lauantai 28. elokuuta 2010

Miksi myyntivoitto on veroton juuri asunnoissa?

Yleisesti ottaen varallisuuden myymisestä saaduista voitoista joutuu maksamaan veroa, mutta jostain syystä tämä verotus ei ulotu oman asunnon myymiseen (2 vuoden asumisen jälkeen). Myyntivoiton verottomuutta perustellaan usein sillä, että myyntivoitto uppoaa kuitenkin kalliimman asunnon ostoon. Perustelu haisee kuitenkin mielestäni omiin intresseihin pohjautuvalta itsepetokselta! Voitto on täysin todellinen, meni voittorahat sitten uuteen asuntoon, hienoon autoon tai pitkään lomamatkaan - jos edeltävää asuntoa ei olisi omistanut, uuden aiempaa kalliimman asunnon osto olisi sitäkin raskaampi operaatio. Yhtä tyhjää täynnä on se usein nähtävä perustelu, että koti olisi vain koti, ei sijoitus.

Olen monessa kirjoituksessani käsitellyt jollain tavalla asuntomarkkinoihin liittyvää lainsäädäntöä, mutta vaikka tämäkin aihe on useasti käynyt mielessä, on siitä kirjoittaminen (vajaan vuoden takaista lyhyttä mainintaa lukuunottamatta) näköjään toistaiseksi jäänyt. Rehellisyyden nimissä osasyy tähän voi olla se, että tulen hyvin todennäköisesti itsekin ansaitsemaan voittoa nykyisen ensiasuntoni myynnistä, mutta eivät mahdolliset henkilökohtaiset voitot tee laista yhtään sen järkevämpää.

Tuoreimmassa Talouselämässä (27.8.) osakesäästäjäksi tunnustautuvan Timo Ruokolaisen puheenvuoro käsitteli itse asiassa samaa aihetta. Hänen motivaationsa kirjoittaa aiheesta yleisönosastolle saattaa liittyä juuri tuohon osakesäästäjyyteen, mutta sekään ei muuta itse asiaa. Mahdollisesti erilaisesta henkilökohtaisesta tilanteesta riippumatta olenkin Ruokolaisen kanssa täysin samaa mieltä, ettei siinä ole mitään järkeä, että asunnot ovat verotuskohtelussa muista poikkeavassa asemassa.

Mikä ratkaisuksi? Ruokolainen ehdotti, että karenssiaikaa voisi pidentää 5-10 vuoteen tai että veron voisi porrastaa omistusajan mukaan. Näiden ehdotusten suhteen en kuitenkaan ole samaa mieltä. Vaikka tuo vaikeuttaisi tai ehkä jopa estäisikin ammattimaista verovapaata asuntomuuttamista, karenssiajan pidennys tai porrastus ei muuttaisi sitä perusasiaa, ettei tuolle verottomuudelle ole kuitenkaan juuri mitään järkeviä yhteiskunnallisia perusteita. Samalla pitkät karenssiajat aiheuttaisivat keinotekoista ja (varsinkin ilman porrastusta) äärimmäisen epärakentavaa jähmeyttä asuntomarkkinoille ihmisten käytännön elämästä puhumattakaan, kun monet pysyisivät asunnossaan verotussyistä väkisin vielä sen viidennen vuoden, vaikka mieli tekisi jo muuttaa.

Ainoa oikea ratkaisu on mielestäni yksinkertaisesti se, että myyntivoittoja pitäisi alkaa verottaa täysipainoisesti tilanteesta riippumatta. Jo kerran saatuja etuja on toki väärin ottaa kertarysäyksellä pois, mistä johtuen verollisuuden palautus tulisi tapahtua portaittain periaatteena se, että vain lakimuutoksesta lähtien tapahtuva arvonnousu joutuisi verolle. Tuollaisen siirtymäajan käytännön toteutus vaatisi tietysti jonkin verran luovuutta. Verottaminen aiheuttaa tietysti myös hieman lisäbyrokratiaa asuntoon upotettujen kustannusten vähennysten selvittämisessä, mutta merkittävä verotulonlähde ja yleinen verotuksellinen oikeudenmukaisuus ja johdonmukaisuus painavat mielestäni vaakakupissa enemmän.

5 kommenttia:

Petteri Sulonen kirjoitti...

Minusta se ei ole ihan noin yksinkertaista. Nimittäin kalliimpi asunto ei aina eikä edes yleensä ole parempi asunto. Asunnon arvonnousu kun tapahtuu yleensä markkinoilla aika tasaisesti. Jos esimerkiksi haluaisin vaihtaa tämän nykyisen asunnon täsmälleen samanarvoiseen toisella puolella katua, niin turpiin tulisi jos myyntivoitosta menisi verot.

Eli, tällöin olisin vaihtanut yhden konkreettisen hyödykkeen toiseen samanarvoiseen, mutta olisin joutunut maksamaan valtiolle melkoisen välirahan. Reaalivarallisuuteni ei ole asuessani kasvanut senttiäkään, ellen sitten ole esim. remontoinut kämppääni; minulla on edelleen sama murju, joka ei ole muuttunut mihinkään.

