.
Merkitys yhteiskunnalle	Pieni. Yhteiskunnallisella tasolla asuinpäätöksiin vaikuttaminen tällä tavalla koskee vain rajallista ihmisryhmää.
Korjattavuus	Helppo - Lopetetaan uusi Hitas-tuotanto.
Kokonaisälyttömyys	Melko suuri Tuntuu hölmöltä ohjata asunnon ostokäyttäytymistä tällä tapaa. Sijoitusasuntonahan sijainnilla ei ole samanlaista merkitystä, joten ongelma koskee nimenomaan Hitasin ns. "varsinaista tarkoitusta" eli omaa kotia, jonka sijainnin arpajaiset voivat tällä tavoin osittain määrätä. Tämä ei välttämättä ole Hitasin suurimpia ongelmia, mutta toisaalta myös helpommin ratkaistavissa kuin osa muista ongelmista.

Hitas-järjestelmässä on monia ongelmia, joista ei voi päästä eroon muuten kuin luopumalla järjestelmästä kokonaan. Olemassaolevan sääntelyn purkaminen ei ole ongelmatonta, mutta tästä kierteestä eli arpajaisvetoisesta asunnon ostamiskäytännöstä luopuminen ei onneksi sitä vaadikaan. Riittää kun lopetetaan uusien Hitas-kohteiden rakentaminen.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Järjestelmän kierteet 6 - Asuntojen 75 neliön keskikokovaatimus

Saako täällä asua yksin? (8.12.2010)

On monta syytä sille, miksi isommassa taloudessa on edullisempaa asua. Tiettyjä perustarpeita kuten kylpyhuonetta, keittiötä tai kodin elektroniikkaa ei ensinnäkään tarvitse kertoa asukkaiden lukumäärällä, sillä samaa wc:tä ja televisiota voi käyttää useampikin. Tilankäyttö on muutenkin tehokkaampaa useamman ihmisen taloudessa. Sama tehokkuus voi päteä myös muun muassa elintarvikkeiden suhteen - jos ei muuten, niin ainakin K-Plussa- ja S-Etu-järjestelmien suuria talouksia suosivan luonteen vuoksi.

Pieniä talouksia rasittaa kuitenkin ehkä eniten se, että pienet asunnot ovat suhteessa kalliimpia verrattuna isoihin asuntoihin. Yksiöiden neliöhinnat ovat huomattavasti isompia asuntoja korkeammat. Vuoden 2011 viimeisellä neljänneksellä pääkaupunkiseudulla yksiöiden neliöhinta oli n. 25% kaksioita korkeampi, ja muuallakin Suomessa n. 13% kaksioita korkeampi. Pienten asuntojen suhteelliselle kalleudelle voi hakea syitä esim. niiden suosiosta sijoitusasuntoina, sinkkutalouksien lukumäärän kasvusta tai siitä, miten ne kuitenkin täyttävät kokonaisuudessaan halvemmalla tietyt perustarpeet ilman, että tarvitsee varata yhtä paljon rahaa taloyhtiön yhteisten remonttien hoitamiseen. Hintoihin vaikuttaa tietysti kuitenkin myös tarjonta. Tarjontaan taas vaikuttaa myös harjoitettu asuntopolitiikka, joka on viime aikoina voinut omalta osaltaan kasvattaa pienten asuntojen suhteellista kalleutta.

Helsingissä on ollut vuosia käytössä sääntö, jonka mukaan rakennettavien asuntojen tulee olla keskimäärin vähintään 75 neliömetrin kokoisia. Tämä tarkoittaa sitä, etteivät rakennuttajat ole voineet vastata vallitsevaan kysyntään optimaalisella tavalla. Pienille asunnoille on paljon kysyntää Helsingissä, mutta jotta niitä on voinut rakentaa, on täytynyt vastaavasti rakentaa huomattavan suuria asuntoja, jotta keskikokovaatimus tulisi täytettyä. Tällainen keinotekoinen rajoitus aiheuttaa sen, että pienien asuntojen hinta nousee entisestään, mikä tarkoittaa tiukempaa taloustilannetta yksin eläville. Yksin eläminen on muutenkin kalliimpaa, joten onko tällaisille kiintiöille perusteita?

