Järjestelmän kierteet 5 - Ensiasunto

Omakotitalo haaveena? (Lux Helsinki, 7.1.2012)

Opiskelujen jälkeen monella tulee eteen ajatus oman kodin ostamisesta. Itse omistettu koti on lähes kaikille elämän suurin yksittäinen kauppa ja ensimmäinen kauppakerta on näistä usein se jännittävin sekä mahdollisesti myös eniten suunnittelua vaativa. Harkinnan tarvetta korostaa se, että ensimmäinen asuntokauppa on muun muassa verotuksellisesta näkökulmasta erityisasemassa. Tämä kolmessa muodossa ilmenevä erityisasema voikin toimia ostajien käytöstä epämielekkäälläkin tavalla ohjaavana järjestelmän kierteenä.

Ensimmäinen ja samalla vähäpätöisin ensiasunnon ostajan eduista on oikeus 2 %-yksikköä suurempaan korkokulujen verovähennykseen. Siinä missä omasta asunnosta voi muuten vähentää 30% (28% ennen tätä vuotta), ensiasunnon korkokuluista voi vähentää 32% (30% ennen tätä vuotta). Käytännössä tämä etu on kuitenkin korkeimmillaankin vain noin 90 euroa per henki tai noin 180 euroa per pariskunta vuodessa, joten se tuskin juuri vaikuttaa ihmisten asunnon ostopäätöksiin.

Toinen, edellä mainittua huomattavasti merkittävämpi ensiasunnon ostajan etu on oikeus ns. asp-lainaan, joka käsittää ylimääräisen verottoman koron asp-säästötilin rahoille, ilmaisen 70-prosenttisen korkokaton sekä vuosina 2009-2011 jaetun ylimääräisen 3000 euron ASP-säästöpalkkion. Kaksi ensimmäistä asp-etua voivat yhdessä hyvinkin kasvaa suuremmaksi kuin tuo jo poisjäänyt yksinäänkin merkittävä könttäsumma. Omana ostokäyttäytymiseen vaikuttavana tekijänä oikeus asp-säästöohjelman aloittamiseen on rajoitettu 18-30-vuotiaille. Tämä tietysti kannustaa 30 vuoden ikää lähestyviä säästämään asuntoa varten.

Näkökulmasta riippuu, miten koko asp-järjestelmään suhtautuu. Toisaalta asunnon ostamista voidaan pitää eräänlaisena aikuistumisriittinä, johdatuksena suunnitelmallisempaan talouden hoitoon sekä ehkä myös voimana, joka sitoo koulutetun työvoiman Suomeen. Asunnon ostamista joka tapauksessa ajattelevalle, tuki on tietysti usein tervetullutta. Toisaalta asp-järjestelmän voi nähdä jälleen yhtenä vuokralaisia syrjivänä ja omistusasumiseen painostavana tekijänä asuntolainan verovähennyksen, asuntotulon verottomuuden ja vuokramarkkinoiden kaksijakoisuuden ohella.

Kolmas, tilanteesta riippumatta aina arvokas ensiasunnon ostajan etu on vapautus varainsiirtoverosta. Siinä missä oikeus ASP-lainaan voi saada ihmiset yksinkertaisesti houkutelluiksi asunnon ostamiseen, varainsiirtoverovapaus voi mutkistaa asunnon ostamiseen liittyvää muuta päätöksentekoa huomattavasti. Ensinnäkin, koska vero on suhteellinen, pienestä asunnosta etu on pienempi kuin suuresta. Esimerkiksi 100 000 euron asunnosta 1,6%:n varainsiirtoverolta välttymisen etu olisi 1600 euroa, kun taas 300 000 euron asunnosta 4800 euroa. Toisekseen muuttamalla suoraan jälkimmäiseen, ei joudu maksamaan verosummista kumpaakaan. Kolmantena tekijänä kiinteistöistä eli esim. omakotitalosta maksettava varainsiirtovero on suhteessakin huomattavasti suurempi 4%. Esimerkiksi 300 000 euron omakotitalon kohdalla varainsiirtoverosta vapautuminen tarkoittaa 12 000 euron säästöä!

Ottaen huomioon edun suhteellisuuden ja asuntomuotoriippuvaisuuden, varainsiirtoverovapaus voi siis ohjata päätöksentekoa kahdella tavalla:

1. Jätetään asunto-osakkeen ostaminen välistä vain sen vuoksi, että säästetään varainsiirtoverovapaus myöhemmin tapahtuvaan omakotitalon ostamiseen.
2. Tehdään puolisojenvälistä verosuunnittelua siten, että toinen ostaa suuremman osan ensimmäisestä asunnosta (esim. 30% / 70% tai vaikkapa 49% / 51% ), jotta toiselta säästyisi verovapaus myöhemmin ostettavaan kalliimpaan ja/tai ankarammin verotettavaan kohteeseen.

Molemmat lienevät melko yleisiä tapoja, joihin ei kuitenkaan ryhdyttäisi ilman ensiasunnon ostajan erityisasemaa.