Tämä sotii oikeustajuani vastaan.

Lisäksi sillä olisi kaikenlaisia välillisiä seurauksia, ainakin se, että kynnys myydä asunto nousisi huomattavasti korkeammaksi, mikä puolestaan vaikuttaisi esimerkiksi työvoiman liikkuvuuteen sekä kannustaisi ihmisiä ottamaan velkaa ratkeamispisteeseen ostaakseen asunnon jota sitten ei tarvitse myydä.

Toinen kantti on tappioiden käsittely. Esim. jos ostan auton, niin kun aikanaan myyn sen, niin persnettoa tulee melko varmasti. Pitäisikö minun voida vähentää tämä tappio verotuksessa kun ostan uuden auton?

Toinen asia on, että veroetu tarjoaa mahdollisuuden keinotteluun, jota varten esim. nuo karenssiajat ovat ihan toimivia juttuja.

Summa summarum, asunton myyntivoiton verotus edellyttäisi melko radikaalia muutosta yhteiskunnassamme, koska se tekisi käytännössä omistusasumisesta jokseenkin kannattamatonta – muutto toiseen samanlaiseen esim. työn perässä tulisi erittäin kalliiksi ja asunnon vaihtaminen perheen kasvaessa tulisi erittäin kalliiksi. Tällöin markkinat todennäköisesti siirtäisivät asuntojen omistuksen sijoittajille kun me muut ryhtyisimme vuokralaisisksi. Tämä voisi toki toimia ihan mainiosti jahka siihen asti päästään, mutta muutos olisi kivulias ja kestäisi pitkään. Todellista ongelmaa nykyjärjestelyn kanssa en näe.

Asuntolainan korkojen vähennysoikeus on taas toinen asia; se on suora subventio asuntomarkkinoille, ja todennäköisesti siirtyy melko suoraan asuntojen hintoihin.

Jefferson T.D. kirjoitti...

Kiitos kommentista ja hyvistä pointeista!

Tuo samanlaiseen kämppään muuttamisesta turpiin tuleminen on totta ja sinänsä verotuskäytäntöjä ajatellen ongelmakohta, mutta toisaalta sama koskee myös muuta varallisuutta. Eli jos esimerkiksi vaihtaa yrityksen A osakkeet yrityksen B osakkeisiin, tulee mahdollisesta myyntivoitosta maksaa veroa. Ilman yrityksen vaihtamista taas voi jatkaa osinkotulojen keräämistä ja jättää luovutusvoittoveron maksun hamaan tulevaisuuteen - mikä on tietysti pitkässä juoksussa halvempaa.

Mitä tulee reaalivarallisuuden kasvuun, kyllä sitä on voinut hyvinkin tapahtua ilmankin remontteja. Ensinnäkin toiset asuntokaupat ovat onnistuneempia kuin toiset, jolloin hyviä löytöjä tekemällä voi tavallaan ansaita isojakin summia. Toisekseen ei asuntojen yleinenkään hintakehitys kulje yksi yhteen inflaation kanssa johtuen mm. taloudellisen ilmapiirin vaihtelusta, yleisestä reaalisenkin varallisuuden kasvusta (=> varaa pistää reaalisesti enemmän rahaa asuntoon per kuukausi) sekä tietysti asuntojen hintoihin äärimmäisen vahvasti liittyvästä korkotasosta. 90-luvun puolivälissä ostetusta asunnosta saisi nyt aika lailla inflaatiota tuntuvammat tuotot.

Asunnon myymisen kynnys kasvaisi, se on myös totta. Liian jättimäisten kynnysten syntymistä tulisikin välttää, ja yksi, joskin rajallinen keino on ainakin hankintameno-olettaman käyttö. Periaatteessa kynnyksen syntymiseltä välttyisi, jos arvonnousua voisi verottaa vähitellen, eikä vain muuton yhteydessä, mutta sen käytännön toteutus voi olla hankalaa. Mielestäni paljon turhempi kynnystä kasvattava vero on kuitenkin varainsiirtovero, joka yhtä lailla verottaa muuttamista, ei niinkään asumista. Ja tuota veroa maksetaan, vaikka asuntokaupoissa olisi tehty nimellisestikin tappiota!

Tämä on toki vain autottoman ihmisen näkökulma, mutta auton miellän sen kalleudesta huolimatta kulutushyödykkeeksi. Sen arvo laskee lähtökohtaisesti aina, kun taas asunnoissa lähtökohta on se, että ainakin nimellinen hinta nousisi pitkällä aikavälillä. Auto myös kuluu vauhdilla ja joutaa aikanaan korjailuista huolimatta romuttamolle, kun taas asunto voi kestää remonttien myötä ikiajat. Ehkä tuotakin keskeisempi ero autojen ja asuntojen välillä on se, että autoa ei voi samalla tavalla kestovuokrata kuin asuntoja, kun taas asumisessa omistaminen ja vuokraaminen ovat periaatteessa vain vaihtoehtoisia tapoja rahoittaa oma asuminen.

