Asuntolainan verovähennysoikeus kiistakapulana

Jyrki Iivonen kirjoitti kolumnissaan Helsingin Sanomien taloussivuilla (HS 4.2.2010), että nyt olisi "Oikea hetki poistaa korkojen verotuki". Kysymyksenä asuntolainan verovähennys on hyvinkin merkittävä, sillä verovähennys koskee Suomessa suoraan 1,2 miljoonaa asuntovelallista, mikä tarkoittaa tietysti myös merkittävää osaa valtion budjetista. Matalaa korkotasoa ajatellen Iivosen ehdotus on ajoituksen suhteen periaatteessa perusteltu. Näen ehdotuksessa kuitenkin useampia muttia:

1. Onko asuntolainan verovähennyksestä ylipäätään perusteltua luopua?

Keskustelu vähennyksestä tai sen mahdollisesta poistamisesta nostattaa helposti tunteita, mikä johtuu suurelta osin siitä, miten monia se koskettaa. Kysymys vähennyksen oikeutuksesta on kuitenkin monimutkainen kiistakapula johtuen muun muassa asumisen poikkeuksellisen vahvasti näkökulmasta riippuvasta luonteesta. Siinä missä esimerkiksi osakemarkkinoilla tehdyt ostokset ovat puhtaasti sijoitustoimintaa ja auto tai muut yksityiselämään liittyvät hankinnat ovat melko selvästi elämänlaatuun panostavaa yksityistä kuluttamista, oman asunnon ostaminen asettuu käytännössä jossain määrin välimaastoon - elämäntilanteesta, suunnitelmista ja ihmisen luonteesta riippuu, ollaanko lähempänä sijoittamista vai kuluttamista. Ottaen huomioon, että asuntoon voi panostaa myös työtä tekemällä esimerkiksi remontin muodossa, asunnon ostamista voi monessa tapauksessa helposti verrata myös yksityisyrittämiseen tai jopa palkkatyöhön.

Miten oman asunnon omistamiseen pitäisi sitten sen monitulkintaisen luonteen vuoksi suhtautua verotuksellisesta näkökulmasta? Selkeä vertauskohta löytyy sijoitusasunnoista. Niistä saatavasta vuokratulosta voi vähentää sijoitusasunnon hankkimiseen käytettyyn lainaan kohdistuvat korot, ja sama koskee myös muita pääomatuloja. Tässä kohtaa monilla tuntuu tapahtuvan kuitenkin vertailumielessä ajatusvirhe, sillä tuo vähennys kohdistuu tuloihin, jotka eivät nykyisellä lainsäädännöllä koske omistusasujaa lainkaan.

Omassa asunnossa asuminen ei ole samanlaista sijoitustoimintaa kuin sijoitusasunnon vuokraaminen. Siinä missä sijoitusasunnon korkojen ja vastikkeen jälkeen käteen jäävästä vuokratulosta maksetaan veroa, ei omassa asunnossa asumisella säästetyistä vuokramenoista joudu maksamaan veroa - eikä siten ole sijoitusasuntojen vuokratuloa vastaavaa tuloa, jonka verotuksesta korot voisi vähentää. Kyllähän jotkut ovat väläytelleet ajatusta laskennallisen asumistulon verotuksesta, mikä johtaisi sijoitusasunnon ja omassa asunnossa asumisen yhtäläiseen verokohteluun. Asumistulon verotus on kuitenkin paitsi hankalammin hahmotettava asia, myös byrokraattisesti lähes mahdotonta.

Sijoitusasumista ja omistusasumista ei siis voi käytännössä kohdella täysin yhdenmukaisesti - koska tuskin vuokratuloista verottomiakaan on tarkoitus tehdä. Nykyisellä lainsäädännöllä oma asunto on verotuksellisessa etuasemassa sijoitusasuntoon nähden, mutta eikö se ole parempikin niin päin? Omistusasumiseen kannustaminen on perusteltua ainakin siitä johtuen, että omasta asunnosta halutaan yleisesti ottaen pitää parempaa huolta, mikä on pitkällä tähtäimellä koko kansakunnan etu. Lisäksi on huomattava, että suurimpiin lainoihin verovähennyskelpoisuus ei edes täysimääräisesti ylety, mistä johtuen rikkaimmat eivät siitä samalla tavalla hyödy. Itse asiassa verovähennysoikeudesta luopuminen iskisi nimenomaan keskiluokkaan, koska varakkaammilla on paremmat mahdollisuudet saada vähennykset hankittua muuta kautta, kuten esimerkiksi vaihtamalla asuntolaina sijoituslainaksi.

Yksi hieman erilainen näkökulma asiaan on myös lähdevero. Talletuksista saaduista koroista maksetaan 28%:n lähdeveroa, joten asuntolainan 28%:n verovähennysoikeutta voidaan myös pitää sen vastineena. Verottaja ikäänkuin pienentää korkoja 28%:lla, toimi sitten lainanantajana tai -ottajana.

2. Kolumnissa ehdotetunkaltaiselle siirtymäajalle ei ole perusteita, mutta toisenlaiselle siirtymäajalle on.

Jos asuntolainan verovähennyksestä kuitenkin luovuttaisiin, se tulisi tietysti toteuttaa harkitulla tavalla. Kuten Iivonen kolumnissaan toteaa, ei jo lainaa ottaneilta voi etua kerralla pois ottaa, koska sen olemassaolo on otettu huomioon asuntoa ostettaessa. Iivosen ehdotuksen mukaan heidän kohdallaan pitäisi soveltaa jonkinlaista siirtymäaikaa, kun taas uusille asuntolainoille ei verotukea annettaisi.

