Hallitus on päättänyt nostaa asunnoista maksettavaa varainsiirtoveroa 1,6%:sta 2%:iin. Mielestäni varainsiirtoverosta pitäisi päinvastoin luopua - ja samaa mieltä ollaan myös Elinkeinoelämän tutkimuslaitoksessa. Se on valtion kokonaisbudjettia ajatellen melko pieni osuus, joka olisi hyvin korvattavissa.
Mietitäänpä henkilöä, joka muuttaa elämäntilanteiden muuttuessa moneen otteeseen 10 vuoden aikana. Hän haluaa kuitenkin asua itse omistetussa asunnossa, joten hän on joka muuton yhteydessä maksanut kiinteistövälittäjän kalliit palkkiot. Onko hän muuttamisellaan aiheuttanut ympäristölleen sellaista haittaa, että häntä pitää lisäksi rangaista toistuvilla varainsiirtoveroilla? Onko hän saanut muuttamisestaan sellaista tuottoa, johon verottajan olisi oikeudenmukaista puuttua? Ei mielestäni.
Samaan aikaan joku toinen 10 vuotta samassa asunnossa asunut on voinut nauttia todella merkittävästä asunnon arvonnoususta. Puuttuuko verottaja tähän? Ei puutu. Muuttamisesta siis rangaistaan verolla, mutta oma asunto on sijoituskohteena poikkeuksellisesti sellainen, ettei sen arvonnousua veroteta missään vaiheessa, kunhan asunnossa on asunut yli kaksi vuotta.
Toisin kuin asunnon arvonnousun verottamiselle, varainsiirtoverolle on vaikea nähdä mitään perusteluja sen fiskaalista merkitystä lukuunottamatta. Oman asunnon myyntivoiton verottamisessa on tietysti se ongelma, että pitkän ajan jälkeen myynnistä voisi tulla niin suuret veroseuraamukset, että siitä tulisi paljon varainsiirtoveroakin suurempi muuton este. Mielestäni on silti löydettävissä malli, joka tekee verotuksesta nykyistä oikeudenmukaisempaa ilman, että synnytetään kenellekään järjettömän suurta kynnystä vaihtaa asuntoa.
Ehdotan harkittavaksi seuraavankaltaista mallia:
Otetaan vielä selvyyden vuoksi todellisiin tilastoihin pohjautuva esimerkki. Matti Meikäläinen osti vuoden 2006 1. neljänneksellä pääkaupunkiseudulta yksiön, josta hän maksoi 100 000 euroa. Alla on taulukkoon laskettuna seuraavien vuosien viimeisten vuosineljänneksien tilastollinen asunnon hinta, arvonnousuveroa varten laskettu verotuksellinen hinta, sekä kyseisenä vuonna maksettava vero (käyttäen nykyistä 30 prosentin suuruista pääomaveroa).
Tilastokeskuksen tietojen perusteella vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä asunnon hinta olisi noin 111500 euroa. Kun tästä vähennetään 15%, saadaan 94800 euroa, joten ei synny vielä verotettavaksi katsottavaa arvonnousua. Vuoden 2009 verotuksessa syntyy kuitenkin jo 10200 euroa verotettavaa arvonnousua, josta maksetaan mallin mukaan 1530 euroa veroa. Yhteensä yksiölle näiden vajaan 6 vuoden aikana tulleesta tilastollisesta 42 500 euron arvonnoususta tulisi 3171 euroa maksettavaa veroa.