Jefferson T.D. kirjoitti...

Kahden vuoden karenssiaika on tosiaankin tarpeen, koska muuten asuntojen "jobbareille" olisi liian paljon verotonta tienestiä tiedossa. Toisaalta kaksi vuotta on myös riittävän lyhyt aika siihen, ettei se aiheuta samanlaista "kituutellaan tässä nyt verojen takia vielä vuosi"-ongelmaa kuin jos karenssiaika olisi esimerkiksi 5 vuotta. Toisaalta toisinaan se voi aiheuttaa myös erikoista ja yhteiskunnankin kannalta hedelmätöntä kikkailua, jos joku on verotussyistä asunnossa vain kirjoilla, mutta pitää asuntoa käytännössä tyhjillään.

Mutta miksi myyntivoiton verotus tekisi omistusasumisesta kannattamatonta? Jos omistamisesta on syntynyt voittoa, eikö se tarkoita, että omistaminen on kannattanut? Ja toisaalta ei kai omistusasunnosta isompaan omistusasuntoon muuttaminen olisi sen kalliimpaa kuin vuokra-asunnosta isompaan omistusasuntoon muuttaminen?

Asuntolainan verovähennysoikeus on tosiaan varmasti enemmän tai vähemmän asuntojen hinnoissa. Siitä johtuen siitä luopuminen voisi olla asuntomarkkinoille radikaalimpikin temppu kuin myyntivoiton verollepano.




Eli summa summarum, ei asia tosiaan yksinkertainen ole, enkä minäkään asiassa suurta ongelmaa näe. Periaatteessa asuntomarkkinoilla tehtyjä voittoja tulisi mielestäni kuitenkin verottaa samaan tapaan kuin muissakin sijoituksissa. Käytäntö asettaa kuitenkin rajoitteita.

Rajoitteista ehkä merkittävin on tuo edellä esille tuotu kysymys: miten huomioida realisoimaton arvonnousu (mm. muuttokynnyksen liiallisen kasvattamisen ehkäisemiseksi)? Sama asia koskee myös muuta varallisuutta, mutta koska tässä liikkuu tavalliselle ihmiselle valtavat summat, ja asunto ohjaa ihmisen muuta elämää, kysymys on tässä huomattavasti merkittävämpi. Eli jos asuu asunnossa 30 vuotta, tulisiko arvonnousua arvioida ja verottaa esim. 5 vuoden välein? Pörssiosakkeiden kohdalla tuo voisi olla periaatteessa jollain tavalla automatisoitavissakin, mutta asuntojen kohdalla se olisi ongelmallista. Toisaalta kyllähän verottaja taitaa nykyäänkin tehdä arvonmäärityksiä perintöasunnoille, joten miksei riittävän pitkin väliajoin myös omistusasunnoille?

Petteri Sulonen kirjoitti...

Miten olisi, jos myyntivoittoa verotettaisiin vain niiltä osin, kun sitä ei sijoiteta uuteen omistusasuntoon, tai jotain sensuuntaista? Tällöin kodin vaihtokynnys ei kasvaisi, mutta voiton realisoiminen tulisi veronalaiseksi. Vrt. rahastosijoittaminen.

Jefferson T.D. kirjoitti...

Eiköhän tuo olisi jossain muodossa toteutuskelpoinen, joskin aika harvoissa tapauksissa tuo aiheuttaisi muutosta nykytilanteeseen, sillä kyllähän varmasti selvästi suurin osa omasta asunnosta toiseen muuttamisista on aina muuttoa arvokkaampaan asuntoon. Yksi harvoista poikkeuksista lienee se, jos ylimääräinen tila tulee jälkikasvun poismuuton jäljiltä turhaksi, mutta harvemmin ehkä silloinkaan halvempaan asuntoon muutetaan, vaikka neliöt vähenisivätkin. Niin ollen todennäköisempi tilanne voisi oikeastaan tulla vastaan avioeron yhteydessä. Se taas tuntuisi erikoiselta, että avioeron kaltainen luultavasti paitsi henkisesti myös taloudellisesti raskas tilanne olisi melkein ainoa erikoistapaus, jolloin myyntivoitto joutuisi verolle. Olisi ikävä painostaa avioeroa läpikäyvää hakeutumaan väkisin uutta omistusasuntoa hankkimaan, jos taloudellisista syistä muuten haluaisi ensin siirtyä vuokralle.

Eli en tuota niinkään kannattaisi. Hieman vastaavanlainen menettely voisi kuitenkin olla hyvinkin oivallinen varainsiirtoveroon sovellettavaksi! Kulloinkin maksettavaksi tulevasta varainsiirtoverosta voisi vähentää aiemmin maksetut varainsiirtoverot, jolloin varainsiirtovero kohdistuisi käytännössä vain siihen kalleimpaan koskaan hankittuun asuntoon (tai siihen 4%:n varainsiirtoveroa vaatineeseen omakotitaloon), eikä niinkään asunnosta toiseen muuttamiseen.

Lähetä kommentti

Aiheeseen liittyviä tekstejä...