Vuokralla omaksi -mallin ongelmat

Lauttasaari ja taustalla näkyvä Jätkäsaari
vuosimallia 2009

Helsinki on luopumassa Hitas-järjestelmästä ja kaipaa sen tilalle korvaavaa järjestelmää. Sellaiseksi kaavaillaan nyt Vuokralla omaksi -nimistä mallia, jossa vuokra-asunto olisi ajan myötä lunastettavissa itselle. Pohja-ajatukseltaan malli tuntuu ainakin joltain osin vähemmän ongelmalliselta hitakseen verrattuna: toisin kuin hitaksessa, kerran ostettu asunto on vapaasti myytävissä markkinahintaan, joten tuosta eteenpäin asunto toimii tavallisen omistusasunnon tavoin. Järjestelmän yksityiskohtia ei ole vielä määritetty, mutta tähänastisten tietojen perusteella myös Vuokralla omaksi -malli sisältää merkittäviä ongelmia.

Toisin kuin Hitas-järjestelmän kohdalla, Vuokralla omaksi -malliin on sisällytetty tarveharkintaisuus tulorajojen muodossa. Tämä on kaksisyinen juttu: toisaalta on hyvä, että tukea ei tarjota ihmisille, jotka tukea eivät tarvitse. Toisaalta tuloraja on merkki siitä, että kyse todella on merkittävästä tuesta, eikä vain erilaisen rahoitusratkaisun tarjoamisesta asunnonhankintamahdollisuuksien parantamiseksi. Tulorajoissa taas on kaksi ongelmaa: ne pohjautuvat yhteen näkökulmaan ja sitäkin vain yhdestä ajanhetkestä katsoen. Varallisuutta mallissa ei oteta huomioon, ja esimerkiksi opiskelijalla tai vastavalmistuneella tulot ovat luultavasti pienet, mutta ajan myötä ne voivat pian olla huomattavankin suuret, mutta silti saatu hyöty on pysyvä. Ja mitä esim. hitas-järjestelmästä on opittu, tuo hyöty voi suurimmillaan olla hyvinkin massiivinen eli nousta satoihin tuhansiin euroihin. Sellaisen hyödyn perustaminen hetkelliseen tulotason pohjalta tulkittuun näennäiseen tarpeeseen on vähintäänkin kyseenalaista.

Toinen ongelma on määräaika.  Vuokralla omaksi -mallin vaatimus asua asunnossa 10 vuotta, jotta saisi lunastaa asunnon, vaikuttaisi niin pahalta kannustinloukulta, että se tuo mieleen Hitas-järjestelmän lukuisat ongelmat, varsinkin kun tuohon aikarajaan yhdistää siihen, että lunastushinta määritetään jo ennen vuokrasuhteen alkamista! En ole varma, sisältyykö tämänhetkisiin suunnitelmiin vuokraamalla tehtyjen lyhennysten palauttaminen kokonaan tai osittain tilanteessa, jossa asukas muuttaakin pois ennen 10 vuoden määräajan täyttymistä (tämä näyttäisi olevan avoin kysymys ainakin Vuokralla omaksi -mallin selvityksessä), mutta riippumatta siitä tuo 10 vuoden määräajan saavuttaminen voi helposti olla todella merkittävä kertahyöty varsinkin tilanteessa, jossa alueen hintakehitys on ollut suotuisaa. Jos asunnon hankinta-arvo on alun alkaenkin ollut vaikkapa 10% alakanttiin markkinahintoihin nähden, ja asuntojen nimellinen hintakehitys on alueella ollut esim +50%, tuon kymmenen vuoden rajapyykin saavuttaminen tarkoittaa kertaluonteista +67%:n tuottoa asunnon ostohintaan! Jos tällaisessa asunnossa on asunut vaikka 8 vuotta, ei siitä hevillä halua muuttaa pois ennen kuin tuo 10 vuotta on täynnä. Lopputuloksena monet jumittavat hitas-tyyliin asunnoissaan, vaikka haluaisivat oikeasti muuttaa johonkin tarpeitaan paremmin vastaavaan asuntoon muualle, ja toisaalta monet halukkaat eivät näihin asuntoihin pääse asumaan ennen kuin niitä kertarytinällä sitten rävähtää markkinoille mahdollisesti runsainkin määrin. Ketä tällainen palvelee?

Monessa yhteydessä Vuokralla omaksi -mallia on kutsuttu omistus- ja vuokra-asumisen välimuodoksi. Mielestäni tuo kuvaus pätee paremmin asumisoikeusasuntoihin: niissä ostetaan asunnosta esim. 15%:n osuus, ja siten ollaankin sitten periaatteessa 85-prosenttisesti vuokralla mutta turvattuna niin, ettei tätä vuokrasopimusta voi vuokralaisen tahtomatta purkaa. Vuokralla omaksi -malli on sitten muuten lähempänä vuokralla asumista, mutta se sisältää kutakuinkin riskittömän option vaihtaa vuokralta omistusasujaksi - jolloin sen typerän varainsiirtoveronkin joutuu maksamaan vasta silloin kun sekä haluaa että pystyy siirtymään vuokralta omistajaksi. 

Vuokralla omaksi tuntuu mallina kyllä ainakin periaatteessa järkevämmältä kuin hitas, mutta mikäli siihen lähdetään, olisi toivottavaa, että edellä mainittuihin ongelmiin varauduttaisiin jo valmiiksi kunnolla. Eli tulisi ehkäistä heikosti kohdistetut mutta massiiviset tuet yksittäisille ihmisille, ja samalla pitäisi välttää mekanismit, jotka lukitsevat ihmisiä asumaan samassa asunnossa pidempään kuin he todellisuudessa haluaisivat. Olisiko siis mahdollista 

1. Rajoittaa yksittäisille ihmisille tulevan julkisen tuen massiivisuutta joko tekemällä alussa määritettävästä lunastushinnasta markkinaehtoisen esimerkiksi alistamalla sen tarjouskaupalle tai antamalla lunastushinnan elää markkinoiden mukana vuosien saatossa?

2. Poistaa 10 vuoden määräaika, eli antaa mahdollisuusn ostaa asunto itselleen milloin vain?

Näin julkisia varoja ei suollettaisi tolkuttomia määriä esimerkiksi arpaonnisille, eikä kukaan jumiutuisi asuntoonsa tarpeettomasti liian pitkäksi aikaa, mutta järjestelmä tarjoaisi silti joustavan mahdollisuuden vaihtaa vuokralta omistusasujaksi.

Aiheeseen liittyviä tekstejä