Oletetaan, että kyseinen Matti Meikäläinen olisi käyttänyt remonttikuluihin 3000 € ja päättäisi myydä asuntonsa vuonna 2012. Välittäjä vie kauppahinnasta 4000 €. Katsotaan kaksi vaihtoehtoista skenaariota:
Mallissa on useita etuja. Se on oikeudenmukainen, koska se asettaa asuntojen arvonnousun tuottaman tulon muiden tulonlähteiden tapaan veronalaiseksi. Toisekseen tällöin ei synny painetta pyrkiä maksimoimaan ensiasunnon varainsiirtovapauden luomaa erityisasemaa. Lisäksi se laskee useimmissa tapauksissa kynnystä muuttamiseen. Tilastoihin nähden heikosti pärjänneestä asunnosta ei välttämättä tulisi lainkaan lisäveroja maksettavaksi. Yllä olevan esimerkin selvästi voitollisestakin myynnistä realisoituva 2230 euron vero on piirun verran alempi kuin kyseisestä 143000 euron kauppasummasta nykyisellä varainsiirtoverolla maksettavaksi tuleva 2290 euroa. Kahden prosentin suuruisella varainsiirtoverolla summa olisi jo 2860 euroa, mikä tekee erosta suuremman. Yleensä on myös tapana ostaa isompi ja samalla kalliimpi asunto, joten realistisempi summa tuota 2230 euroa vastaavalle samassa yhteydessä maksettavalle varainsiirtoverolle olisi oikeastaan pikemminkin 4000 euroa, mikä lankeaisi maksettavaksi 200 000 euron asunnon ostamisesta. Muutaman vuoden tähtäimellä muuttamisen rangaistavuus laskisi nykyisestä vielä tätäkin selvemmin, sillä muuton jälkeen välttyisi arvonnousuveron maksulta luultavasti ainakin muutaman vuoden ajan.
Mietitäänpä henkilöä, joka muuttaa elämäntilanteiden muuttuessa moneen otteeseen 10 vuoden aikana. Hän haluaa kuitenkin asua itse omistetussa asunnossa, joten hän on joka muuton yhteydessä maksanut kiinteistövälittäjän kalliit palkkiot. Onko hän muuttamisellaan aiheuttanut ympäristölleen sellaista haittaa, että häntä pitää lisäksi rangaista toistuvilla varainsiirtoveroilla? Onko hän saanut muuttamisestaan sellaista tuottoa, johon verottajan olisi oikeudenmukaista puuttua? Ei mielestäni.
Samaan aikaan joku toinen 10 vuotta samassa asunnossa asunut on voinut nauttia todella merkittävästä asunnon arvonnoususta. Puuttuuko verottaja tähän? Ei puutu. Muuttamisesta siis rangaistaan verolla, mutta oma asunto on sijoituskohteena poikkeuksellisesti sellainen, ettei sen arvonnousua veroteta missään vaiheessa, kunhan asunnossa on asunut yli kaksi vuotta.
Toisin kuin asunnon arvonnousun verottamiselle, varainsiirtoverolle on vaikea nähdä mitään perusteluja sen fiskaalista merkitystä lukuunottamatta. Oman asunnon myyntivoiton verottamisessa on tietysti se ongelma, että pitkän ajan jälkeen myynnistä voisi tulla niin suuret veroseuraamukset, että siitä tulisi paljon varainsiirtoveroakin suurempi muuton este. Mielestäni on silti löydettävissä malli, joka tekee verotuksesta nykyistä oikeudenmukaisempaa ilman, että synnytetään kenellekään järjettömän suurta kynnystä vaihtaa asuntoa.
Arvonnousuveron periaate
Ehdotan harkittavaksi seuraavankaltaista mallia:
- Poistetaan varainsiirtovero.
- Asetetaan oman asunnon arvonnousu 50-prosenttisesti veronalaiseksi. Tämä vero peritään seuraavasti:
- Asunnon arvonnousua seurataan alueellisesti ja asuntokoon mukaan jaotellun tilaston perusteella vuosittain verrattuna vuosineljännekseen, jona asunto oli hankittu. Asunnolle lasketaan tämän tilastollisen arvonnousun pohjalta uusi hinta, josta vähennetään 15%.
- Mikäli tämä 15%:lla vähennetty tilastollinen hinta on enemmän kuin asunnon hankintahinta, arvonnousu katsotaan veronalaiseksi. Arvonnoususta puolet on verovapaata, mutta lopusta suoritetaan pääomaveron suuruinen arvonnousuvero.
- Perittävästä verosta vähennetään aiempina vuosina samasta asunnosta peritty arvonnousuvero. Mikäli tilastohinnat kyseisellä alueella laskevat, suoritetaan aiempina vuosina peritystä arvonnousuverosta veronpalautus.