Kierteen kuvaus	Aiemmista kierteistä poiketen tämä kierre ei kohdistu yksilöön vaan yritystoimintaan. Rakennuttajien on tarvinnut rakentaa suurempia asuntoja kuin mitä markkinoilla vallitseva kysyntä olisi vastannut, jotta asunnoille asetettu 75 neliömetrin keskikokovaatimus ylittyisi. Tämä taas on edistänyt pienten asuntojen kallistumista niiden tarjonnan vähenemisen myötä.
Aukkoisuus	Ei ole. Sitä, että voi rakentaa muutamia ylisuuria asuntoja pienten asuntojen rakentamisen mahdollistamiseksi, ei ole syytä katsoa varsinaiseksi säännön kiertämistä.
Mutkaisuus	Merkittävä. Rakennuttajat eivät voi vastata suoraan vallitsevaan kysyntään, vaan joutuvat tekemään erikoisiakin kompromissiratkaisuja.
Merkitys yksilölle	Melko suuri. Yksiötä kaipaavalle asumisen kustannukset voisivat nousta varsin merkittävästi varsinkin jos tämänkaltaista politiikkaa jatkettaisiin pitkään.
Merkitys yhteiskunnalle	Suuri - Asuntopolitiikalla vaikutetaan hyvin pitkälle tulevaisuuteen. Käytännössä nyt rakennettavat asunnot ovat todennäköisesti käytössä edelleen vielä 2100-luvullakin.
Korjattavuus	Helppo - Säännöstä on helppo luopua, ja tietääkseni tässä tapauksessa niin on äskettäin tehtykin.
Kokonaisälyttömyys	??? Olisi sinänsä helppo todeta, että on typerää pakottaa rakennuttajat rakentamaan isompia asuntoja kuin mitä asuntojen ostajat ovat keskimäärin halukkaita ostamaan. Lyhyellä tähtäimellä älyttömyys onkin melko ilmeistä. Kuten todettu, asuntorakentamisen vaikutukset ulottuvat kuitenkin hyvin pitkälle. Sinkkutalouksien määrä on ollut kasvussa, mikä tarkoittaa sitä, että pienille asunnoille on enemmän kysyntää. Toisaalta keskimääräinen asumistila on ollut myös jatkuvassa kasvussa, ja uskon tämän kehityksen jatkuvan Suomessa pidempään kuin yksin elävien määrän kasvamisen. Jos 50 vuoden päästä eletään leveämmin, voi siis periaatteessa olla perusteltua pakottaa rakennuttajat rakentamaan nykyistä kysyntää suurempia asuntoja, jos näin vastataan paremmin tulevaisuuden kysyntään.

Uudisrakentamisen yhteiskunnallinen ohjaus on yksi kauaskantoisimpia yhteiskunnallisia päätöksiä, sillä asunnot tulevat käytännössä olemaan käytössä ihmisikää pidemmän ajan. Niin ollen kysymys asuntotuotannon sääntelystä on merkittävä. Vaikka 75 neliötä tuntuu korkealta rajalta, itselläni ei ole kuitenkaan selkeää mielipidettä siitä, onko tämänsuuruinen neliökiintiö ollut pahasta vai ei. Kun kiintiöistä on ilmeisesti kuitenkin äskettäin luovuttu, tyydyn vain toteamaan, että uskon sen olleen hyvä päätös.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>

Perustulo on tulevaisuutta

Perustulon ajatus on kaunis:

• Kaikille taataan tasavertainen peruselintaso.
• Byrokratian väheneminen on positiivinen niin valtion kuin tukea hakevien kannalta.
• Poistetaan kannustinloukut

Nämä tekijät tekevät perustulosta tavoittelemisen ja keskustelemisen arvoisen, mutta en usko ajan olevan vielä sille kypsä. Syitä on ainakin kolme.

