lauantai 28. tammikuuta 2012

Hitas-järjestelmän väistämättömät ongelmat

Lasse Männistö (kok) otti keskiviikkona Helsingin Sanomien mielipidepalstalla kantaa Hitas-järjestelmän lopettamiseksi (ks. Hitas-tuotanto on lopetettava). Tämä oli erittäin piristävää luettavaa. Itse olin myös kirjoittanut samaan lehteen samasta aiheesta lähes samalla otsikolla vajaat kaksi vuotta sitten (ks. Hitas-järjestelmä on lopetettava). Koska kirjoituksen takana oli tällä kertaa kansanedustaja, mielipidekirjoitus sai nyt aikaan hieman laajempaakin keskustelua, mikä on vain hyvä asia.

Tämän päivän lehdessä Silvia Modig (vas) esitti vastapuheenvuoron Hitas-järjestelmän pelastamiseksi. Hän esitti huolen alueellisesta eriarvoistumisesta, minkä välttäminen onkin aivan oikein kaupunkisuunnittelun keskeinen tehtävä. Modigin toive "keskittyä Hitas-järjestelmän todelliseen kehittämiseen, jotta epäkohdat olisi saatu poistettua" on kuitenkin haihattelua. Hitas-järjestelmän ongelmia voi osittain lievittää, mutta kokonaan niistä ei voi mitenkään päästä eroon. Joidenkin ongelmien tilkitseminen saa aikaan toisenlaisia ongelmia, ja joistakin ongelmista on järjestelmän luonteen takia mahdotonta eroon.

Tarkastellaanpa jälleen kerran Hitasin omituisuuksia siltä kantilta, mihin oikeasti voi puuttua, ja mihin ei.
  1. EI VOI KORJATA: Peruslähtökohta on, että Hitas tekisi omistusasumisesta edullisempaa, mutta se ei sitä yleisellä tasolle tee. Jos tehdään yksinkertaistettu esimerkki, todellisuus lienee jopa päinvastainen. Oletetaan, että ihmisillä on valmius maksaa asunnosta keskimäärin 100 rahayksikköä, puolet asunnoista on Hitas-tuotantoa ja puolet tavallista asuntotuotantoa, ja asuntopinta-alaa on jaossa keskimäärin 100 yksikköä per talous. Jos Hitas-ostaja saa 100 rahayksiköllä 110 pinta-alayksikköä, tavallisesta yhtiöstä ostajalle jää vain 90 pinta-alayksikköä 100 rahayksiköllä. Tämä oli todellisuutta yksinkertaistava esimerkki, mutta periaate tulee selväksi: hitas-järjestelmän ulkopuolinen maksaa asumisestaan enemmän olettaen, että Hitas on tarkoituksensa mukaisesti muita asuntoja edullisempia.
  2. EI VOI KORJATA: Vaikka asuntokaupoissa pysyttäisiinkin Hitas-rajoitusten mukaisissa hinnoissa, voi varsinkin suotuisa alueellinen hintakehitys aiheuttaa hyvin helposti epähedelmällisen pattitilanteen, jossa asunnosta ei Hitas-hinnan alhaisuuden takia ole mitään järkeä luopua.
  3. EI VOI KORJATA: Koska hinnat ovat edulliset, kysyntä ja tarjonta eivät usein kohtaa, ja kaikille halukkaille ei asuntoja riitä. Tämä taas johtaa siihen, että ihmiset valitsevat toisinaan asuntonsa sillä perusteella, missä sattuu arpaonni osumaan, vaikka jokin muu asuinalue olisi todellisuudessa vastannut paremmin tarpeita.
  4. EI VOI KORJATA: Koska myyntihinta on rajoitettu, asunnosta tai edes yhtiöstä ei ole taloudellisesti kannattavaa pitää huolta samalla tapaa kuin jos myyntihinta ei olisi rajoitettu.
  5. EI VOI JÄRKEVÄSTI KORJATA: Tavallisesta sosiaalisesta asuntotuotannosta poiketen Hitas-järjestelmään kuuluvia asuntoja ei ole kohdistettu vähäosaisille, vaan kuka tahansa voi sellaisen ostaa. Niin ollen osa asunnoista menee vähävaraisten nenän edestä rikkaille. Tarvekartoitus olisi kuitenkin byrokraattisesti aivan liian raskasta ja silti väistämättä tehotonta ja jopa korruptioaltista: varallisuus- ja tulotilanne voi muuttua esim. perinnön tai uralla etenemisen vuoksi, ja omia läheisiä tekisi helposti mieli suosia.
  6. VAIKEA KORJATA: Järjestelmään kuuluvien asuntojen ylin mahdollinen myyntihinta on periaatteessa rajoitettu markkinahintaindeksin avulla, mutta sääntöä kierretään pimeillä absurdeilla kytkykaupoilla, joissa esim. huonekaluista pyydetään kymmeniä tuhansia. Valvontaa ja tehokeinoja voi lisätä, mutta sekin maksaa, eikä keinojen tehosta ole takeita.
  7. VOI LIEVITTÄÄ: Hitas-asunnoista löytyy myös ylellisiä lukaaleja, joita ei voi oikein väittää "kohtuuhintaisen asumisen mahdollistajiksi". 139-neliöinen kattokerrosasunto tuskin on kenenkään "tarve", kuten on tuskin korkealta avautuva upea merinäköalakaan. Hitas-asuntojen maksimikokoa voisi siis periaatteessa rajoittaa.
  8. VOI LIEVITTÄÄ: Hitas-asuntojen päätyminen vuokra-asunnoiksi on järjestelmän tarkoituksen vastaista, mutta sitä on jo lievitetty mielestäni niin paljon kuin on järkevästi mahdollista. Rajoitus ostaa uusi Hitas-asunto vain silloin, jos ei sellaista entuudestaan omista, rajoittaa jatkossa Hitas-asuntojen keräämisen vuokraamistarkoituksessa. Yhden asunnon vuokraamista ei kuitenkaan tule mielestäni pyrkiä kieltämään, koska jo elämäntilanne voi siihen kannustaa.