Kierteen kuvaus	Ensiasunnon ostajan etuja on kolme. Vaikka kahta ensimmäistäkin voi pitää kyseenalaisena, ainoastaan kolmas eli varainsiirtoverosta vapautuminen täyttää selkeästi juttusarjani kierteen käsitteen. Kysymys on siis kahdesta käytännön elämää mutkistavasta keskenään vaihtoehtoisesta varainsiirtoveron minimoimiseen tähtäävästä toimintamallista: Ostetaan omakotitalo (tai ainakin suuri asunto) suoraan ensiasunnoksi varainsiirtoveron välttämiseksi. Määritetään pariskunnan välinen omistussuhde joksikin muuksi kuin 50/50-asetelmaan varainsiirtoveron välttämiseksi.
Aukkoisuus	Ei ole. Järjestelmää ei käytetä sen tarkoituksen vastaisesti.
Mutkaisuus	Todella merkittävä. Asunto-asiat ovat aina isoja päätöksiä. Vuokralla asuminen omakotitaloon säästämistä varten voi tuntua turhauttavalta, jos ainoa syy siihen on varainsiirtoveron välttäminen. Samaten voi tuntua hölmöltä hypätä suoraan vaativampaan omakotitaloasumiseen, jos mieluummin ostaisi ensin asunto-osakkeen jostakin taloyhtiöstä. Toisaalta jos pariskunnan omistussuhteet määritetään vain varainsiirtoverovapauden säästämisen vuoksi, voidaan samalla kylvää siemen tuleviin riitoihin: lähtökohtaisesti halu on voinut olla omistaa asunto puoliksi kumppanin kanssa, mutta nyt toinen asunnosta suuremman osan, ja toisaalta toinen on menettänyt ensiasunnon ostajan erityisaseman.
Merkitys yksilölle	Suuri. Kyse on käytännössä todella suurista vältettävistä summista. Oli omakotitalo pieni tai suuri, neljän prosentin varainsiirtovero on suuri summa. Äärimmäisenä esimerkkinä Räikkösen 14,5 miljoonan omakotitalosta verottaja rokottaisi ostajaa 580 000 eurolla! Mutta ei se ilmaista ole asunto-osakkeidenkaan ostaminen. Epämielekkäät asumisjärjestelyt voivat myös aiheuttaa ylimääräistä stressiä sekä pahimmassa tapauksessa hyvinkin haitallisia riitatilanteita esimerkiksi parisuhteen kriisiytyessä erikoisten omistussuhdejärjestelyjen vallitessa.
Merkitys yhteiskunnalle	Melko pieni - Tässä käsiteltävän varsinaisen kierteen eli varainsiirtoveron välttelyn merkitys lienee lähtökohtaisesti yhteiskunnallisesti melko pieni. Yksittäiset ihmiset voivat järjestellä ensiasunnon hankintansa toisin ja tehdä siinä suuriakin linjapäätöksiä, mutta suurin osa ihmisistä tuskin harjoittaa tässä asiassa kovin merkittävää verosuunnittelua. (Toisaalta jos puhutaan varainsiirtoverokierteen lisäksi myös asp-järjestelmän säästämiseen ja asunnon omistamiseen kannustavasta vaikutuksesta, sillä voi olla suhteellisen huomattavaakin vaikutusta yhteiskunnan dynamiikkaan. Tämän vaikutuksen arviointi on kuitenkin hankalaa.)
Korjattavuus	Helppo - Varainsiirtoveron vaikutusta ensiasuntoa ostavien toimintamalleihin voi ehkäistä kahdella tavalla: Keventämällä varainsiirtoveroa tai luopumalla siitä kokonaan. Asettamalla myös ensiasunnon varainsiirtoveron alaiseksi. Itse olisin enemmän ensimmäisen vaihtoehdon kannalla.
Kokonaisälyttömyys	Kohtalainen. Varainsiirtovero on ainakin nykyisensuuruisena mielestäni tarpeettoman korkea, ellei jopa ylipäätään tarpeeton. Ilman sitä ei olisi ensiasunnon ostajaa koskevaa erityisvapauttakaan, eikä siten yleisesti ottaen epämielekkäisiin asuntojärjestelyihin kannustavaa yhteiskunnallista kierrettäkään. Toisaalta jos varainsiirtoverosta ei millään haluta luopua, ehkä ensimmäistä asuntoaan ostavia voi siltä kuitenkin säästää.

Vaikka korotettu verovähennysoikeus on etuna melko pieni, yhdessä huomattavasti merkittävämmän asp-järjestelmän kanssa se ohjaa ihmisten käyttäytymistä omistusasumisen ja säästämisen suuntaan. Näkökulmasta riippuen tätä voi kuitenkin pitää yhteiskunnallisesti mielekkäänä, eikä se ainakaan ohjaa tekemään asioita, joille ei olisi muuten lähtökohtaisesti minkäänlaisia perusteita. Sen sijaan, mikäli asuinpaikan, asumismuodon ja/tai asunnon omistussuhteet määrittää puhtaasti varainsiirtoveron välttely, liikutaan jo yhteiskunnallisesti ajateltuna älyttömillä vesillä. Varainsiirtoveron keventäminen yleisellä tasolla olisi tämän lievittämiseen oiva keino.

Aiheeseen liittyviä tekstejä