
perjantai 23. huhtikuuta 2010
Expo 2010 ja kiinalainen tulevaisuus
maanantai 19. huhtikuuta 2010
Asumisoikeusasunnot eivät ole omistusasuntoja
1. Asunto omaksi?
Asumisoikeusjärjestelmää torpparilaitokseen verrannut kolmikko ehdotti, että vastikkeen tulisi pienentyä ajan myötä, ja että asunto pitäisi olla lunastettavissa omaksi jossain vaiheessa. Jos näin olisi, miten tämä poikkeaisi omistusasumisesta? Tämä kuulostaa pahasti siltä, että halutaan ostaa oma asunto ja saavuttaa sen tarjoamat hyödyt ilman omistusasunnon ostamiseen liittyviä riskejä ja joustamattomuutta. Toisin sanoen riski sosialisoitaisiin ja mahdollinen hyöty kerättäisiin itselle. Jos ASO-asuminen tuntuu huonolta, miksei ASO-asuja sitten säästä riittävää summaa, ja osta sitten omaa asuntoa?2. Vastikkeiden suhde vuokriin
Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n puheenjohtaja Eric Hällström puolestaan antoi ymmärtää, että on väärin, että vastike nousee sillä perusteella, että ympäristön vuokrat nousevat. Onko se väärin? Asumisoikeusasunnosta maksettavaa asumisoikeusmaksua, joka on tyypillisesti 15% asunnon hankintahinnasta, voidaan tavallaan pitää 15%:n osuutena asunnosta. Tämä taas tarkoittaa sitä, että loppu 85% on vuokrasuhteeseen verrattavissa. Mielestäni on siksi selvää, että vastike nousee, mikäli vuokrat alueella yleisesti ottaen nousevat. Itse asiassa laskennallisesti 15%:n omistusosuudella on perusteltavissa vain noin 10-12% yleistä vuokratasoa alhaisempi käyttövastike. Kuitenkin ASO-asunnoissa vastikkeet lienevät yleisesti ottaen tätä alhaisempia (kommentoikaa hintatasoa paremmin tuntevat, jos näin ei ole).Paitsi että vastikkeiden suhteuttaminen vuokratasoon on loogista, se myös estää Hitas-järjestelmästä tuttujen haitallisten lieveilmiöiden leviämisen myös ASO-järjestelmään. Olettaen, että vuokrataso nousisi alueella kaksinkertaiseksi, mutta ASO-asuntojen vastiketaso jäisi selvästi yleisestä vuokrakehityksestä, syntyisi Hitasista tuttu pattitilanne, jossa asumisoikeutta ei missään tapauksessa kannattaisi myydä pois, sillä asunnosta saatava vuokratulo ylittäisi kaikilla mittapuilla käyttövastikkeen ja sidotun pääoman kustannuksen. Tällöin ASO-asunnoista pois muuttamaan haluaville iskee halu tulla ikuisiksi täyteen markkinahintaan vuokraaviksi vuokranantajiksi, mikä taas vesittäisi ASO-asumisen varsinaisen tarkoituksen. Toki ASO-asuntojen vuokraamista pyritään yleisesti ottaen rajoittamaan ainakin jossain määrin, mutta miksi varta vasten luoda sääntöjä, jotka pakottaisivat luomaan ja vahvistamaan muita hallittavia ja lisäbyrokratiaa vaativia sääntöjä, varsinkaan kun Hitasista saatujen opetusten myötä on selvää, että valvontaa on hyvin vaikea saada edes toimimaan. Ja vaikka vuokran perimiseen saataisiinkin luotua käytännössäkin toimiva rajoitus, laskevat vastikkeet voisivat joka tapauksessa luoda valtavan paikalleen jäämiseen houkuttelevan kannustinloukun, koska vuokratuloon verrattava asumistulo olisi yhtä lailla täysin suhteeton verrattuna asuntoon sidottuun 15%:n osuuteen.
