Jätkäsaaren Hitas-asuntojen arvonnat on nyt pidetty sekä ATT:n että Lemminkäisen asuntojen osalta. Tuhansia osallistui arpajaisiin, mutta vain muutamat kymmenet selvisivät voittajina. Mm. Akateemisen talousblogin keskusteluissa on nostettu esille kysymys, pitäisikö verottajan kiinnostua aiheesta. Eli pitäisikö tällaisista arpajaisista maksaa arpajaisveroa - vai soveltuisiko kenties jokin muu vero paremmin Hitas-arpajaisiin?
Hitas-lotto
Jotta voisi olla jotakin verotettavaa, pitää tietysti olla jokin rahasumma tai arvo, josta veroa peritään. Periaatteessa voisi sanoa, että Hitas-asunnon edullisuutta laskee se, että myyntihinta on rajoitettu. Tämä on kuitenkin mielestäni arvoa laskettaessa epäolennainen tekijä, sillä asunnon voi omistaa tästä iäisyyteen, jolloin mahdollisella myyntihinnalla ei ole merkitystä.
Todellinen Hitas-arpajaisvoiton arvoa laskeva tekijä on Hitas-asuntojen sijainti vuokratontilla. Sen merkitystä voi arvioida esimerkiksi vertaamalla muiden uudiskohteiden tonttien lunastusosuuksiin, mitkä tietysti vaihtelevat alueittain. Konalaan tulevassa Helsingin Greipissä tuo lunastusosuus on alle 600€ neliöltä, kun taas Lauttasaareen rakenteilla olevassa Gneississä lunastusosuus on yli 1000€ neliöltä. Nyt arvotuissa Jätkäsaaren asunnoissa todellisuus lienee lähempänä jälkimmäistä.
ATT:n kauppaamien asuntojen keskihinta on 4130€, kun taas Lemminkäisen kauppaamien Paasirannan asuntojen keskineliöhinta vain 3378€. Jos näihin lisättäisiin laskennallinen 1000€:n tontin lunastusmaksu, hinnat olisivat siis 5130€ ja 4378€ neliöltä. Jätkäsaaresta ei ole vielä myynnissä vapaarahoitteisia vertailukohteita lukuunottamatta asukkaiden poikkeuksellista itse perustamaa asunto-osakeyhtiötä Juutinraumankatu 6:ssa, joka sijaitsee itse asiassa sekin vuokratontilla. Vertailupohjaa löytyy Helsingistä kuitenkin muualtakin kuten esim. Helsingin Wilhelm Vallilassa, keskineliöhinnaltaan 5569€ sekä em. Lauttasaaren Gneissi, lunastuksen sisältävältä keskineliöhinnaltaan 6551€. Hitaseja huomattavasti kalliimmista hinnoista huolimatta nämä hinnat lienevät melko tyypillisiä tapauksia toisin kuin Kampin kalliit 9000€ neliöhintaiset Oscar-asunnot.
Sijainnin lisäksi on tietysti myös muita muuttujia, joiden vuoksi ylläolevia lukuja ei voi suoraan verrata. Ottaen huomioon, että ei taida olla aivan tavatonta saada arvonnoissa varsinkaan suosituimpien Hitas-asuntojen kohdalla yli 100:n meneviä sijanumeroita, arvontojen suosiosta voi kuitenkin jo suoraan päätellä, että arvontavoitolla on hyvinkin todellista arvoa. Lisäksi merellinen sijainti on yleisesti arvostettu asia, mikä tuskin heikentää Jätkäsaaren asuntojen arvostusta eli ihmisten valmiutta maksaa niistä korkeampaa hintaa. Niin ollen vuokratonttilisälläkin laskettuna näiden Hitas-asuntojen hinta lienee reippaasti vastaavia ei-hitas-uudisasuntoja halvempi.
Mitä tämä sitten tarkoittaa tämän jutun lähtökohdan eli verotuksen kannalta? Jos Hitas-voiton arvoksi todettaisiin vaikka 500€ neliöltä, tämä tarkoittaisi keskikokoisesta 75 neliön kämpästä yhteensä 37 500€:n suuruista voittoa. Hitas-arpajaisten omituisen ainutlaatuisen luonteen vuoksi suoraa vertailukohdetta ei ole, mutta käytännössä arpajaiset osunevat arpajaislaissa määritettyjen "muiden arpajaisten" piiriin. Tämä tarkoittaa 30%:n veroa, joka lankeaisi arpajaisten järjestäjän eli tässä tapauksessa Lemminkäisen ja ATT:n maksettavaksi. 37 500€:sta summa olisi 11 250 €.
Mikäli asuntoja jaettaisiin muuten kuin nykyisellä arpajaismenettelyllä, tilanne olisi toinen. Aiemmin käytössä ollut jonotusmenettely ei mielestäni vastaa arpajaislaissa määriteltyä kuvausta näennäissuorituksesta, jolloin näissä tapauksissa voitto menisi jo tuloverotuksen puolelle eli lankeaisi asunnon ostajan maksettavaksi. Suuruudeltaan vero olisi arpajaisveroa suurempi: tuosta 37 5000 €:sta tulisi keskituloisella suomalaisella veroa maksettavaksi yli 15 000 €.
Ajatus asunnon alihintaisuuden verottamisesta voi kuulostaa oudolta, mutta itse asiassa se on Hitas-järjestelmän ulkopuolella täysin todellinen käytäntö: mikäli asunto myydään hinnalla, joka verottajan näkemyksen mukaan on alle 75% asunnon todellisesta arvosta, koko alihintaisuudesta määrästä tulee maksaa lahjavero. Jos etu on 500 € neliöltä, se ei sinänsä vielä tuota 75%:n ehtoa täytä, mutta muussa tapauksessa tuo 37 500 € tarkoittaisi 8030 € suuruista veroa.