Alueellinen segregaatio on perusteltu huoli, mutta Hitas-järjestelmä on sen torjumiseksi mielestäni väärä ja tehoton keino. Hitas-asunnotkin ovat omistusasuntoja, joten niistä kilpailevat samat ihmiset kuin muistakin omistusasunnoista, eivät varsinaisesti köyhät. Arpajaisonnekkaat, olivat sitten varakkaita tai keskituloisia, voivat päästä hyötymään, mutta niin hitas-osakkaat kuin järjestelmän ulkopuolisetkin kärsivät järjestelmän ongelmista.

Edellä mainittuihin mielipidekirjoituksiin viitaten tulisikin ensimmäisenä lopettaa uusi Hitas-tuotanto, ja sen jälkeen ajaa hallitusti alas koko järjestelmä.

14 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

Muutamia kommentteja:

2) ja 3)

Hitas-asuntoja voi myös vaihtaa keskenään järjestelmän sisällä, jolloin nämä ongelmat pienenevät. Hitas-asuntoja tulee tällöin toki olla samoilla alueilla riittävästi, jotta jonkinlainen vaihtopörssi toimii.

4)

Uudet hitas-talot vapautuvat sääntelystä 30 vuotta rakentamisestaan, jolloin korjaukset kannattaa tehdä aivan kuiten muissakin taloyhtiöissä.

5)

Jonkinlainen tulo- ja varallisuusraja olisi mielestäni paikallaan. Toimii muidenkin järjestelmien kohdalla, miksei myös hitasin? Käytännössä tuo vaatii peräti niinkin suurta virkamiestyötä kuin asuntoa ostavan/ostavien henkilöiden verotodistuksen tutkimista ennen asunnon myyntiä, kuten nyt tehdään kaupungin vuokra-asuntojenkin kohdalla. Tätä pystyy toki kiertämään bulvaaniostajien tms. kautta, mutta harvempi tuollaiseen jaksaa lähteä.

Asia kiinnostaa minua siksi, että itse sain vaimoni kanssa jätkäsaaresta osto-oikeuden isoon hitas-kolmioon. Valmistuimme molemmat viime vuonna ja nyt olemme siirtyneet akateemisten töiden syrjään kiinni - matkalla keskituloisiksi.

Voin siis sanoa olevani oikein tyytyväinen järjestelmään, ja myös jo siitäkin syystä, että meidän kohdallamme toteutuu juuri se mihin järjestelmä on suunniteltu. Väärinkäyttäjiä löytyy aina, mutta myös monia niitä, joiden kohdalla alkuperäinne idea toteutuu.

Johannes kirjoitti...

Miten tuo asuntovaihto käytännössä toimii? Maksetaan jonkin verran väliä sopimuksen mukaan? Miten tämä suhtautuu enimmäismyyntihintaan? Tässä takaisin kommentteja:

2) Tyypillisesti on luultavasti vaikeahkoa löytää taho, joka haluaisi vaihtaa pienempään, tai ainakaan asuntoon, jossa saisi heikomman hintaedun.