Asuntomarkkinoille ei kaivata toista mätäpaisetta
Nykyisellään ASO-järjestelmä on varteenotettava vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimaastoon asettuva vaihtoehto muun muassa niille, jotka vielä säästävät oman asunnon hankintaa varten. Järjestelmässä saattaa olla vielä kehitettävää, mutta HS:n mielipidekirjoituksissa mainitut edelläkuvatut asiat eivät tällaisia epäkohtia ole. Asumisoikeusasuminen ei ole omistusasumista, vaan lähempänä vuokralaisuutta, ja sellaisena se myös tulee pitää. Mikäli järjestelmää lähdettäisiin kehittämään liian pitkälle edelläkuvattujen mielipidekirjoitusten suuntaan, olisi vaarana, että toistaiseksi vielä toimivasta ja nykyiselläänkin kysytystä ASO-järjestelmästä kasvaisi Hitas-järjestelmän kaltainen etujärjestelmä ja yhteiskunnallinen mätäpaise.Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
tiistai 13. huhtikuuta 2010
Hitas-järjestelmästä luovuttava!
"Jonossa tienaa tonnin tunnissa"
- Pimeät hitas-järjestelmään nähden ylihintaiset kaupat (esimerkkiuutinen)
- Järjestelmän väärinkäyttö keräämällä sijoitukseen nähden suhteettoman suuria vuokratuloja (esimerkkiuutinen)
- Asuntomarkkinoiden jumiutuminen (esimerkkiuutinen)
- Turha byrokratia ja toimimaton hinnoittelu (esimerkkiuutinen)
Ensimmäinen askel hitasin lopettamisessa olisi helppo: ei tehdä enää uusia hitas-asuntoja! Toinen askel hitas-järjestelmästä luopumisessa on hankalampi, mutta ei millään tapaa ylitsepääsemätön. Yksi vaihtoehto on se, että hitas-asuntojen (kuten esim. oheisessa kuvassa näkyvän Ruoholahden alueen markkinahintoihin verrattuna ilmeisesti puolihintaisten hitas-asuntojen) tonttien vuokraa nostetaan niin paljon nykyistä suuremmiksi, että niiden hintaetu suhteessa muihin asuntoihin häviää, jolloin asunnot voidaan vapauttaa hintasäätelystä. Toinen vaihtoehto on se, että hitas-asuntojen myynti pakotetaan julkiseksi ja asunnonvälittäjän kautta tapahtuvaksi siten, että asunnon uusi ostaja maksaa asunnosta markkinahinnan, mutta myyjä saa vain hitas-käytännön mukaisesti määritellyn indekseillä korotetun hinnan, ja näiden väliin jäävä erotus tilitetään kunnalle eli veronmaksajille. Muitakin keinoja varmasti löytyy. Paras ratkaisu olisi mahdollisimman oikeudenmukainen tasapaino tuoreiden ja vanhojen hitas-omistajien sekä muiden veronmaksajien välillä.Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
keskiviikko 24. maaliskuuta 2010
Ulkomaalaismummon hinta
Inhimilliset tekijät |
Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
tiistai 9. maaliskuuta 2010
Wincapita Oy - miten varjella ihmisiä ponzilta?
Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
lauantai 6. maaliskuuta 2010
Suomalaisen maidon puolesta?
Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
torstai 4. maaliskuuta 2010
Vero rahan menettämisestä
Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
perjantai 5. helmikuuta 2010
Asuntolainan verovähennysoikeus kiistakapulana
1. Onko asuntolainan verovähennyksestä ylipäätään perusteltua luopua?
Miten oman asunnon omistamiseen pitäisi sitten sen monitulkintaisen luonteen vuoksi suhtautua verotuksellisesta näkökulmasta? Selkeä vertauskohta löytyy sijoitusasunnoista. Niistä saatavasta vuokratulosta voi vähentää sijoitusasunnon hankkimiseen käytettyyn lainaan kohdistuvat korot, ja sama koskee myös muita pääomatuloja. Tässä kohtaa monilla tuntuu tapahtuvan kuitenkin vertailumielessä ajatusvirhe, sillä tuo vähennys kohdistuu tuloihin, jotka eivät nykyisellä lainsäädännöllä koske omistusasujaa lainkaan.Omassa asunnossa asuminen ei ole samanlaista sijoitustoimintaa kuin sijoitusasunnon vuokraaminen. Siinä missä sijoitusasunnon korkojen ja vastikkeen jälkeen käteen jäävästä vuokratulosta maksetaan veroa, ei omassa asunnossa asumisella säästetyistä vuokramenoista joudu maksamaan veroa - eikä siten ole sijoitusasuntojen vuokratuloa vastaavaa tuloa, jonka verotuksesta korot voisi vähentää. Kyllähän jotkut ovat väläytelleet ajatusta laskennallisen asumistulon verotuksesta, mikä johtaisi sijoitusasunnon ja omassa asunnossa asumisen yhtäläiseen verokohteluun. Asumistulon verotus on kuitenkin paitsi hankalammin hahmotettava asia, myös byrokraattisesti lähes mahdotonta.
Sijoitusasumista ja omistusasumista ei siis voi käytännössä kohdella täysin yhdenmukaisesti - koska tuskin vuokratuloista verottomiakaan on tarkoitus tehdä. Nykyisellä lainsäädännöllä oma asunto on verotuksellisessa etuasemassa sijoitusasuntoon nähden, mutta eikö se ole parempikin niin päin? Omistusasumiseen kannustaminen on perusteltua ainakin siitä johtuen, että omasta asunnosta halutaan yleisesti ottaen pitää parempaa huolta, mikä on pitkällä tähtäimellä koko kansakunnan etu. Lisäksi on huomattava, että suurimpiin lainoihin verovähennyskelpoisuus ei edes täysimääräisesti ylety, mistä johtuen rikkaimmat eivät siitä samalla tavalla hyödy. Itse asiassa verovähennysoikeudesta luopuminen iskisi nimenomaan keskiluokkaan, koska varakkaammilla on paremmat mahdollisuudet saada vähennykset hankittua muuta kautta, kuten esimerkiksi vaihtamalla asuntolaina sijoituslainaksi.
Yksi hieman erilainen näkökulma asiaan on myös lähdevero. Talletuksista saaduista koroista maksetaan 28%:n lähdeveroa, joten asuntolainan 28%:n verovähennysoikeutta voidaan myös pitää sen vastineena. Verottaja ikäänkuin pienentää korkoja 28%:lla, toimi sitten lainanantajana tai -ottajana.
2. Kolumnissa ehdotetunkaltaiselle siirtymäajalle ei ole perusteita, mutta toisenlaiselle siirtymäajalle on.
Äkkiseltään uusilta lainoilta vähennysoikeuden epääminen kuulostaa helposti epäreilulta. Sitä se ei kuitenkaan periaatteessa ole - ehkä jopa päinvastoin. Siinä missä he eivät saisi vähennysoikeutta, he pystyisivät nauttimaan alemmista asuntojen hinnoista. Tämä hintojen lasku taas iskisi vanhoihin asuntovelallisiin ja asunnonomistajiin. Tästä asuntojen hintoja alentavasta vaikutuksesta johtuen ei mielestäni pitäisikään soveltaa Iivosen ehdottamaa siirtymäaikaa vanhojen lainojen kohdalla, vaan vanhat lainat tulisi säilyä vähennyskelpoisina koko laina-ajan loppuun saakka.
Sen sijaan toisenlainen siirtymäaika on mielestäni tarpeen, nimittäin vähennyskelpoisuuden asteittainen tai vaikka vain osittainen vähentäminen. Koko 28%:n (ja 30%:n ensiasunnonostajilla) edun poistaminen kerralla johtaisi erilaisiin ongelmiin. Yksi on suhteettoman suuri kertamenetys niille, jotka ovat jo asuntonsa pääosin tai kokonaan maksaneet. Toinen, käytännössä suurempi ongelma on se, että näin suuren asuntojen hintoihin vaikuttavan tekijän poistaminen kerralla jakaisi asuntokaupoilla käyvät ikävästi kahteen ryhmään: toiset eivät täysin ymmärtäisi uudistuksen merkitystä, ja voisivat sen vuoksi joutua sen maksumiehiksi, kun taas toiset osaisivat mahdollisesti ottaa markkinaturbulenssista hyödyn irti. Myös mahdollisuus merkittävään kikkailuun, jossa vanhalla asuntolainalla ostettaisiinkin uusi asunto, tulisi minimoida. Myös asteittaisen tai osittaisenkin vähennyskelpoisuuden laskemisen pitäisi toimia kuitenkin edellä kuvatulla periaatteella eli siten, että vähennyskelpoisuuden alenema koskisi aina vain uusia lainoja, ja yhdessä lainassa pysyisi sama vähennyskelpoisuusprosentti alusta loppuun asti.
Sitä, miten vähennysoikeudesta luopuminen todellisuudessa vaikuttaisi asuntojen hintoihin, on vaikea arvioida. Pitkällä tähtäimellä uskoisin sen periaatteessa laskevan asuntojen hintoja enemmän kuin olisi laskennallisesti perusteltua johtuen psykologisista tekijöistä ja verovähennyksen periaatteellisesta houkuttelevuudesta. Näin ajatellen vanhat asuntojen omistajat olisivat uudistuksen menettäjiä. Toisaalta sijoitusasuntoja uudistus ei koskisi, joten hintamuutos voisi jäädä päinvastoin pienemmäksikin.
3. Ajoituksessa ollaan mielestäni jo vuosi myöhässä.
Klikkaa tästä lukeaksesi koko jutun >>
maanantai 1. helmikuuta 2010
Talletussuojaan kompromissiratkaisu
Kun islantilaiset pankit alkoivat muutama vuosi sitten kerätä rahaa houkuttelemalla asiakkaita korkeilla korkotarjouksilla mm. Isosta-Britanniasta, tarjouksista kiinnostuneet pystyi jakamaan karkeasti kolmeen ryhmään. Yhdet näkivät lähinnä koron, eivät taustalla piileviä riskejä. Toiset osasivat ennustaa, että Islannin talous tulisi ajautumaan pahaan kriisiin, ja pysyivät siksi loitolla.Kolmannella ryhmällä oli aavistus ongelmista, mutta sitäkin vahvempi luottamus siihen, että kriisitilanteessa talletussuoja pelastaisi talletetut varat.
Talletussuoja on sellaisenaan tärkeä turva paitsi yksittäisille ihmisille, myös koko talousjärjestelmän toiminnalle. Sen kääntöpuolena voi kuitenkin olla myös edellä mainittua kolmatta ryhmää vaivaava moraalikato, joka syntyy siitä, että mahdolliset tuotot kerätään itselle, kun taas riski sosialisoidaan valtion kannettavaksi, kuten kävi Icesaven tapauksessa.
Ehkäpä talousjärjestelmän turvallisuuden säilyttämisen ja moraalikadon ehkäisemisen välille saataisiin toimivin tasapaino, mikäli talletussuojasta tehtäisiin käänteisesti progressiivinen. Talletukset voisi suojata esimerkiksi 10 000 euron talletuksiin asti täysin, 10 000 euroa ylittävältä osuudelta 95-prosenttisesti ja 30 000 euroa ylittävältä osuudelta aina 50 000 euroon asti 90-prosenttisesti. Näin tavallisimmat pienet talletukset olisivat täysin suojattuja, mutta selkeämmin sijoitusmielessä tehdyissä talletuksissa pieni osa riskistä tulisi myös tallettajalle aiheuttamatta kuitenkaan laajamittaista paniikkia. Tällaisella mallilla Landsbankin Icesave-talletuksiakin olisi luultavasti kertynyt hieman vähemmän, mikä puolestaan olisi voinut tehdä myös Islannin talouden kuplasta edes piirun verran pienemmän.