1. Rahan riittävyys

Raha ei riitä siihen, että kaikille tarjottaisiin niin suuri perustoimeentulo, etteikö kuitenkin tarvittaisi myös tarveharkintaista lisätukea sitä tarvitseville. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka byrokratia vähenisikin, toimeentulotuen byrokratiasta ei toistaiseksi pääsisi kuitenkaan kokonaan eroon. Hyöty byrokratiamielessä olisi siis rajallinen.


2. Työn kannustavuus nousisi kyllä joillakin, mutta toisilla se laskisi

Joillakin perustulo takuulla laskisi työn kannustavuutta. Jos tyytyy vähään, perustulo voi riittää siinä määrin, ettei halua ryhtyä "paskaduuniin", vaikka se taloudellisesti olisikin kannattavaa. Kun ei enää olisi tarvetta taistella sosiaaliviranomaistenkaan kanssa, syntyisi jossain määrin nykyisestä poikkeava syrjäytyneiden porukka. Tilannetta korostaa se, jos on syystä tai toisesta hyvin edullinen, esimerkiksi vanhempien tarjoama majoitus. Oman ryhmänsä voivat muodostaa ihmiset, jotka ovat jo saaneet asuntonsa maksettua, ja haluavat irtaantua työelämästä. Jos lisäksi on esimerkiksi jonkinmoinen sijoitusasunto hankittuna, vuokratulot ja perustulo voivat yhdessä riittää jo ihan mukavaankin peruselämiseen, missä ainoa täysin kiinteä kulu on pieni asunnosta maksettava taloyhtiön vastike.

On tietysti myös totta, että nykyjärjestelmään sisältyy pahoja kannustinloukkuja pienten pätkätöiden ja toimeentulotuen välillä liikkuessa, kun tehty työ ei käytännössä juuri paranna käteen jäävän rahan määrää. Näihin perustulo kieltämättä auttaisi, kuten saattaisi auttaa myös aloittelevien yrittäjien arkeen, mutta eikö toimeentulotukijärjestelmää voisi kehittää perustuloa pienemmilläkin muutoksilla niin, että pahimmista kannustinloukuista päästäisiin eroon? Tätä kautta yhteiskuntaa voisi rakentaa kypsemmäksi myös perustulomallia varten.


3. Ulkomailla elävät loiset

Omaksi ongelmaksi voisi ainakin nykyisellään muodostua ihmiset, jotka veisivät perustulonsa ulkomaille. Monissa köyhemmissä maissa jo 500 euron kuukausituloilla voisi elää jo suhteellisen leveääkin elämää, varsinkin jos osaa useimpien suomalaisten tapaan arvostaa lämpimämpiä elinolosuhteita. Paitsi että tämä tuntuisi varmasti monille houkuttelevalta vaihtoehdolta, tällainen olisi suomalaisten verovarojen syytämistä suoraan ulkomaille.

Tällainen järjestelmän hyväksikäyttö tulisi tehdä käytännössä mahdottomaksi. Periaatteessa järjestelmän voisi rakentaa esimerkiksi niin, että perustuloa saisi vain Suomessa vietetystä ajasta päivän tarkkuudella, jolloin mallia voisi tulkita tavallaan matkailuverona. Mutta olisiko tämänkaltaiselle valvonnalle poliittisia tai juridisia mahdollisuuksia? Tulkittaisiinko tällainen kansainvälisessä ympäristössä protektionismiksi tai kansallisella tasolla vapaan liikkuvuuden rajoittamiseksi? Ja tuskinpa käytännön toteutuskaan kovin ongelmatonta olisi.



----------



Uskon, että maassamme otetaan vielä jokin päivä jonkinlainen perustuloon verrattava malli käyttöön. Se vaatii kuitenkin mielestäni lähes aukotonta ratkaisua yllämainittuun kohtaan 3 sekä siinä määrin vauraampaa tai työelämän osalta dynaamisemmin järjestäytynyttä yhteiskuntaa, että kohdista 1 ja 2 saadaan isompi nettohyöty irti. Perustulo on tulevaisuutta, mutta ei nähdäkseni tätä päivää. En usko maan olevan siihen vielä valmis.

Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>