- Asuntoa myytäessä lasketaan lopullinen myyntivoitto, joka suoritetaan pääomaveron suuruisena, mutta 50-prosenttisesti verovapaana siten, että myyntivoitosta vähennetään samasta asunnosta aiemmin peritty arvonnousuvero.
Otetaan vielä selvyyden vuoksi todellisiin tilastoihin pohjautuva esimerkki. Matti Meikäläinen osti vuoden 2006 1. neljänneksellä pääkaupunkiseudulta yksiön, josta hän maksoi 100 000 euroa. Alla on taulukkoon laskettuna seuraavien vuosien viimeisten vuosineljänneksien tilastollinen asunnon hinta, arvonnousuveroa varten laskettu verotuksellinen hinta, sekä kyseisenä vuonna maksettava vero (käyttäen nykyistä 30 prosentin suuruista pääomaveroa).
| Verovuosi | Tilastollinen hinta | Verotuksellinen hinta | Maksettava vero |
| 2006 | 106040 € | 90130 € | 0 € |
| 2007 | 113760 € | 96690 € | 0 € |
| 2008 | 111520€ | 94790 € | 0€ |
| 2009 | 129650€ | 110200€ | 1530€ |
| 2010 | 136050€ | 115640€ | 816€ |
| 2011 | 142510€ | 121140 € | 825€ |
| YHTEENSÄ: | 3171€ |
Tilastokeskuksen tietojen perusteella vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä asunnon hinta olisi noin 111500 euroa. Kun tästä vähennetään 15%, saadaan 94800 euroa, joten ei synny vielä verotettavaksi katsottavaa arvonnousua. Vuoden 2009 verotuksessa syntyy kuitenkin jo 10200 euroa verotettavaa arvonnousua, josta maksetaan mallin mukaan 1530 euroa veroa. Yhteensä yksiölle näiden vajaan 6 vuoden aikana tulleesta tilastollisesta 42 500 euron arvonnoususta tulisi 3171 euroa maksettavaa veroa.
Oletetaan, että kyseinen Matti Meikäläinen olisi käyttänyt remonttikuluihin 3000 € ja päättäisi myydä asuntonsa vuonna 2012. Välittäjä vie kauppahinnasta 4000 €. Katsotaan kaksi vaihtoehtoista skenaariota:
- Mikäli hän saisikin asunnosta tilastollisista odotuksista poiketen vain 120 000 €,tulisi lopulliseksi myyntivoitoksi remonttikulujen ja välityspalkkion jälkeen vain 13 000 €. Häneltä olisi tällöin peritty liikaa arvonnousuveroa, jolloin hän saisi asunnon myynnin yhteydessä 1220 € veronpalautuksia.
- Mikäli hän saisi asunnosta tilastollisten odotusten mukaisesti esimerkiksi 143 000 €, jäisi lopulliseksi myyntivoitoksi kulujen jälkeen 36 000 €. Kun huomioidaan aiemmin maksetut arvonnousuverot, jäisi myyntivoitosta maksettavaksi vielä 2230 € veroa.
Mallissa on useita etuja. Se on oikeudenmukainen, koska se asettaa asuntojen arvonnousun tuottaman tulon muiden tulonlähteiden tapaan veronalaiseksi. Toisekseen tällöin ei synny painetta pyrkiä maksimoimaan ensiasunnon varainsiirtovapauden luomaa erityisasemaa. Lisäksi se laskee useimmissa tapauksissa kynnystä muuttamiseen. Tilastoihin nähden heikosti pärjänneestä asunnosta ei välttämättä tulisi lainkaan lisäveroja maksettavaksi. Yllä olevan esimerkin selvästi voitollisestakin myynnistä realisoituva 2230 euron vero on piirun verran alempi kuin kyseisestä 143000 euron kauppasummasta nykyisellä varainsiirtoverolla maksettavaksi tuleva 2290 euroa. Kahden prosentin suuruisella varainsiirtoverolla summa olisi jo 2860 euroa, mikä tekee erosta suuremman. Yleensä on myös tapana ostaa isompi ja samalla kalliimpi asunto, joten realistisempi summa tuota 2230 euroa vastaavalle samassa yhteydessä maksettavalle varainsiirtoverolle olisi oikeastaan pikemminkin 4000 euroa, mikä lankeaisi maksettavaksi 200 000 euron asunnon ostamisesta. Muutaman vuoden tähtäimellä muuttamisen rangaistavuus laskisi nykyisestä vielä tätäkin selvemmin, sillä muuton jälkeen välttyisi arvonnousuveron maksulta luultavasti ainakin muutaman vuoden ajan.