3) Joka tapauksessa järjestelmään on ensin tultava sisään muuttamalla asuntoon, joka ei välttämättä ole omiin tarpeisiin se sopivin. Lisäksi on huomattavasti vaikeampaa löytää omiin tarpeisiin sopiva uusi asunto, jos tämän asunnon omistajan tulisi vastaavasti olla halukas muuttamaan siihen asuntoon missä itse asuu. Kompromisseja täytyy tehdä siis paljon herkemmin - tai sitten tosiaan yksinkertaisesti jättää luopumatta ko. asunnosta.

Periaatteessa tuon vaihtokaupan voi toki nähdä piirun verran lieventävän noita kohtia 2 ja 3. Mutta kuten totesin tekstissäni, yhden ongelman tilkitseminen voi helposti aiheuttaa toisia ongelmia. Vaihtokauppa tekee Hitasista omalta osaltaan entistä enemmän pienen piirin etujärjestelmän, sillä se laskee Hitasin ulkopuolisten mahdollisuuksia päästä edulliseen Hitas-asuntoon kiinni. Lisäksi herää muita kysymyksiä:
- saadaanko vaihtokauppaamalla samalla kierrettyä varainsiirtoveroa?
- saako vaihtokaupan yhteydessä maksettavalla välirahalla toisinaan käytännössä kierrettyä jopa asuntojen enimmäishintoja?


4) Se on tosiaan totta, että tuolta osin tuosta ongelmasta päästään suurelta osin. Samalla luodaan kuitenkin uusi ongelma tilalle. Mikäli markkinahintojen ja Hitas-hintakaton välille jää iso ero, asunnosta ei ole mitään järkeä luopua ennen kuin on saanut koko 30 vuoden ajan jatkuvasti karttuvan hyödyn siitä irti. Toisekseen, mikäli tontinvuokraa ei todella saa tällöinkään korottaa kuin maksimissaan 30 prosenttia, voi tuo sääntelyn purkautuminen tuossa vaiheessa aiheuttaa todella mittavan könttänä saatavan lahjan hitas-osakkaalle!

5) Verotodistus ei kerro mitään siitä, minkälaisia tuloja on saamassa tulevien vuosien aikana, eikä siitä myöskään selviä tiedot tulevista perinnöistä.

Johannes kirjoitti...

Sanoit olevasi tyytyväinen järjestelmään. Eipä se kovin yllätä, sillä kommentoit sitä etupiirin sisältä. Olisin minäkin tyytyväinen mekanismiin, joka olisi antanut minulle kymmeniä tuhansia euroja käteen.

Olette siis aloittamassa akateemista uraa ja "matkalla keskituloisiksi". En tiedä, minkälaisissa akateemisissa ammateissa olette, mutta keskimäärin voisi arvioida, että tulonne tulevat olemaan ennen pitkää yli keskitulon ja kahtena akateemisena koko kotitaloutenne tulot ehkä huomattavastikin yli keskitulon. Joten teitäkö varten järjestelmä on todella tarkoitettu? Onko Hitas tarkoitettu siis siihen, että te akateemisina juurrutte Helsinkiin seuraavaksi 30 vuodeksi, jotta vieruskunnat eivät saa teistä veronmaksajia? Onko Hitas todella tarkoitettu tulonsiirroksi todellisilta keskituloisilta akateemisille kovatuloisille?

Anonyymi kirjoitti...

Tulevaisuutta ei voi ennustaa, ei verotietojen avulla, eikä oikein muutenkaan. Itse olemme aloilla, joilla ei kyllä ihmeitä tienata, mahdollisesti jossain vaihessa vähän yli suomalaisten keskitulojen, mutta hyvin mahdollisesti ei. Työllistymisnäkymät epävarmat.

Viime kuukausien hitasia puoltavissa perusteluissa on painotettu sitä, että ilman hitasia keskituloiset joutuisivat nykyhinnoilla "ahtaalle", kun vastaavasti pienituloisia palvelee stadin asunnot. Ja tilannehan käytännössä ainakin Jätkäsaaren Hitasien kohdalla on myös se, että selvästi pienituloisella ei yksinkertaisesti sellaisen hankkimiseen ole varaa - nämä "omakustannehinnatkin" ovat nykyään niin korkeita.

Poliittisestihan hitas palvelee pitkälti ja perimmäiseltä merkitykseltään kaupungin segregaatiotavoitteita, ja etenkin juuri uusille alueille vuokra/hitas/kovanrahan asuntoja rakennetaan aika tasapainoisessa suhteeessa. Se on sitten toki toinen asia, kannaattako tätä mallia vai ei, mutta ei sitä voi täysin sivuuttaakaan näissä keskusteluissa. Aivan pelkällä taloustieteellä kun ei politiikkaa tehdä - ja hyvä niin.

