Pohjolan säännellyt asuntomarkkinat: Ruotsi vs. Suomi

Suomalainen asuntomarkkinoiden sääntely aiheuttaa ongelmia, mutta ei se ongelmatonta ole Ruotsissakaan. Siinä missä Helsingin Hitas-järjestelmä aiheuttaa ongelmia ja koko kansantalouden kannalta hyvin epähedelmällisiä asetelmia omistusasuntomarkkinoilla, Ruotsissa ongelmat liittyvät lähinnä vuokramarkkinoiden keinotekoiseen suppeuteen.

Ruotsissa vuokrahintoja ja jopa vuokraamista ylipäätään on rajoitettu. Vuokra-asunnot ovat lähinnä säätiöiden ja kunnallisten yhtiöiden toiminta-aluetta, ja niissä hinnat ovat edullisia. Omistusasuntojen lähintä vastinetta bostadsrättiä taas ei voi vapaasti tarjota vuokralle. Tyypillisesti lyhytaikainen vuokralle tarjoaminen onnistuu kyllä hyvin perustellusta syystä, kuten väliaikaisesta ulkomaan komennuksesta, mutta silloinkin vuokrahinnat ovat rajoitettuja, joten ongelmia syntyy väistämättä. Vuokralle ei siis pääse, vaikka olisi varaa maksaa siitä enemmän kuin vaaditaan.

Pieni, vain pääkaupunkia koskeva Hitas-järjestelmä ja Ruotsissa kerrostaloasumista kauttaaltaan koskeva järjestelmä eivät ehkä ole keskenään täysin vertailukelpoisia, mutta sääntelystä on molemmissa kysymys, joten tarkastellaanpa hieman niiden vaikutuksia.

Alla olevan taulukon vasemmanpuoleisimman sarakkeen joillakin riveillä esiintyvät R- ja S-kirjaimet kertovat, onko kyseinen tekijä potentiaalisesti haitallisempi Ruotsissa vai Suomessa.

	Helsingin Hitas-järjestelmä	Ruotsin rajoitetut vuokramarkkinat
Laajuus (R)	Osa Helsinkiä	Käytännössä koko Ruotsi - poislukien omakotitalot.
Kysyntä	Ylimitoitettu. Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa, joten arpaonni ratkaisee. Viime vuonna voiton todennäköisyys oli esimerkiksi 3,7%:n luokkaa (Asuntoarpajaiset).	Ylimitoitettu. Asuntoja saatetaan jonottaa vuosikausia - tai pahimmillaan jopa vuosikymmeniä.
Kohdistuminen	Ei varallisuus- tai tulorajoitteita.	Ei varallisuus- tai tulorajoitteita.
Vaikutus asuntojen hintoihin (R)	Ei selvää vaikutusta.	Omistusasuntojen hinnat ovat järjestelmän takia luultavasti korkeammat. Tämä voi olla merkittävä tekijä sen taustalla, että Ruotsissa on paitsi kalliimmat asunnot myös velkaantuneemmat kotitaloudet. Suomessa velkaantumisaste on 120 prosenttia, kun Ruotsissa velkaantumisaste on 180 prosenttia.
Asuntojen käyttöaste (R)	Asuntojen käyttöastetta järjestelmän ei pitäisi haitata, koska Hitas-asunnon voi suhteellisen vapaasti vuokrata, vaikka se sotiikin järjestelmän alkuperäistä tarkoitusta vastaan.	Bostadsrättejä ei voi vapaasti vuokrata, joten asuntoja voi olla sen takia helpommin tyhjilläänkin. Ihmiset saattavat olla myös vastentahtoisia luopumaan vuokra-asunnosta, joka on kerran saatu.
Ihmisten epämielekäs painostaminen	Jos asunnon maksimimyyntihinta on selvästi markkinahintoja alhaisempi, painostaa jumiutumaan asuntoon tai vuokraamaan sen ulkopuoliselle, vaikka muuten ei olisi kumpaankaan halua.	Painostaa ihmisen jäämään samaan asuntoon, mikäli vuokra erityisen alhainen. Painostaa ihmiset omistusasujiksi, mikä luultavasti osasyy yllämainittuun 180-prosenttiseen velkaantumisasteeseen.
Pimeät markkinat	Kun asunnon myyntihinta on rajoitettu markkinahintoja alemmaksi, asuntokauppaan pyritään kytkemään esimerkiksi ylihintaisia huonekaluja.	Asuntoja vuokrataan tutuille, ja vuokra-asuntoon voi päästä käsiksi jonojen ohi maksamalla esimerkiksi 15 000 euroa (lähde).
Hyödyn suhteettomuus (S)	Hitas ei vastaa ainoastaan asumisen tarpeeseen, vaan haluun omistusasumismuotoa kohtaan. Asunnon omistus voi kasvattaa suoraan osakkaan omaisuutta.	Sääntelystä hyötyjä on halvan vuokran maksaja. Vaikka vuokra olisikin markkinoiden tarpeisiin nähden alihintainen, omistusasuminen voisi silti olla kannattavampaa pitkällä tähtäimellä. Alueellinen suotuisa hintakehitys voitaisiin ainakin periaatteessa siirtää myös Hitas-järjestelmää helpommin vuokrahintoihin.
Positiiviset puolet (S)	Onko niitä?	Ehkäistään bisneksen tekemistä asunnon vuokraamisella. On kuitenkin kyseenalaista, mikä sen hyöty on. Todelliseksi hyödyksi voidaan todeta se, että omistaja-asukkailla on enemmän kiinnostusta pitää taloyhtiöstä hyvää huolta kuin vuokranantajaomistajalla, jolloin yhtiö pysyy helpommin hyvässä kunnossa ja taloyhtiön sisäinen henki voi myös olla parempi.

Niin Hitas kuin ruotsalainenkin sääntely aiheuttavat siis ongelmia. Ruotsin kohdalla sääntely on huomattavasti laajempaa, joten kysymys sääntelyn perusteista on Ruotsin osalta huomattavasti tärkeämpi. Toisaalta Suomen Hitas-järjestelmän älyttömyys on huomattavasti ilmeisempää. Suomessa järjestelmästä hyötyvät vain ne, joille arpaonni on hymyillyt. Ruotsissa järjestelmästä voi sentään ainakin periaatteessa hyötyä edullisen vuokra-asunnon saajan lisäksi myös omistusasujanaapureita arvostavat bostadsrätt-osakkaat.

Oli sääntelystä mitä mieltä tahansa, molemmissa tapauksissa kyse on kuitenkin hyvin "Pringles-poliittisesta" järjestelmästä: kun tälle tielle on kerran lähdetty, suuntaa voi olla vaikea muuttaa.

Henkilökohtaista kokemusta minulla ei ole kummastakaan järjestelmästä, joten otan mielellään vastaan väitteitäni korjaavia tai täydentäviä palautteita. Erityisesti kiinnostaisi kuulla kommentteja, mikäli jollakulla tätä juttua lukevalla olisi kokemusta Ruotsin asuntomarkkinoista.