Äkkiseltään uusilta lainoilta vähennysoikeuden epääminen kuulostaa helposti epäreilulta. Sitä se ei kuitenkaan periaatteessa ole - ehkä jopa päinvastoin. Siinä missä he eivät saisi vähennysoikeutta, he pystyisivät nauttimaan alemmista asuntojen hinnoista. Tämä hintojen lasku taas iskisi vanhoihin asuntovelallisiin ja asunnonomistajiin. Tästä asuntojen hintoja alentavasta vaikutuksesta johtuen ei mielestäni pitäisikään soveltaa Iivosen ehdottamaa siirtymäaikaa vanhojen lainojen kohdalla, vaan vanhat lainat tulisi säilyä vähennyskelpoisina koko laina-ajan loppuun saakka.

Sen sijaan toisenlainen siirtymäaika on mielestäni tarpeen, nimittäin vähennyskelpoisuuden asteittainen tai vaikka vain osittainen vähentäminen. Koko 28%:n (ja 30%:n ensiasunnonostajilla) edun poistaminen kerralla johtaisi erilaisiin ongelmiin. Yksi on suhteettoman suuri kertamenetys niille, jotka ovat jo asuntonsa pääosin tai kokonaan maksaneet. Toinen, käytännössä suurempi ongelma on se, että näin suuren asuntojen hintoihin vaikuttavan tekijän poistaminen kerralla jakaisi asuntokaupoilla käyvät ikävästi kahteen ryhmään: toiset eivät täysin ymmärtäisi uudistuksen merkitystä, ja voisivat sen vuoksi joutua sen maksumiehiksi, kun taas toiset osaisivat mahdollisesti ottaa markkinaturbulenssista hyödyn irti. Myös mahdollisuus merkittävään kikkailuun, jossa vanhalla asuntolainalla ostettaisiinkin uusi asunto, tulisi minimoida. Myös asteittaisen tai osittaisenkin vähennyskelpoisuuden laskemisen pitäisi toimia kuitenkin edellä kuvatulla periaatteella eli siten, että vähennyskelpoisuuden alenema koskisi aina vain uusia lainoja, ja yhdessä lainassa pysyisi sama vähennyskelpoisuusprosentti alusta loppuun asti.

Sitä, miten vähennysoikeudesta luopuminen todellisuudessa vaikuttaisi asuntojen hintoihin, on vaikea arvioida. Pitkällä tähtäimellä uskoisin sen periaatteessa laskevan asuntojen hintoja enemmän kuin olisi laskennallisesti perusteltua johtuen psykologisista tekijöistä ja verovähennyksen periaatteellisesta houkuttelevuudesta. Näin ajatellen vanhat asuntojen omistajat olisivat uudistuksen menettäjiä. Toisaalta sijoitusasuntoja uudistus ei koskisi, joten hintamuutos voisi jäädä päinvastoin pienemmäksikin.

3. Ajoituksessa ollaan mielestäni jo vuosi myöhässä.

Nyt eletään tilanteessa, jossa ennätysmatalat korot ovat jo saaneet asuntojen kysynnän ja hinnat taas nousemaan. Sopivin aika verovähennyksen poistoon tai kutistamiseen olisi mielestäni ollut silloin, kun korot olivat vielä selvästi laskussa ja kävi ilmeiseksi, että asunnoille riittää kysyntää - eli runsas vuosi sitten. Nousulle on puhallettu lisää edellytyksiä myös vajaa vuosi sitten tehdyllä ASP-lainojen 3000 euron bonuksella, jolle en vieläkään näe minkäänlaisia perusteita. Täydellistä ajoitusta ei voi koskaan vaatia, eikä sellaista ole etukäteen helppo ennustaa, mutta ASP-bonuksen käyttöönoton yhteydessä olisi tasapainotuksen mielessä ollut mielestäni viimeinen suhteellisen hyvä hetki puuttua myös verovähennysoikeuteen. Samalla olisi myös voinut tehdä isommankin remontin asuntojen verotukseen keventämällä muuttamiseen kohdistuvaa varainsiirtoveroa.

Iivonen kirjoitti, että "ongelma kannattaisi hoitaa ennen kuin korot kohoavat normaalille tasolle" ja että "Aikaa on pari vuotta". Mielestäni silloin olisi jo aivan liian myöhäistä. Oletetaanpa, että korkojen verotuki poistettaisiin tuolla "parin vuoden" aikataululla. Mikä tuolloin olisikaan tilanne? Ensin asuntomarkkinoita olisi hellitty ennätysmatalilla koroilla, ASP-bonuksella ja verojen vähennyskelpoisuudella. Vuoden 2012 vaihteessa ASP-bonuksen aika olisi mennyt umpeen, korot olisivat luultavasti ainakin jossain määrin nousseet ja samalla vielä luovuttaisiin korkojen verovähennyksestä: tulisi siis samalla kertaa kolme asuntomarkkinoiden tilaa heikentävää muutosta! Samoihin aikoihin on siirrytty jo muunkinlaisiin veronkorotuksiin valtiontalouden tasapainottamiseksi taantuman aiheuttamien kulujen takia, ja EU on voinut ajautua ikävään taloudelliseen kriisiin muun muassa Kreikan vaikeuksien takia. Lopputuloksena samanaikaisesti napattaisiin siis asuntomarkkinoilta kolme karkkipussia pois ja annettaisiin vielä tehostukseksi potku kylkeen. Noin tehokkaasta rahahanojen katkaisusta ei voisi seurata mitään hyvää.