Summat ovat sen verran merkittäviä, että kuvittelisi verottajaa kiinnostavan. Verottaja arvioi joka tapauksessa lahja- ja perintöveroja kerätäkseen ahnaasti ja enemmän tai vähemmän mielivaltaisesti niin metsä- kuin asunto-omaisuuttakin, joten miksei Hitas-arpajaisten voittojakin?
Todellinen Hitas-arpajaisvoiton arvoa laskeva tekijä on Hitas-asuntojen sijainti vuokratontilla. Sen merkitystä voi arvioida esimerkiksi vertaamalla muiden uudiskohteiden tonttien lunastusosuuksiin, mitkä tietysti vaihtelevat alueittain. Konalaan tulevassa Helsingin Greipissä tuo lunastusosuus on alle 600€ neliöltä, kun taas Lauttasaareen rakenteilla olevassa Gneississä lunastusosuus on yli 1000€ neliöltä. Nyt arvotuissa Jätkäsaaren asunnoissa todellisuus lienee lähempänä jälkimmäistä.
ATT:n kauppaamien asuntojen keskihinta on 4130€, kun taas Lemminkäisen kauppaamien Paasirannan asuntojen keskineliöhinta vain 3378€. Jos näihin lisättäisiin laskennallinen 1000€:n tontin lunastusmaksu, hinnat olisivat siis 5130€ ja 4378€ neliöltä. Jätkäsaaresta ei ole vielä myynnissä vapaarahoitteisia vertailukohteita lukuunottamatta asukkaiden poikkeuksellista itse perustamaa asunto-osakeyhtiötä Juutinraumankatu 6:ssa, joka sijaitsee itse asiassa sekin vuokratontilla. Vertailupohjaa löytyy Helsingistä kuitenkin muualtakin kuten esim. Helsingin Wilhelm Vallilassa, keskineliöhinnaltaan 5569€ sekä em. Lauttasaaren Gneissi, lunastuksen sisältävältä keskineliöhinnaltaan 6551€. Hitaseja huomattavasti kalliimmista hinnoista huolimatta nämä hinnat lienevät melko tyypillisiä tapauksia toisin kuin Kampin kalliit 9000€ neliöhintaiset Oscar-asunnot.
Sijainnin lisäksi on tietysti myös muita muuttujia, joiden vuoksi ylläolevia lukuja ei voi suoraan verrata. Ottaen huomioon, että ei taida olla aivan tavatonta saada arvonnoissa varsinkaan suosituimpien Hitas-asuntojen kohdalla yli 100:n meneviä sijanumeroita, arvontojen suosiosta voi kuitenkin jo suoraan päätellä, että arvontavoitolla on hyvinkin todellista arvoa. Lisäksi merellinen sijainti on yleisesti arvostettu asia, mikä tuskin heikentää Jätkäsaaren asuntojen arvostusta eli ihmisten valmiutta maksaa niistä korkeampaa hintaa. Niin ollen vuokratonttilisälläkin laskettuna näiden Hitas-asuntojen hinta lienee reippaasti vastaavia ei-hitas-uudisasuntoja halvempi.
Mitä tämä sitten tarkoittaa tämän jutun lähtökohdan eli verotuksen kannalta? Jos Hitas-voiton arvoksi todettaisiin vaikka 500€ neliöltä, tämä tarkoittaisi keskikokoisesta 75 neliön kämpästä yhteensä 37 500€:n suuruista voittoa. Hitas-arpajaisten omituisen ainutlaatuisen luonteen vuoksi suoraa vertailukohdetta ei ole, mutta käytännössä arpajaiset osunevat arpajaislaissa määritettyjen "muiden arpajaisten" piiriin. Tämä tarkoittaa 30%:n veroa, joka lankeaisi arpajaisten järjestäjän eli tässä tapauksessa Lemminkäisen ja ATT:n maksettavaksi. 37 500€:sta summa olisi 11 250 €.
Mikäli asuntoja jaettaisiin muuten kuin nykyisellä arpajaismenettelyllä, tilanne olisi toinen. Aiemmin käytössä ollut jonotusmenettely ei mielestäni vastaa arpajaislaissa määriteltyä kuvausta näennäissuorituksesta, jolloin näissä tapauksissa voitto menisi jo tuloverotuksen puolelle eli lankeaisi asunnon ostajan maksettavaksi. Suuruudeltaan vero olisi arpajaisveroa suurempi: tuosta 37 5000 €:sta tulisi keskituloisella suomalaisella veroa maksettavaksi yli 15 000 €.
Ajatus asunnon alihintaisuuden verottamisesta voi kuulostaa oudolta, mutta itse asiassa se on Hitas-järjestelmän ulkopuolella täysin todellinen käytäntö: mikäli asunto myydään hinnalla, joka verottajan näkemyksen mukaan on alle 75% asunnon todellisesta arvosta, koko alihintaisuudesta määrästä tulee maksaa lahjavero. Jos etu on 500 € neliöltä, se ei sinänsä vielä tuota 75%:n ehtoa täytä, mutta muussa tapauksessa tuo 37 500 € tarkoittaisi 8030 € suuruista veroa.
Summat ovat sen verran merkittäviä, että kuvittelisi verottajaa kiinnostavan. Verottaja arvioi joka tapauksessa lahja- ja perintöveroja kerätäkseen ahnaasti ja enemmän tai vähemmän mielivaltaisesti niin metsä- kuin asunto-omaisuuttakin, joten miksei Hitas-arpajaisten voittojakin?
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti