Järjestelmän kierteet 10 - Kahden vuoden asumispakko

Asunto kuin kulissi? (Obidos, elokuu 2011)

Juttusarjan edellisissä osissa kuvattujen myyntihinnan rajoittamisen ja varainsiirtoveron lisäksi on myös kolmas potentiaalinen muuttamisen jarru. Se voi tietyin edellytyksin kasvaa rahassa mitattuna lähes yhtä suureksi kuin melko rajallista ihmisryhmää koskevat Hitas-järjestelmän myyntihinnan rajoitukset, minkä lisäksi se koskee varainsiirtoveron tavoin kaikkia omistusasujia. Edellämainituista poiketen tästä esteestä voi kuitenkin päästä kahdessa vuodessa eroon.

Asunnon myymisestä saatu myyntivoitto on lähtökohtaisesti pääomatuloveron alaista. Voitto muuttuu kuitenkin verottomaksi, kunhan yksi ehto täyttyy: omistajan on täytynyt asua asunnossa kaksi vuotta ja vieläpä yhtäjaksoisesti. Lyhyessä ajassa asunnon arvo harvemmin nousee kovin tuntuvasti ilman laajaa remontointia ja harvemmin tuota tiheämmin halutaankaan ehkä muuttaa, joten tästä ei monesti synny erityisen merkittävää ongelmaa. Poikkeuksia kuitenkin löytyy. Entä jos asunto on esimerkiksi omistettu jo pitkään, mutta syystä tai toisesta asumisehto ei ole missään vaiheessa täyttynytkään? Jos asunto halutaan myydä, omistaja haluaa todennäköisesti keinolla millä hyvänsä välttää myyntivoitosta maksettavat verot, sillä kyse voi hyvinkin olla kymmenistä tuhansista euroista.

Otetaan esimerkki. Pääkaupunkiseudulta on ostettu 10 vuotta sitten asunto 150 000 eurolla, mutta jo ensimmäisen asumisvuoden aikana tulee eteen muutto toiselle paikkakunnalle työn perässä. Asuntoa ei kuitenkaan tuolloin myyty vaan se laitettiin vuokralle. Elämä jatkui uudella paikkakunnalla 10 vuoden ajan, minkä jälkeen tarkoituksena olisi myydä asunto esim. suuremman asunnon rahoittamiseksi. Arvioitu asunnon myynnistä saatava summa on 250 000 euroa, mikä tarkoittaisi, että myyntivoittoa tulisi arviolta 100 000 euroa, mikä tarkoittaisi 30 000 euroa maksettavaa veroa.

Tuollainen summa on lähes kenelle tahansa hyvin merkittävä, joten asunnon myymistä miettivä väkisinkin miettii, voisiko verolta välttyä. Mikä siis eteen? Lähdetään siitä oletuksesta, että asuntojen hinta ei muutu kahden vuoden tarkastelujakson aikana. Päävaihtoehtoja veron välttämiselle on oikeastaan vain kaksi, oli lähtötilanne mikä hyvänsä:

1. Ilmeisin vaihtoehto on asuntoon muuttaminen kahdeksi vuodeksi tai asunnossa asumisen jatkaminen niin, että kaksi vuotta yhtäjaksoista asumista tulee täyteen. Mikäli lisätilalle olisi todella tarvetta esim. perheen lisäyksen johdosta, voi tällainen vaihtoehto tuntua väkinäiseltä ja hyvin epämielekkäältä. Se, että perhe asuu väkisin pienemmässä asunnossa kuin missä haluaisi ja mihin olisi taloudellisesti mahdollisuus, ei oikeastaan ole kenenkään etu.
2. Toinen vaihtoehto on pysyä asunnossa virallisesti kirjoilla, vaikka todellisuudessa asuisi toisaalla. Tämä puolestaan voi tapahtua kahdella tavalla:
   • A) Asuntoa pidetään tyhjillään. Tämä on yhteiskunnallisesti järjetöntä, mutta verotuslainsäädännön takia helposti kannattavaa. Vaikka asuntoa tulisi pitää tyhjillään koko kahden vuoden ajanjakson, korkoihin ja vastikkeisiin uppoava rahamäärä voi hyvinkin jäädä vain puoleen tuosta 30 000 €:n verosäästöstä, mikä tarkoittaisi 15 000 euron säästöä veroissa. Jos tyhjillään pitämiseen riittääkin aidon asumisen vuoksi lyhyempi aika tai osa ajasta käytetäänkin asunnon remontoimiseen tai asunnon myymisen aloittamiseen, säästö kasvaa lähemmäs tuota 30 000€:a.
   • B) Asunnossa asuu lisäksi joku todellisesti - joko läheinen ilmaiseksi tai joku maksua vastaan alivuokralaisena. Tällöin menettelyn hyöty voi kasvaa tuohon täyteen 30 000 €:oon.

Rajanveto vaihtoehtojen välillä ei ole sinänsä täysin yksiselitteistä: vaihtoehtojen 1 ja 2A välimaastoon voi esimerkiksi asettua tilanne, jossa asuntoa myyvä on muuttamassa yhteen tyttö- tai poikaystävän kanssa. Hän saattaa käytännössä jo elää toisen luona, vaikka tavarat ja "kirjat" ovat vielä myytävässä asunnossa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että laki voi kannustaa verkkaisuuteen muuttopuuhissa.

Joka tapauksessa vaihtoehdoista käy ilmi erikoinen ristiriita. Vaihtoehto 2B on asuntoresurssien järkevän hyödyntämisen kannalta selvästi paras vaihtoehto, mutta verottajaa se tuskin miellyttää. 2A on järjetön vaihtoehto, mutta luultavasti silti monesti käytetty ratkaisu varsinkin silloin, kun osa kahden vuoden ajanjaksosta on tullut jo luonnostaan täyteen. Verottajalle vaihtoehdossa 1 ei ole ongelmia, mutta perheelle se voi olla hyvinkin vastenmielinen. Verotuslainsäädäntö ohjaa siis siihen, että asuntokantaa ei käytetä niin tehokkaasti kuin olisi mahdollista. Onko tässä mieltä?

Kierteen kuvaus	Vältetään asunnon myyntivoitosta maksettava vero pitämällä asuntoa tyhjillään tai asumalla asunnossa vastentahtoisesti pidempään kuin todellisuudessa haluaisi.
Aukko	Lievä. Kyseessä ei lähtökohtaisesti ole aukko, sillä kyseessä on laissa määritelty mahdollisuus asunnon verottomaan myymiseen. Aukoksi voi kuitenkin nähdä sen, jos asunnossa ei todellisuudessa asutakaan, vaikka virallisesti olisikin verotussyistä asunnossa kirjoilla.
Mutka	Pahimmillaan todella merkittävä. Koti on elämän keskeisimpiä elementtejä. Jos verotus määrää sen sijainnin tai koon kahdeksi vuodeksi, saatetaan tehdä suuri uhraus järjestelmän takia. Sama koskee myös tyhjillään pidettävää asuntoa.
Merkitys yksilölle	Suuri. Rahallisesti kyse voi olla todella suurista summista. Yhtä lailla suuri merkitys voi olla sillä, jos verotuksen välttämiseksi asuu muualla kuin haluaa.
Merkitys yhteiskunnalle	Melko pieni - Kahden vuoden sääntö koskee hyvin monia jollain tasolla, mutta harvoja niin ratkaisevasti.
Korjattavuus	Puolihankala - Myyntivoiton täydelle verottomuudelle ei ole periaatteessa perusteita, sillä kaiken muun omaisuuden luovutusvoittoja verotetaan joka tapauksessa. Toisaalta voiton verottaminenkin on ongelmallista, jos se muodostaa esteen muuttamiselle. Oma ehdotukseni kompromissiratkaisuksi on sama kuin kierteeseen 9: puolella painotuksella jo ennen omaisuuden realisoimista perittävä arvonnousuvero.
Kokonaisälyttömyys	Melko pieni - kohtalainen. Harvoilla samaan asuntoon jäämisen tukaluus yhdistyy pahasti pakonomaiseen kahden vuoden asumiseen. Täysi verovapaus ilman ehtoja olisi tavallaan perusteeton kädenojennus kaikille omistusasunnoilla varallisuuttaan kartuttaneille, ja voiton verottaminen ilman poikkeuksia olisi yhtä lailla hyvin ongelmallista, joten tällaiselle kompromissiratkaisulle on perustelunsa. Oikeudenmukaisempaa olisi kuitenkin verottaa arvonnousua riippumatta siitä, satutaanko asuntoa myymään vai ei.

Kahden vuoden asumispakkosääntö on syntynyt kompromissina kahden keskenään ristiriitaisen tavoitteen välillä. Sen luominen on siten ymmärrettävää, vaikka se voikin aiheuttaa ongelmia. Mielestäni edellä mainitsemani arvonnousuvero olisi kuitenkin toimivampi ratkaisu, sillä se ei ohjaisi asumispäätöksiä epämielekkäällä tavalla missään tilanteissa.