Pringles-politiikkaa

Uusia lakeja säädetään ja vanhoja pyritään kehittämään kohti parempaa tai muuttuneeseen yhteiskuntaan paremmin sopivaksi. Jotkin muutokset ovat yksinkertaisempia ja helpompia toteuttaa, kun taas toiset vaikeita, mutta mahdollisesti sitäkin tarpeellisempia. Oli päätöksenteko nykyhetkeä ajatellen näennäisesti kuinka helppoa tai hankalaa tahansa, joillakin päätöksillä voi olla huomattavasti kauaskantoisempia seurauksia kuin heti ajattelisi. Joidenkin lakimuutosten kohdalla paluu vanhaan voi olla hyvin hankalaa niin poliittisesti kuin yhteiskunnallisestikin. Kuten Pringles-sipsien iskulauseessa todetaan:

"Once you pop, you can't stop!"

Tarkastellaanpa muutamia asuntomarkkinoihin liittyviä esimerkkejä tällaisista "Pringles-politiikan" hedelmistä...

Asuntomarkkinoiden pysyväisyydet

Valtaosalle ihmisistä asuntokauppa on elämän suurin taloudellinen päätös, johon sitoudutaan vuosikausiksi. Niin ollen myös sitä koskevat lait ja säädökset ovat elämään merkittävästi vaikuttavia ja myös hyvin pitkäksi aikaa sitovia. Siksi niihin on erityisen hankala tehdä merkittäviä muutoksia:

1. ASP-lainan bonukset

ASP-lainan bonus ei ole tämän lyhyen listan merkittävin kohta, mutta tuorein se on ja samalla myös ajankohtaisin, koska siitä on tarkoitus luopua jo runsaan vuoden päästä. ASP-järjestelmän säästämään kannustava perusajatus on hyvä. Koen kuitenkin runsas vuosi sitten esitellyn väliaikaisen (?) 3000 euron bonuksen kyseenalaisena. Konkreettisuutensa vuoksi könttäsumma on varmasti tehokas porkkana, mutta mielestäni tällaisissa asioissa kuitenkin vääränlainen kannustin. Vaikka tarkoituksena on kannustaa nimenomaan nuoria aikaisin asuntosäästäjiksi, pidän myös periaatteessa epäoikeudenmukaisena, että yli 30-vuotiaat ensiasuntoa havittelevat jäävät näin selkeästä tuesta paitsi. Määräaikaisuus antaa myös ymmärtää, että nyt oli juuri sopiva hetki antaa piristysruiske. Laman pelossa ehkä saattoi siltä tuntuakin, mutta ennätysmatala korkotaso taisi muuttaa tilanteen aika lailla toisenlaiseksi.

Joka tapauksessa hetkellisesti tuki nyt varmasti innostaa monia asunnonhankintaan kuten oli tarkoitus, mutta entä sitten vuoden 2011 lopun määräajan jälkeen? Näen kaksi vaihtoehtoista skenaariota, joista kumpikaan ei ole mielestäni kovin mielekäs:

1. Nuoret ensiasunnonostajat ryntäävät ensin vuoden 2011 aikana asuntomarkkinoille, minkä jälkeen 2012 on huomattavan hiljaista ja asunnonostointo hiipuu ASP-bonusta edeltänyttäkin aikaa matalemmalle - ehkä jopa pysyvästi! Syntyy erityisesti pienempien asuntojen kysyntäpiikki, mikä voi muusta markkinatilanteesta riippuen aiheuttaa huomattavankin häiriön markkinoilla.
2. Hallitus päättääkin pidentää bonuksen saamisen määräaikaa. Tästä tullaan joko kohtalaisen nopeasti vaihtoehdon yksi piikkiin tai sitten koko bonus integroituu jokseenkin pysyväksi osaksi ASP-järjestelmää. Jos näin käy, bonuksen houkuttelevuus kärsii, ja samalla tuo 3000 euroa kiinnittyy myös entistä vahvemmin osaksi yleistä asuntojen hintatasoa. Tämä taas tarkoittaa sitä, että verorahoja kiinnitetään täysin tuottamattomiin kiviseiniin vain sen takia, että kaikki suomalaiset pakotettaisiin omistusasujan muottiin.

ASP-bonuksesta luopuminen voi siis olla kivulias operaatio, mutta toisaalta myöskään sen pysyvässä säilyttämisessäkään ei liene mieltä.

2. Asuntolainan korkojen verovähennys

Korkojen verovähennysoikeus on monisyinen kysymys, johon ei ole yhtä oikeaa vastausta. Omistusasumista on jossain määrin perusteltua tukea, mutta toisaalta verovähennykset valuvat ainakin osittain hintoihin. Toisaalta pääomatuloja saavat voivat joka tapauksessa vähentää korkonsa, joten miksei tavallisilla asuntovelallisilla voisi olla myös sama oikeus.

Oli verovähennysoikeudesta mitä mieltä tahansa (itse olen enemmän puolesta kuin vastaan), ei siitä luopuminen kävisi ihan helposti, sillä Suomen yli miljoona asuntovelallista on enemmän tai vähemmän mitoittanut maksukykynsä sen mukaan, että verovähennysoikeus on olemassa.

3. Hitas-järjestelmä

Hitas-järjestelmän tarkoitukseksi kerrotaan tyypillisesti mahdollisuus edullisempaan omistusasumiseen Helsingissä. Ajatus kuulostaa periaatteessa kauniilta, mutta ongelmia täynnä oleva järjestelmän todellisuus on jotain aivan päinvastaista. Todellinen tarkoitus on ehkä pikemminkin alunperin ollut ihmisten houkuttelu Helsinkiin edullisia asuntoja tarjoavalla järjestelmällä.

Vaan miten käykään, kun asuntojen yleinen hintakehitys Hitas-asunnon asuinalueella laukkaa huomattavasti markkinahintaindeksiä ripeämmin? Jos markkinahintaindeksi nousee esimerkiksi 50% siinä ajassa, kun ympäröivien asuntojen hinnat nousevat 100%, ja jos vielä Hitas-asunnon hinta oli alunperin vaikkapa 20% muiden vastaavien asuntojen hintoja alempi, ollaan tilanteessa, jossa Hitas-asunnon maksimimyyntihinta on vain 60% ympärillä olevien asuntojen hintatasosta. Kannattaako asuntoa sellaiseen hintaan myydä? No ei kannata ei.

Periaatteessahan tuo myymättä jättämiseen kannustaminen voi jopa vastata jollain kierolla tavalla Hitasin alkuperäistä tarkoitusta: asukas on tiukkojen hinnoittelurajoitusten takia entistä sitoutuneempi asumaan Helsingissä. Tuossa on vain kaksi muttaa. Ensinnäkin vaikka asuntoa ei kannata myydä, voihan sen vuokrata. Toisekseen koko Suomen kannalta tällainen Helsinkiin asumaan jäämiseen painostaminen on hyvin kyseenalaista. Lisäksi järjestelmä kangistaa koko asuntomarkkinoita.

Mutta jos järjestelmä haluttaisiin purkaa, ongelmaksi tulee se, miten purkaa hintasäännöstely esimerkiksi tuollaisessa yleiseen hintatasoon nähden 60%:n maksimihinnalla rajoitetussa asunnossa. Siinä ei olisi minkäänlaista mieltä, että tuo vain annettaisiin lahjana sille, joka sattuu asunnon omistamaan juuri säännöstelyn purkuhetkellä (kyseessä olisi kuitenkin yhtäkkiä tuleva laskennallinen 67%:n arvonnousu!). Toisaalta toisena vaihtoehtona oleva hintasäännöstelyn purun laskuttaminen Hitas-osakkaalta joko valtavan tonttivuokran kertanoston tai erillisen hintasäännöstelyn purkulaskun avulla voi myös olla ongelmallista niin juridisesti kuin byrokraattisestikin. Koska järjestelmän purku on hankalaa, ei koko ongelmallista järjestelmää olisi mielestäni pitänyt koskaan luodakaan.

4. Myyntivoiton verottomuus

Kuten parin viikon takaisessa blogijutussani kirjoitin, oman asunnon myynnistä saadun voiton verottomuudelle ei mielestäni ole ainakaan periaatteen tasolla perusteita. Jos tästä oikeudesta joskus veroremontin myötä halutaan luopua, tullaan myös sen kysymyksen eteen, miten verotettavuus tulisi palauttaa, sillä on melko selvää, että monissa tapauksissa vuosikymmenten saatossa satoihinkin tuhansiin (nimellisesti) nousevien myyntivoittojen äkillinen verollepano olisi liian radikaali muutos kerralla.

Muutos voi olla vaikea, mutta harvoin mahdoton

Ylläolevat esimerkit koskivat kaikki omistusasumista, mutta niillä on muutakin yhteistä. Kaikissa on kyse kerran annetun edun pois ottamisen vaikeudesta. Muilta elämän aloilta löytyy kuitenkin myös toisenlaisia esimerkkejä. Eläkejärjestelmään tehdyt muutokset ovat jokseenkin pysyviä. Pankkien tai valtioiden tukitoimissa tuen antaminen voi johtaa tarpeeseen antaa lisätukea. Myös sodista löytynee esimerkkejä, joissa tietyn linjan valitsemisesta voi olla hankala perääntyä. Ehkäpä Yhdysvaltojen käymät sodatkin Afganistanissa ja Irakissa tai ainakin niiden yksittäiset vaiheet käyvät tästä esimerkkinä?

Kauaskantoisia päätöksiä tehtäessä on syytä aina miettiä, miten helposti päätöstä seuraava muutos on tarvittaessa peruttavissa, sillä pahimmillaan se voi olla käytännössä mahdotonta. Toisaalta yksi liikenteeseen liittyvä esimerkki antaa toivoa siitä, että hyvin suuretkin muutokset ovat toteutettavissa. Liikenneinfrastruktuurin kasvettua riittävän suureksi vaihdos liikennejärjestelmästä toiseen muuttuu hyvin hyvin vaikeaksi. Yhtenäisyys eri maiden välillä on tietysti hyvä asia, mutta toisaalta ei liene mitään todisteita siitä, kumpi malli on ihmiselle loppujen lopuksi parempi. Näin ollen on ymmärrettävää, että moni maa ei ole halunnut väkisin vaihtaa vasemmanpuoleisesta liikenteestä yleisempään eli oikeanpuoleiseen liikenteeseen. Kaikesta huolimatta Ruotsissa moinen vaihdos onnistui vielä niinkin myöhään kuin vuoden 1967 lopulla.