Tarkennettakoon, että arvonnousuveroa olisi siis tarkoitus periä myös niistä asunnoista, joissa ei itse ole asunut. Erotukseksi jäisi se, että muussa kuin omassa käytössä olleen asunnon myynnin yhteydessä ei käytettäisi omaa kotia myynnin yhteydessä koskevaa 50-prosenttista verovapautta, vaan voitto verotettaisiin 100-prosenttisesti, kuten nykyään. Arvonnousuveron 50-prosenttinen veronvapaus koskisi kuitenkin kaikkia asuntoja.
VastaaPoistaToisena tarkennuksena veroa ei liene kohtuullista periä takautuvasti, joten aiemmin hankittujen asuntojen kohdalla tilastollista arvon määritystä varten käytetty lähtötaso määräytyisi sen mukaan, kumpi on verovelvolliselle edullisempi: todellinen asunnon hankintahinta vai laskennallinen veron käyttöönottovuoteen pohjautuva tilastollinen hinta (esim. vuoden 2012 ensimmäiseltä kvartaalilta).
Vero olisi ollut mielenkiintoinen 90 luvun lamassa, valtion jo muutenkin tyhjä kassa olisi huutanut hoosiannaa 50% arvonalenemassa.
VastaaPoistaVai olisiko tarkoituksena vain noukkia pullasta rusinat eli arvonalenemaa ei kompensoitaisi mitenkään. Jokatapauksessa nykyistä merkittävästi monimutkaisempi järjestelmä, virkamieskoneisto kiittäisi ja jatkaisi kasvuaan.
Tuossa jutussani kirjoitin:
VastaaPoista"Perittävästä verosta vähennetään aiempina vuosina samasta asunnosta peritty arvonnousuvero. Mikäli tilastohinnat kyseisellä alueella laskevat, suoritetaan aiempina vuosina peritystä arvonnousuverosta veronpalautus."
Eli arvonlasku kompensoitaisiin, mutta vaikutusta rajoittaisi se, että kompensaation ehtona olisi aiemmin maksettu arvonnousuvero. On huomattava, että nykyverolainsäädäntö on käytännössä tuollainen "rusinat pullasta"-malli, sillä voitot verotetaan, mutta tappioita ei hyvitetä. Oikeastaan pahimmillaan jopa tappiollista tilannetta verotetaan, mikä on todella epäoikeudenmukaista (ks. 200-prosenttinen tappiovastuu).
Olet oikeassa, että ongelmatonta arvonnousun verottaminen ei olisi, ja tietysti se olisi nykyistä monimutkaisempi malli. Asuntojen hintoja kuitenkin tilastoidaan joka tapauksessa, joten jos järjestelmän pystyisi perustamaan puhtaasti näihin tilastoihin, tuon ei käytännössä juuri tarvitsisi kasvattaa virkamiesten armeijaa, sillä verotus hoitunee tuolta osin melko automaattisesti.
Ps. Verotusarvot määritetään muuten myös mm. työsuhdeasunnoille. Niiden arvostus on keskusta-asunnoissa todella alakanttiin, mikä vaatisi korjausta, mutta koko työsuhdeasuntojen verotusarvon määrityksessä onkin se heikkous, että ne määritellään kaiketi puhtaan tilastollisesti ilman tietoa asunnon kunnosta jne. Ehdottamassani mallissa huomioidaan tilastot suhteessa alkuperäiseen hankintahintaan. Tämä olisi yleisesti ottaen huomattavasti täsmällisempi laskentatapa, joskin sukulaisten väliset alihintaiset kaupat voisivat muodostua siinä jonkinasteiseksi ongelmatekijäksi.