Tosin taloudesta se on hyvä pitää mielessä, että hitas-tontit tuovat kaupungille varmaa, inflaatiolta suojattua tuottoa, joka on ihan merkittävä tekijä kaupungin palvelutuotannon kannalta.

Eipä siinä, olen siitä samaa mieltä, että paljon ongelmia ja problematiikka tässä järjestelmässä on. Tässä kun on nyt enemmän asiaan tutustunut, niin ilmeisesti jonkinlainen lottovoitto on tosiaan osunut kohdalla. Siihen nähden on toisaalta aika kummallista, että oman asuntomme (ilmaisiin!) arpajaisiin osallistui kokonaishakijamäärän perusteella arviolta 20 hakijaa. Oikeassa lotossa todennäköisyydet voitolle ovat pikkaisen pienemmät.

Anonyymi kirjoitti...

Ja tosiaan, kaupungin vuokra-asuntojen kohdalla asuntotarjouksen saaneiden verotiedot tarkistetaan (nykyään kaiketi enää varallisuuden osalta), mutta sen jälkeen asiaan ei enää palata. Kaupungin halvoissa vuokrakämpissä asustelee siis varmasti paljonkin myös hyvätuloisia - etenkin jossain vallilan ja kumpulan puutaloissa mistä tuskin on kiire pois!

Ei tuo siis tietenkään ongelmaa tältä osin poistaisi, mutta pienentäisi sitä aivan varmasti hyvinkin reilusti. En tunne taustoja tarkemmin, mutta voisin kuvitella, että hitasin kohdalla tulo- ja varallisuusrajoja vastustavat ainakin kokoomus, ja luultavasti myös demarit, joiden äänestäjiä rajat eivät palvelisi.

Politiikka tarkoittaa hyvin usein kompromisseja, eikä kovinkaan usein taloustieteellisesti parhaita ratkaisuja pystytä tekemään. Se on demokratiaa se.

Johannes kirjoitti...

Niin. Voihan sitä ajatella, ja luultavasti onkin niin, että mitä enemmän on varaa, sitä vähemmän houkuttelee alistua arpajaismenettelylle ja/tai odottaa arpaonnen osumista. Tällä tavoin hitasit kohdistuvat ehkä enemmän keskituloisille kuin esimerkiksi 7-9. tulodesiilin ihmisille. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö osa päätyisi myös ylimmälle tulodesiilille.

Tonttien vuokratuloilla Hitasia ei voi perustella. Vuokratuloja kaupunki saisi samoista tonteista myös ilman Hitas-sääntelyä.

Johannes kirjoitti...

Todennäköisyys oikeassa lotossa on toki paljon pienempi. Kaipa osallistumisen vähäisyys johtuu elämäntilanteiden sopimattomuudesta ja puutteellisista tiedoista, mutta melko hyvää arpaonnea silti tarvitaan. Meidänkin taloudessa osallistuttiin Jätkäsaaren arpajaisiin. Sijanumero ensisijaisesti toivomaamme asuntoon oli lähempänä 70:ä kuin 60:ä.

Johannes kirjoitti...

Epäilemättä noissa vuokra-asunnoissa voi myös olla ongelmia. En ole kunnolla perehtynyt siihen, miten edullisia ne voivat parhaimmillaan olla, mutta kyllä tuntuisi siltä, että voisi olla perusteltua tarkistaa verotiedot tietyin aikavälein ja antaa vuokra-asunto lopuksi sitä enemmän tarvitseville.

Anonyymi kirjoitti...

Ihan mielenkiinnosta, haitteko kattohuoneistoihin jos sijanumerot olivat noinkin korkeita? Yhteensä 1500 hakemusta ja 68 asuntoa antaisivat keskimääräiseksi hakemukseksi per asunto 22, mutta sen verranhan kerrottiin julkisuuteen, että kutakin niitä kattohuoneistoja kohden oli noin 150 hakemusta. Tämä pudottaa hakemukset muita asuntoja kohden keskimäärin alle viiteentoista.

Johannes kirjoitti...

Ei ollut kyse noista kaksikerroksisita kattohuoneistoista, mutta luultavasti suhteellisen halutuista asunnoista silti.

Ei ole nyt tässä noita lappusia hollilla, mutta muistaakseni ATT:ltä haettaessa sai merkitä 3 asuntoa ja Lemminkäiseltä haettaessa 2 asuntoa. En tiedä, miten valitun asunnon ensisijaisuus otettiin arvonnoissa käytännössä huomioon, mutta mahdollisuus valita monta asuntoa saa nuo luvut joka tapauksessa näyttämään moninkertaisilta verrattuna tuohon hakemusten kokonaismäärä / asunnot -suhdelukuun. Tästäkin huolimatta huomattavaa arpaonnea asunnon osto-oikeuden saaminen vaatii.

Anonyymi kirjoitti...

ATT:lläkin sai hakea kahta asuntoa. Me esimerkiksi haettiin samaa asuntoa eri kerroksista ja sijat olivat muistaakseni 24. ja 2.

Varmaankin hakijoita oli tosiaan 1500 ja asuntokohtaisia hakemuksia siinä tapauksessa 3000. Aiemmat laskelmani tuplaamalla päästäneen lähelle keskiarvoisia hakemusmääriä.

Lemminkäisen taloonhan hakemuksia tulikin sitten tuplasti ATT:tä enemmän eikä sieltä yllätys yllätys mitään kuulunutkaan. Jotenkin kummallisesti siellä keskihinnat olivat kuitenkin sen noin 500 euroa alempana kuin välimerenkadulla.

Tänään muuten hesarin hitas-jutusta sai ihan hyvää osviittaa hitas-"keinottelusta". Ainakaan tuo useampien hitasien omistaminen ei mikään iso ongelma ole, mutta saapa nähdä mitä kaupungin selvitys paljastaa sen osalta, että kuinka moni ainoan hitasinsa omistavista asuu kyseisessä asunnossa.

Johannes kirjoitti...

Okei. Muistin ilmeisesti väärin nuo valittavien asuntojen määrät. Niinhän se tosiaan oli, että Lemminkäiseltä ei vastausta kuulunut lainkaan. Tiedon antaminen olisi kyllä ollut ihan asiallista asiakaspalvelua.

Hauska huomata, että kirjoitit sanan "keinottelu" lainausmerkeissä. Itse ainakin olen sitä mieltä, että tuota termiä liikakäytetään kuvaamaan toisinaan lähestulkoon ihan tavallista sijoitustoimintaa. Lainausmerkkien käytöstä päätellen olet myös samoilla linjoilla.

Tämän päivän HS:n listausten ulkopuolelle saattaa jäädä vielä esim. sellaiset tapaukset, joissa puolisoilla on molemmilla oma hitas, mutta eipä noita vuokralordeja muuten hirveästi näyttänyt olevan. Joka tapauksessa mielenkiinnolla odotellaan tosiaan tietoa, kuinka moni asuu itse siinä ainoassa hitas-asunnossaan.

jaska kirjoitti...

Tuon vuokrausongelman voisi poistaa niin, että myös vuokra olisi säädelty, suunnilleen samassa suhteessa markkinahintoihin kuin on myyntihintakin. Silloin hitas asunnot olisivat sijoittajalle yhtä tuottoisia kuin muutkin asunnot. Elämäntilanteesta johtuva vuokraustarve ja mahdollisuus siihen myös säilyisi.

Suuremmat ongelmat toki jäisivät. Hitas asuntojen rakennuttaminen pitäisi lopettaa ja pääkaupunkiseudun kuntien pitäisi alkaa kilpailla veronmaksajista kaavoittamalla ja tarvittaessa rakennuttamalla itse lisää markkinahintaisia vuokra- ja/tai omistusasuntoja.

Johannes kirjoitti...

Niin, eliminoisihan vuokrasääntely tosiaan tuon sijoitusasunto-ongelman, mutta samalla syntyisi taas uusia ongelmia:
- Byrokratian tarve kasvaisi jälleen.
- Syntyisi uusia valittamisen aiheita, kun yhtiön X vuokrakatto onkin perusteettoman alhainen verrattuna yhtiön Z vuokrakattoon.
- Syntyisi kysynnän ja tarjonnan epäsuhta vuokramarkkinoille: hitas-asuntoon vuokralle tulijoita olisi enemmän kuin asuntoja olisi tarjota jolloin joko moni jäisi nuolemaan taas näppejään tai sitten syntyisi toisenlaisia kytkykauppoja (vuokralainen esim. tekisi jonkinlaista remonttia vastineeksi halvasta vuokrasta).

Nähdäkseni vuokran sääntely aiheuttaisi siis enemmän ongelmia kuin mitä se ratkaisisi.

Lähetä kommentti

Aiheeseen liittyviä tekstejä...